助力企业去杠杆降成本
首单不依赖主体评级REITs
成功发行
⊙记者 张忆 ○编辑 陈羽
上证报记者昨日获悉，首单不依赖主体信用、非一线城市优质商业不动产投资信托基金（REITs）产品――中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划日前已完成缴款并成功设立，近日将申请在基金业协会备案、深圳证券交易所挂牌交易。
市场人士分析，作为完全按照国际标准REITs模型设计底层架构的证券化产品，该项目的顺利落地，把探索国内REITs市场发展的工作又大力向前推进了一步，也为二三线城市有真实需求的优质商业项目获得资本市场支持提供了可行路径和成功范例。
非一线城市优质项目走向资本市场
据中联前海开源-勒泰一号资产支持专项计划项目负责人、中联基金执行总经理李艳介绍，本次产品发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.43%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。记者获悉，该产品吸引了商业银行、证券公司、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍，发行效果明显优于近期发行的同类产品。
据了解，该项资产支持专项计划标的基础资产是石家庄勒泰中心，该项目位于石家庄市城市主轴线交汇处的核心区域，是石家庄首条地铁上盖项目。勒泰集团副总裁张妍表示，通过本次公开市场直接融资，勒泰集团一方面获得了资金支持，更重要的是在全国范围内提升了品牌知名度。
非一线城市项目的安全性和投资回报如何，成为投资者关注的首要问题。对此，该资产支持专项计划的市场调研及估值机构戴德梁行高级董事胡峰认为，近年来，随着国内消费市场呈现出主力人群年轻化等新特点，很多省会城市和有活力的非一线城市涌现出一批优质商业物业。“这些项目的实际投资回报率和增长率表现往往优于一线城市项目。”胡峰称。
有效助力企业去杠杆降成本
在业内人士看来，勒泰项目的顺利发行，无论是在帮助企业降低杠杆率抑或是推动标准化权益型公募REITs发展等层面，均是各方的一次有益探索。
证监会债券部副处长闫云松指出，这单产品意义重大、方向正确,值得行业研究。他表示，近年来中央和国务院层面12次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式，高度依赖主体偿债能力，而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础，重视资产本身的质量，通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑，可以降低对企业自身信用的依赖，加快企业资金周转效率，优化企业财务结构，有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。
勒泰集团创始人、董事局主席杨龙飞表示，勒泰项目的顺利发行，意味着集团战略成功落地，轻重分离模式初见成效，与此同时，通过资本市场发行产品，有效节约了企业融资成本。
深交所资产证券化业务负责人卞超认为，这单产品首次实现了完全基于资产信用的产品设计理念，体现了资产证券化产品对资产价值的本源回归，对后续产品有很好的借鉴意义。
市场呼唤公募REITs出台
据了解，基础设施和商业不动产的建设普遍呈现出投资金额大、回报周期长、收益率稳定的特点，传统信贷融资要么是期限不匹配，要么是无法盘活沉淀在成熟项目中的初始投入，不利于形成新的投资资金。在国际上，REITs是解决这一难题的关键工具――在保持项目专业管理和完整性的同时，实现投资的流动性安排，为盘活沉淀资金提供有效渠道。
对此，闫云松表示，我国的监管部门也在这个领域积极寻求突破。如2016年12月，证监会与发改委联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》；2017年6月，证监会与财政部、人民银行联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，两份文件都明确提出积极推动REITs发展，解决基础设施领域长期投资资金问题。
据其介绍，目前国内的REITs发展，逐步在与国际标准接轨，勒泰项目对于下一步市场发展起到很好的引导作用，从结构上已与国外相差无几。但需要强调的是，无论是REITs或是其他金融工具，实现其权益属性的基本前提就是引入个人投资者，通过集中连续的场内交易，实现不动产的价值发现。在没有个人投资情况下，目前类REITs及其他所谓公募的不动产产品本质上均属于私募产品，在这一点上，国内金融市场甚至专业机构都存在较大的理解偏差，“我们追求的公募REITs并非仅仅是称谓上叫做"公募"。”
卞超也指出，目前国内交易所挂牌的REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致，只是交易平台、发行方式等方面存在差别。目前，国内REITs产品多在交易所综合协议交易平台或固定收益平台交易，属于私募产品，与集中竞价交易系统相比，这里交投相对不够活跃，长期资金的投资还是不容易通过交易实现盘活退出。未来如果公募REITs推出，应在集中竞价交易系统交易，增加金融产品的流动性，保证产品底层架构的稳定性，丰富投资者范围，实现资金长期稳定供给。
