现在不是2008年，但是房地产企业的日子却比亚洲金融危机的时候更加难过。不过，这一次再也没有“4万亿”。
自2016年10月以来，随着房地产调控政策不断出台，房地产企业境内融资渠道也被全面收紧，企业唯有转向海外发债来继续补充资金。然而近期，有消息指第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文，也就是说，海外发债这条路也被堵上。
听闻此消息，不知房地产商作何感想。不过，万科(02202)早已发起一场轰轰烈烈的自救运动。
智通财经注意到，近日，万科连续公告正式成立包括商业地产基金在内的多支基金，总规模约183亿元人民币(单位下同)，用于投资地产项目。
对于为何成立商业地产基金，万科表示，基于公司商业地产的发展战略，综合考虑目前市场融资环境，该基金用于投资收购公司所拥有的成熟商业物业项目，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式加快公司在商业地产领域的投资运作。
短短的几句话，道尽万科对当前融资环境的无奈。
商业地产基金投资万科42个项目
5月22日晚间，万科公告称，拟设立两支专业商业地产投资基金。这两支基金分别是招银成长壹号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(简称“成长壹号”)和招银成长玖号投资(深圳)合伙企业(有限合伙)(简称“成长玖号”)。
这两支基金由万科下属公司珠海梦想家商贸有限公司(简称“梦想家”)与招银国际资本管理(深圳)有限公司(简称“招银资本”)、湖北长江招银产业基金管理有限公司(简称“长江招银”)共同设立，其中梦想家共出资50.31亿元。
值得一提的是，公告显示，上述两支基金用于投资万科或下属控股子公司所持有的42项商业地产项目(含在建和已完工项目)。
据了解，成长壹号的基金规模为68.9亿元。其中，招银资本作为普通合伙人出资6890万元，出资比例1%;长江招银作为有限合伙人出资41.34亿元，出资比例60%;梦想家作为有限合伙人出资26.871亿元，出资比例39%。
成长玖号基金规模为60.01亿元，其中，招银资本作为普通合伙人出资6010万元，出资比例1%;长江招银作为有限合伙人出资36.06亿元，出资比例60%;梦想家作为有限合伙人出资23.439亿元，出资比例39%。
万科表示，上述两支基金的运行或将推动公司商业地产资源整合，形成公司新的增长点。并且，本次投资使用公司自有资金，不影响公司正常的生产经营活动。
中城乾元基金投资北京地产项目
除了成立上述两支商业地产基金外，早在5月15日，万科就公告成立中城乾元基金。
根据公告显示，万科控股子公司北京万科企业有限公司(简称“北京万科”)拟与5家单位共同入伙投资宁波梅山保税港区中城乾元投资中心(有限合伙)(简称“中城乾元基金”)。
这5家单位分别为上海中城勇逸投资中心(简称“上海中城”)、上海国际信托有限公司(简称“上海信托”)、北京翰业通咨询有限公司(简称“翰业通”)、上海中城年代股权投资基金管理有限公司(简称“中城年代”)、上海上信坤朴投资管理有限公司(简称“上信坤朴”)。
据了解，中城乾元基金的目标认缴出资总额不超过53.85亿元，主要用于投资北京的地产项目。其中，北京万科认缴出资金额不超过11.95亿元，上海中城和上海信托合计认缴出资不超过人民币41.87亿元，各普通合伙人认缴出资金额分别为100万元。
值得一提的是，根据公告显示，中城乾元基金的投资方之一翰业通是北京万科的全资子公司，万科的间接全资子公司。
房地产融资渠道被全面截堵
通过上述介绍，万科共用约62亿的资金就撬动约183亿的基金来投资地产项目，其融资能力强自不必多说。然而其他房企在如今融资渠道被全面堵截的严峻形势下或没万科这般好命。
据了解，2016年前三季度，地产行业突如其来的繁荣，让房企大规模举债成为业内常态。不过随着当年四季度政策的收紧，全行业发债量出现断崖式下跌，不少房企不得不“出海”举债。
根据海通证券(600837,股吧)统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。2017年一季度，房企净融资额仅为355亿元，同比减少90%。
另外，数据显示，今年一季度，内地房企共成功发行海外债券21只，累计金额89亿美元，是2016年四季度的两倍，仅比2013年四季度的历史高峰少了2亿美元。
智通财经注意到，就在房企海外融资升温之时，却又有一记重拳袭来将这条路堵死。据财新引用外媒5月18日消息显示，第二季度开始，国家发改委已基本停止给房地产商海外发债发放批文。
虽然多位业内人士指出，房企海外融资整体额度不大，短期内海外发债受阻对房企融资影响有限。但是有一个严峻的现实是，房企融资不仅用来投资，也是用来还债。近期海通证券分析师姜超向媒体表示，随着海外债券到期压力加大，国内债务还款期也将来临，在此背景下，个体信用基本面将因融资能力和抗风险能力的差异而加剧分化，应警惕弱资质地产企业违约风险爆发。
姜超指出，房企存量债务到期压力集中在2018至2021年。国内地产存续债券中约有75%是在2019至2021年间到期。贷款的期限以三年为主，过去两年产生的大量贷款也将在2018至2019年到期，故年内债务到期压力不大，但未来二至五年地产行业债务到期压力集中。
有分析指出，在国内，房地产仍是一个规模制胜的行业。随着房企的融资渠道不断收窄，资金成本也开始提高，此时规模房企的优势愈加凸显。已有越来越多迹象表明，中小房企正在被大的地产公司并购，甚至是退出房地产业。
