原先“偏安一隅”的非一线城市实体经济项目也能通过资本市场获得金融支持，同时反过来“逼迫”企业和项目提升管理能力和意识，形成良性互动循环。
证券时报记者 吴少龙
首单不依赖主体信用的非一线城市优质商业不动产投资信托基金（REITs）产品――中联前海开源―勒泰一号资产支持专项计划已于8月3日完成缴款成功设立，近日将申请在基金业协会备案，并在深交所挂牌交易。
据相关负责人介绍，该产品发行规模35亿元，其中优先A1类证券10亿元，占比28.57%；优先A2类证券21亿元，占比60%；权益级4亿元，占比11.43%。中诚信证评给予A1类证券AAA评级，优先A2类证券AA+评级。产品吸引了商业银行、券商、公募基金等主流机构投资者和投资担保公司、私募基金公司等另类投资机构的青睐和广泛参与，认购倍数超过1.3倍。
助力非一线城市
项目证券化
据了解，勒泰REITs的基础资产是石家庄勒泰中心，位于石家庄市城市主轴线交汇处，是石家庄首条地铁上盖项目。整个勒泰中心项目总面积62万平方米，本次入池的裙楼购物中心建筑面积38万平方米，长年保持95%以上出租率，拥有400余个租户。勒泰集团副总裁张妍表示，通过本次公开市场直接融资，勒泰集团一方面获得了资金支持，更重要的是在全国范围内提升了品牌知名度，未来将在继续深耕河北，推进津京冀地区业务发展的基础上，推广全国战略布局。
对比此前市场上推出的REITs产品来看，基础资产大多集中在一线城市，投资者也多认为一线城市项目更安全、投资回报更可期待。
对此，勒泰REITs市场调研机构及估值机构戴德梁行高级董事胡峰认为，近年来，很多省会城市和活力非一线城市涌现出一批优质商业物业，叠加供需矛盾的问题，这些物业往往成为当地年轻人各种消费活动的首选，它的商圈覆盖和影响力可能是整个城市甚至是辖属的县市。此外，非一线城市项目投资成本相对较低，实际投资回报率和增长率表现往往优于一线城市项目。
在管理的规范、透明程度的问题上，胡峰表示，通过证券化等方式进行公开市场直接融资，需要经过严格专业的法律、审计、估值、评级等程序，日常接受基金管理人和计划管理人监督，还要在交易所公开挂牌交易，把项目放到“阳光”下接受考验。这样的机制安排保障，投资者能够对项目的真实情况放心、对项目透明度放心。此外，原先“偏安一隅”的非一线城市实体经济项目也能通过资本市场获得金融支持，同时反过来“逼迫”企业和项目提升管理能力和意识，形成良性互动循环。
助力企业去杠杆降成本
REITs最初诞生是为了满足中小投资者参与大规模商业地产投资的需求和房地产开发企业的融资诉求，后来也被各国广泛应用于基础设施领域。从风险收益特征看，REITs处于股债之间，是与股票、债券、现金等并列的大类资产配置工具，也是成熟市场国家个人投资者配置不动产资产最重要的载体。因此，REITs产品具有明显的投资属性。
勒泰REITs项目负责人、中联基金执行总经理李艳称，本次发行的产品完全依托于石家庄勒泰中心这一资产的商业运营价值，通过资产过户、业绩考核、强化监管等措施，首次实现了从主体无评级到产品3A评级、彻底无主体增信、完全基于资产信用，成为国内REITs产品底层资产筛选、交易架构搭建、风控措施设计的重要参考。另外，本产品的顺利发行，为下一步推动标准化权益型公募REITs发展，引导投资者回归证券化以底层基础资产为核心的本源，进行了有益的铺垫和探索。
李艳还表示，目前国内可以在交易所市场和银行间市场通过不同的载体发行REITs产品，本次勒泰REITs作为在交易所挂牌交易的资产支持专项计划产品，可以使得投资人能够享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益，并保证较强的流动性安全。
证监会债券部副处长闫云松认为，近年来中央和国务院层面12次发文要求加快推动资产证券化业务发展，帮助企业积极稳妥降低杠杆率。传统金融体系以企业表内信贷为主要支持方式，高度依赖主体偿债能力，而REITs等资产证券化工具以资产信用为基础，重视资产本身的质量，通过稳定、可预期的基础资产现金流作为支撑，可以降低对企业自身信用的依赖，加快企业资金周转效率，优化企业财务结构，有效实现降低杠杆率和优化债务存量配置的目的。
积极推动REITs发展
基础设施和商业不动产的建设普遍呈现出投资金额大、回报周期长、收益率稳定的特点，传统信贷融资要么是期限不匹配，要么是无法盘活沉淀在成熟项目中的初始投入，不利于形成新的投资资金。在国际上，REITs是解决这一难题的关键工具，其在保持项目专业管理和完整性的同时，实现投资的流动性安排，为盘活沉淀资金提供有效渠道。
闫云松表示，监管部门也正在REITs领域积极寻求突破。2016年12月，证监会与发改委联合发布《关于推进传统基础设施领域政府和社会资本合作（PPP）项目资产证券化相关工作的通知》，2017年6月，证监会与财政部、人民银行联合发布《关于规范开展政府和社会资本合作项目资产证券化有关事宜的通知》，两份文件都明确提出积极推动REITs发展，解决基础设施领域长期投资资金问题。另外，据闫云松介绍，目前国内的REITs逐步在与国际标准接轨，而勒泰项目对于下一步市场发展起到很好的引导作用，从结构上已与国外相差无几。但需要强调的是，无论是REITs或是其他金融工具，实现其权益属性的基本前提就是引入个人投资者，通过集中连续的场内交易，实现不动产的价值发现。在没有个人投资情况下，目前类REITs及其他所谓公募的不动产产品本质上均属于私募产品，在这一点上，国内金融市场甚至专业机构都存在较大的理解偏差，我们追求的公募REITs并非仅仅是称谓上叫做“公募”。
基金业协会资产证券化业务专委会委员何亮宇指出，勒泰REITs首次实现了完全以资产运营收入和资产价值为支撑的不动产证券化，在基础资产交易结构和现金流层面为公募权益型REITs产品的推出奠定了基础。
深交所资产证券化业务负责人卞超认为，这单产品首次实现了完全基于资产信用的产品设计理念，体现了资产证券化产品对资产价值的本源回归，对后续产品有很好的借鉴意义。他还表示，目前国内交易所挂牌的REITs产品在法律关系、底层交易结构、监管要求等环节与国际成熟市场产品基本一致，只是交易平台、发行方式等方面存在差别。目前，国内REITs产品多在交易所综合协议交易平台或固定收益平台交易，属于私募产品，与集中竞价交易系统相比，这里交投相对不够活跃，长期资金的投资还是不容易通过交易实现盘活退出。未来如果公募REITs推出，应在集中竞价交易系统交易，增加金融产品的流动性，保证产品底层架构的稳定性，丰富投资者范围，实现资金长期稳定供给。
“只要从产品实质出发，优化此前公募基金相关管理规则中一些不适用的条款，在公募基金+ABS架构下，中国版公募REITs指日可待”，何亮宇称，届时基础设施和商业不动产领域长期资金的稳定供给及有效盘活问题将得到彻底解决。
