杨倩雯
公募REITs的脚步声已逐渐靠近。而在公募REITs落地前，长租公寓的资产证券化浪潮已然涌动，各种长租公寓的类REITs产品在国内市场接连发行。
事实上，自2017年10月新派公寓权益型类REITs实现长租公寓类REITs破冰后，保利地产(600048)、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。业内人士分析称，长租公寓市场参与者希望利用资产证券化实现“由重转轻”，从而突破长租公寓的盈利桎梏，而类REITs产品也为标准化公募REITs产品的出世做了很好的铺垫。
长租公寓的类REITs浪潮
3月13日，平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划正式发行，这是国内首单合作型长租公寓储架REITs。
REITs全称为房地产投资信托基金，是一种通过发行收益信托凭证/股份汇集资金，由管理人进行房地产投资、经营和管理，并将投资综合收益分配给投资者的证券。我国目前尚没有标准化的REITs产品，类REITs产品成为一批长租公寓参与者的关注焦点和践行方向，目前相关产品的发行规模超过700亿元。
2017年是我国长租公寓行业的发展元年，各大企业在长租公寓上的布局日渐扩张。2017年10月开始，类REITs产品开始在长租公寓领域启动加速。
平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房系列资产专项计划储架规模50亿元，发行规模为10.68亿元，期限18年，其中优先级证券占比89%。所谓“合作型”，即在底层资产层面，REITs发行前，平安不动产作为财务投资人，与合作伙伴共同持有底层资产；在私募基金层面，平安不动产与合作伙伴分期担任私募基金管理人；在专项计划层面，平安不动产与合作伙伴按股比持有劣后级份额。
长租公寓虽处在经济风口，但长期以来未见盈利端倪。国泰君安资管公司在其研究报告中表示，增加房源成本高、装修投资大、融资获取难等问题成为制约这个行业进一步发展的紧箍咒。
“长租公寓的金融服务和产品仍太少，而它的行业特质又必须有相应的金融产品支持才能迅速扩大规模，从而摊薄运营成本，更快进入盈利期。”一名长租公寓行业资深人士对第一财经记者表示。
市场普遍认为，资产证券化作为政策引导的大方向，未来将大幅改善长租公寓的现金流与回报率。REITs作为一种有效的融资工具，能够帮助企业盘活存量，加快资金流转，改善公司资本结构。而长租公寓行业的债务人较为分散，且收取押金、先收租后入住等行业特性使得收款风险较小，因此比较适合通过资产证券化的方式进行融资。
长租公寓行业发展三年，俨然已行至深水区，在公募REITs于国内落地前，资产证券化融资能力的差异将重塑地产业的竞争格局。可以预见，长租公寓类REITs极有可能成为推进公募REITs落地的抓手。
业内呼唤规范文件出台
今年伊始，上交所对外披露了2019年的工作部署，推动公募REITs（房地产投资信托基金）试点，加快发展住房租赁REITs就是其中一个重要的工作方面。
近几年，各种关于推进REITs试点的文件或政策接连发布，再加上这两年住房租赁市场在类REITs、ABS等资产证券化产品中积累起来的探索经验，公募REITs落地的条件已日渐成熟。
中金固收团队表示，总体来说，我国一线城市、强二线城市已经培养出了一批较为成熟的商业物业资产，具备了发展REITs产品的基本条件。在房地产融资收紧的背景下，我国企业通过发行REITs品种来实现融资的意愿也有所增强；需求方面，作为一种资产配置的工具，REITs也有望成为长期限机构投资者和个人投资者资产配置的重要部分。当前我国REITs发展的障碍主要是交易结构中税收较多、流动性困难，REITs的组织形式、管理制度、合格投资者等也需要探索。这些问题都有待REITs相关管理规范文件的出台来明确和解决。
无论是重资产还是轻资产，无论是已经有成功案例的类REITs，还是正在酝酿中的公募REITs，对于公寓企业而言，想要借助这些金融创新产品拓展资金渠道，有些条件是必不可少的。
上述行业资深人士表示，分析《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，不难发现发行住房租赁资产证券化产品应当符合三个关键词：合规性、运营力、现金流。
其中合规性指的是产权清晰、工程建设合规，以及在财务方面的账户安全及合规；运营力则是所有公寓企业需要不断打磨的核心竞争力，随着租赁房源供给量的不断提升，建立标准化服务流程，实现规模与效率的兼顾，将成为所有规模化公寓企业面临的课题；现金流方面，作为具有金融产品属性的REITs，标配有稳定现金流的产品，才是保证未来盈利的标尺，底层资产的稳定性决定了风险控制和未来的收益。
