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导读近期两单住房租赁类REITs产品相继在深交所和上交所获得备案通过，引起资产证券化市场广泛关注。新派项目已于11月3日发行，成为中国首单公寓类REITs项目。10月23日，保利租赁住房REITs获得上交所审议通过，这是国内首单央企租赁住房REITs，也是首单储架发行REITs。其重大意义在于，它不仅是一次融资，更间接实现了公募REITs的扩募功能，给标准REITs诞生带来了新的利好。那么市场上广为关注的类REITs距离标准REITs到底有多远呢？
一把脉中国REITs市场趋势
国内两单租赁类REITs均是权益型REITs，标志着国内REITs诞生的一次突破性进展，此外保利租赁住房REITs采用“储架发行”的机制，储架发行机制的核心，在于一次核准，多次发行。也就是说，在当前的资产证券化制度框架内创设出“可以长大”的REITs，间接实现了公募REITs的扩募功能，这对在国内设立房地产信托投资基金具有积极的探索意义。
1、现状：类REITs平稳发展，创新产品百花齐放
目前尽管国内尚未出台REITs政策，也未有真正的REITs落地，但房企、金融机构等对REITs的探索热度延续，频发类REITs创新产品。
国内类REITs产品仅部分符合了国外成熟市场REITs产品标准，在交易结构、税负水平、运营方式、收入来源、收益分配方式、募集范围等方面仍具有一定差异。
截至2017年11月，经由基金业协会备案确认的类REITs产品共有24单。累计发行规模近600亿元。
2.政策：持续支持探索REITs， 或将率先在PPP、租赁市场实现突破
经济去杠杆要求迫切、资产证券化市场快速发展，REITs作为重要方式关注度日渐提速，政府在PPP项目、租赁市场领域明确提出发展REITs，亦在同步探索国内REITs的实现形式，真正REITs落地可期。
3.“公募基金+ABS”契约型作为国内REITs实现模式呼声最高
2017年2月，证券投资基金协会开始研究推动该模式，即以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资不动产支持证券或不动产项目股权间接持有不动产资产。
该模式充分利用了现行制度框架，以公募基金为载体，有效扩大投资范围，且投资者收益无需缴纳个人所得税；另一方面，叠加的ABS突破了公募基金不能直接投资不动产的限制，投资人可拥有不动产产权。
但这一模式采用外部管理人模式，依旧存在多层委托代理问题。
二Pre-REITs时代等待对接REITs
虽然存在种种障碍，但REITs加速放开成为共识，开发商和金融机构在Pre-REITs时代亦在加速探索对接REITs的产品，为REITs到来提前布局。
1.房企主导篇―万达轻资产之路
万达轻资产实施路径，包括与金融机构联合探索Pre-REITs模式直投项目，模式如图，即由第三方负责资金投入，万达负责运营。
日前，多家区域性万达广场的股东发生变更，由大连万达商业，变更为信托公司、保险公司等。
如万达与民生信托成立的TOT信托计划，设立五个子信托分别投资五个万达广场，拥有对应项目公司100%股权。
万达授权万达商业负责项目公司日常管理和资产包内所有项目的开发建设及运营管理，并对承诺回报率增信且获取30%租金净收益分成。
当前，万达Pre-REITs模式仍需承担兜底义务，虽缓解前端资金压力，但无法真正实现轻资产运营，但可推动物业快速成熟，未来能够更为迅速地把握REITs风口，实现真正退出。
2.金融机构主导篇―高和切入城市更新金融路径
高和Pre-REITs路径是，通过Pre-REIT获取城市更新项目并注入更新、管理经营能力增值，为REITs做准备。
此前高和在资产证券化领域已探索较多产品：如携手金茂发行CMBS；发行不依赖融资主体信用的ABN；携手红星美凯龙，发行首单家具类REITs。
高和城市更新金融路径日益清晰：私募基金买入―重定位、改造―运营增值―退出（资产转让、证券化）。
三小结
REITs风口渐临，各方都在积极探索。从万达和高和案例可以看出开发商、金融机构探索路径各具特点，如万达针对自身物业、多与信托合作而高和多为发掘存量资产改造、运营增值后，多方尝试发行资产证券化产品。
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