北京（楼盘）房价连跌5个月
IT新贵出手大买“高性价比”豪宅
本报记者 王丽新
稳中有降的北京楼市，临近年底，迎来了开发商为抢收业绩集中推盘的阶段。
“今年年底到明年一季度，将是购房窗口期。”某房企高管向《证券日报》记者表示，市场虽然较冷，但从需求端来看，购房需求是被压制的，随着房企推盘量增加，预计市场会有所变化，但房价提升的可能性不大。
事实上，《证券日报》记者注意到，自今年5月份以来，北京新房价格始终保持环比下跌或持平的状态，二手房价格则已连续下跌6个月，且下跌的幅度始终位居全国第一。
房价持续下跌，加上10月份以来多家开发商都在积极推盘，市场可供选择房源增加，有些购房需求不再观望，开始出手。据《证券日报》与多位业内人士交流获悉，在新建住宅市场，“高性价比”豪宅交易量明显增加，而30岁－40岁的年轻化富豪成为购买主力，其中包括大量IT新贵。
“8万元＋”豪宅成交量增加
根据亚豪机构统计数据显示，2017年10月份，北京公寓豪宅（成交单价8万元/平方米以上）市场共实现成交160套，成交面积2.89万平方米，环比分别增加17%、14%，这一成交量也创造了近5个月的新高。与此同时，10月份，北京公寓豪宅市场成交均价为95155元/平方米，环比上月小幅下跌。
亚豪机构市场总监郭毅表示，从成交环线分布中可以看出，10月份，二、三环之间的公寓豪宅实现成交111套，占比高达近七成，而成交均价仅94788元/平方米，甚至低于五、六环之间的成交均价。受到限价政策的影响，一些原本预计“10万元+”的项目纷纷“降格”入市，以华润昆仑域以及中国玺等为代表，这些新豪宅项目占据了城市绝版位置，但在预售价格管制之下，不得不调低预期入市，使得项目性价比飙升，因此一经入市即出现快速去化。
事实上，这一轮限价政策确实对北京豪宅市场造成了很大影响。在入市被拖延了半年甚至一年的市场环境下，鉴于资金成本等诸多压力，有些项目不得不以低于预期的预售价入市，这就造就了一批“高性价比”豪宅。
据亚豪机构分析，在10月份成交的“8万元＋”公寓豪宅中，鉴于南城大发展现状，丰台区为主战场，其成交占据市场份额已近半数。下一个豪宅聚集地，有可能是科技创新中心的“北清路”一带。
年轻化富豪出手购房
事实上，《证券日报》记者也注意到，但凡北京规划的政治中心、国际交往中心、文化中心都将滋生豪宅区。
清华同衡规划设计研究院副院长、总规划师袁牧表示，根据北京新的总体规划来看，从石景山往北到海淀，再到昌平这条科技创新经济带来看，依靠国际交往和科技发展，这将是北京新生财富增长带。
正如袁牧所示，依托中关村(000931,股吧)科学城的重点规划，其辐射的北清路东端规划和机场北线连接，未来有可能滋生高端豪宅区。在这一区域，高知、高精尖的年轻化人才将是主要购买力。
值得注意的是，从目前这一科技创新经济带来看，已经有一些“高性价比”豪宅崭露头脚。
北京城建(600266,股吧)・龙樾华府项目营销总监金慕雪向《证券日报》等媒体表示，项目由10栋法式叠拼别墅构成，上下叠户型为210平方米－270平方米。今年项目已经销售了11亿元货值，其中大部分客户都是新兴产业或者IT新贵，他们多在30岁－40岁之间，随着区域蓬勃发展带来的财富增长使这些年轻人能够购买1500万元左右的别墅产品。
与此同时，位于北清路以北，在南绍板块的泰禾拾景园项目自开盘以来交易量同样不低。泰禾拾景园项目营销总监刘琨向《证券日报》等媒体透露，虽然赶上了一系列的调控政策，但是销售业绩累计突破50亿元。对于泰禾拾景园的客群，刘琨表示，客户主要构成中，有两个数字值得分享，一是学历层次，89%的学历是本科，67%的硕士以上；二是50%的客户都从事创新类企业，是典型的高知、高精尖人群。
正如郭毅所示，“高性价比”的豪宅产品成交推动了豪宅市场的快速回升。郭毅认为，从供应方面来看，在剩下的两个月当中，仍将有部分公寓豪宅项目预计入市，受到限价长期管制的影响，年内入市的公寓豪宅项目在价格方面均有一定优势，而随着这些项目的入市去化，预计2017年剩下的两个月当中公寓豪宅市场成交将保持稳中回升的趋势。
同时，郭毅进一步强调称，从未来趋势来看，“限房价、竞地价”政策已在土地市场全面执行，未来不管是中低端产品，还是高端项目均规定了限售价格，尤其是在位置较好的地块当中，激烈的竞争使得土地成本居高不下，高昂的土地成本与限定售价的矛盾当中，时间成本成为唯一可控因素，因此项目入市周期普遍缩短，豪宅市场也将进入高周转状态。
