本文来自“海马小姐”
越南第一大城市胡志明市，从前叫“西贡”。
为纪念越南共产党的主要创立者胡志明，便更名为“胡志明市”。
曾经的法国殖民地。
想象中西贡，有杜拉斯笔下浑浊的河水，俏丽的少女，还有禁欲系男神梁家辉……
可实际上，除了一些已经成为“景点”的建筑还有法式痕迹，这里其实也再没什么“东方巴黎”的感觉了。
稍有些失望。
不过，整个城市倒是很符合越南第一大城市的地位。
与河内相比，胡志明市没太多生活的烟火气，
更是像一个高速运转的机器，有节奏、有旋律地前进、扩张。
城市面貌有些像中国的二点五、三线城市，
但节奏类似一线城市。
说回来。
到胡志明市，主要是想了解一下这里的楼市。
出发之前，我以为可以到越南来“捡白菜”，到了之后，才发现太高估自己了。
房屋类型 and 交易规则
从2015年开始，越南才放开了对外国人的购房限制。
越南有两类房产，一种是house，一种是apartment。
house是指的一栋栋的独立房屋，一般是老式住宅。
house具有永久产权以及土地所有权，但外国人不能购买。
和我聊天的售楼小姐姐说，市中心的house非常贵，而且每年的涨幅可以达到30%，100-300万美元/栋算是正常的价格。
apartment对于越南本国人是永久产权，外国人则为50年产权，到期时可免费续约一次，所以实际上，可以看做100年产权。
So，作为外国人，house不在我本次的考察范围内。
由于产权的限制，外国人如果想「买」二手房，只能向外国人买，如果想「卖」二手房，可以卖给当地人和外国人。
另，外国人买房不能在银行贷款。
房价
这个当然是大家最关心的问题了。
越南的房价真的不低。
作为习惯了北上广深房价的中国人，也表示“太贵了”!
市中心的房子均价4000美元/平米。
即便是在远郊，也得1700-1800美元/平米。
我看的那个楼盘位于平盛郡，与越南中心区第一郡相邻，算是个位置比较好的地方。
均价是2200美元/平米。
配有国际医院、国家学校、游泳池……
据售楼小姐姐说，这个楼盘是胡志明市配套设施最完备的小区。
2014年开盘，到现在，价格涨了大约20%。
城市正中心，靠近金融街(000402,股吧)的一个楼盘，价格在3500美元-5000美元之间。
小姐姐说，市中心价格最高的公寓是9000美元/平米。
我在越南也买不起房，摊手。
而作为人均GDP只有1980美元的越南人来说，买房更是天方夜谭。和目前的经济水平相比，房价显然是过高了。
网上有人提出了这么一个问题，胡志明市一套房够娶多少个越南新娘?
租售比
买房贵，租房也贵。
平盛郡的那个楼盘，
一室一厅，按50平米算，月租800美元。
两室一厅，按70平米算，月租1000美元。
三室一厅，按100平米算，月租1200美元。
这租金，在深圳也能租个不错的小区了……
所以，以2200美元的均价计算，投资回报率在7%左右，10-15年就可以收回购房成本。
对比深圳，连续付58年的房租，才能把房子买下来，胡志明市的这个数字非常可观。
一些出租成本：物业费0.6美元/平米，水电杂费，忘记问了……
和大部分海外置业的项目类似，在越南，中介也可以为客户提供出租服务，收取一个月的房租作为中介费。
如果进行全托管，则每个月收取8%的房租，作为服务费。
另，越南的apartment没有房产税，持有成本不高。
Others
越南总人口近1亿，人口结构以年轻人为主，19-40岁的青壮年劳动力约为45%。
越南的两大城市聚集了全国近1/5的人口。
且这两个城市的人口流入还在不断加速。
和深圳一样，年轻人多，虽然贵，但房子还是刚需。
越南的房价并不稳定，从2005年开始，越南的两大城市，河内市和胡志明市的房价步步上扬，直到2012年，中档楼盘的价格达到了2000-3000美元/平米，高档楼盘4000-6000美元。
2013年房地产市场泡沫被引爆，进入”冰冻期“，房价比巅峰期跌了30%。
从2014年开始，经历了几年的修复和调整，如今又恢复至历史高位。
此外，由于2015年新法律颁布，允许外国人在越南买房，刺激了房地产市场的需求，也造成了这一波的上涨。
另，越南的汇率不稳定。
虽然2014年到现在房价涨了不少，但这几年，越南盾兑美元的汇率是一直在贬值，两相抵消，其实也赚不了多少钱了。
当然，买房和买股不能完全等同。
买房是持有的是实实在在的不动产。
我了解到的，大部分来到越南买房的外国人，做的主要还是长期投资的打算。
以目前的租售比看，还算是一笔划算的买卖。（编辑：肖顺兰）
