近期中国恒大(03333)气势如虹，率领内房板块接二连三疯涨，使得这样一幅壮观场景扑面而来：中国恒大一声令下，各家房企一起冲锋陷阵，踏破股市“空军”老巢。
内房板块此番火力全开，虽得利于天时、地利、人和各种因素，但最不能忽略的是：这场“空军歼灭战”最有力的弹药之一莫过于各家房企自2017年以来的火爆销售。
如今，5月已过，半年将至。据统计，多家房企2017年前5月的销售额同比涨得不可方物，涨了1倍、2倍、3倍的大有人在。
硬币的另一面是，根据智通财经的监测，从行业平均涨幅来看，前5月的销售涨幅已经明显低于前4月的涨幅。
以此来看，自今年3月以来不断加码的楼市调控政策效果已经开始逐渐显现。房地产寒冬将至，那些跑输同业的房企能否渡劫?大抵也只能自求多福了。
繁荣背后的寒意
此前，智通财经曾梳理过24家内房企2017年前4月的销售数据，如今再梳理这些房企的前5月销售数据，对比之下，内房板块已现楼市调控下的寒意。
毫无悬念，房企2017年前5月销售前三甲分别为碧桂园(02007)、万科(02202)、中国恒大，金额高达：2442.2亿人民币(单位下同)、2280.5亿、1829.7亿。
单从5月销售数据来看，碧桂园受益于三四线城市的火爆销售，业绩保持高速增长，以单月400.6亿元的销售额稳坐销冠之位。
而值得注意的是，2017年单月销售额“老二”的位置首次出现异动，由万科变成中国恒大。
在此前的销冠比拼中，中国恒大2016年的销售额一度超过万科，成为年度总冠军。不过进入2017年后，中国恒大单月销售额一直落后万科，直到5月，该公司再次以381.9亿超万科的358.9亿，荣升“老二”。
不只这一点。如果进行货币兑换，那么，中国恒大在5月可谓销售额和市值双双突破2000亿港元大关，另外，碧桂园的市值也在5月突破2000亿港元，二者不仅在销售额上胜万科一筹，在市值方面也直逼万科。
另外，在前4月表现亮眼的另一梯队：融创中国(01918)和龙湖地产(00960)在5月依然表现强劲。融创中国前5月的合约销售额为833.3亿元，同比增长81%，其中，合同销售金额为803.1亿元，同比增加92%。龙湖地产前5月的销售额为757.5亿元，同比大涨151%。
从同比涨幅来看，24家房企中有22家房企为正增长，其中最高涨幅为金地商置(00535)，达到290%。此外，国瑞置业(02329)和瑞安房地产(00272)这两家房企依然如前4月一样，在拖后腿，出现负增长，分别为-18.4%和-78%。
单从这24家房企表面数据来看，毫无疑问，前5月销售依旧火爆，不过在繁荣之下却也有暗流涌动，寒意正在悄悄袭来，有如下几点可以作为参考。
1、共有13家房企的5月销售额环比4月在下跌。
2、涨幅回落。前5月销售额的同比平均涨幅为55.57%，较前4月销售额的平均涨幅66.28%少了近11个百分点。
3、前5月销售额同比涨幅中位数为47.07%，较前4月的56%，少了9个百分点。
大鱼吞小鱼的戏码正在上演
房地产寒冬来袭，正是大鱼吃小鱼的好时候。
从数据来看，房企前三甲在2017年前5月的销售额总计为6552.4亿元，24家房企的销售总额则是11398.57亿元，前者占后者的57.48%，依然保持近六成水平，也就是说行业集中度依然很高。
在强者恒强的背景下，房企同时也要面对外部的恶劣环境。
首先需求端被抑制，各地不断升级的楼市调控政策效果显现，多个城市楼市遇冷，如近期京沪二手房量价齐跌，深圳新建商品住宅成交价格已连续8个月下跌。与此同时，各地银行不同程度上调贷款利率也进一步刺激购房者进入观望期。
另外，在供给端，数据显示有20多个地区表示要增加土地供应。尤其是，北京、南京等地已经在近日率先“开仓放粮”，加大土地供应。
除了在房地产供需两端进行调控，近期，房地产金融也全面收缩，银行表外业务缩减，房企通过银行信贷、信托、定增、发债、基金等各大渠道融资的路也受限。并且，房企的海外发债路也被拦截。
根据克而瑞6月5日发布的数据显示：5月，108家房企新增融资额为579.69亿元，同比下跌45.3%。克而瑞指出，从融资结构来看，银行贷款环比下降29.67%。同时，受债市波动影响，房企的票据、债券发行额缩量明显，环比下降49.9%。5月房企海外发债额为零。
可以说房地产现在寒风凛冽，而房企更是多面受击，中国房地产市场正在迎来2008、2009年的命运，即：大的房地产商重新洗牌，小的房地产商面临出局的命运。
这样的行业兼并潮已经开始了。从5月末，朗诗绿色地产(00106)一口吞下陕西长泰房地产开发有限公司，到近期旭辉控股集团(00884)拟收购上海物业开发项目公司Winnamax Investment Pte. Ltd.全部股权及销售贷款。这期间小房企被兼并的戏码不断上演。
正如雪球资深投资者“正合奇胜天舒”所说：房地产是永续行业，有周期波动，春夏秋冬交替。但行业集中度持续提升势不可挡，所以现在是强势龙头的白金十年，中小地产商的生存空间被挤压得越来越小。他指出，中小地产商应该卖掉项目做强势龙头地产商的股东，省心省力还赚大钱。
目前来看，深圳控股(00604)正践行了这一点。5月25日，深圳控股公告称，拟以现金总代价54.25亿元向恒大地产集团出售地产业务。几天后，深圳控股又公告称，拟向恒大地产投资55亿元换取经扩大后约2.05%股权。
内地房企大举进军香港
虽然楼市调控趋严，不过在前几个月火爆销售的支撑下，房企在马不停蹄四处囤地，同时也开始将目光瞄准香港，大举进军香港的土地市场。
最新统计数据显示，2017年前5月，全国土地出让最多的50大城市合计土地出让收入达到10103.8亿元，同比2016年前5月的7594.6亿元，上涨幅度为33%。
而在香港土地市场，根据仲量联行的统计显示，以成交总额计算，中资地产商通过政府卖地所投得的香港住宅地皮比例持续上升，2011年仅1%，而今年至今香港所有政府招标的住宅地皮均被内地地产商收入囊中。
另外，根据高力国际的数据显示，2016年初至今年第一季度，内地地产商在香港市场竞标获得10幅土地，总耗资588.9亿港元，占同期香港整体土地招标成交金额的57.7%。
有分析指，内地不少城市拍卖土地时采取限最高价，熔断摇号等政策，以致于一些房企拿地比较困难，将目光转向香港。同时，内地住宅开发竞争激烈，房企利润空间不断被压缩，相比之下，香港的住宅开发利润更加吸引人。另外，内地地产商选择在香港投资也是实现资产配置及保值，分散投资的方法。
据此，该分析认为，未来内资仍会积极在香港买地。
早在今年2月，龙光地产联手合景泰富拿下香港鸭 洲一宗临海住宅用地就引发业界强烈关注。而5月16日，合景泰富又与龙湖地产联手拿下香港九龙启德新区的一宗住宅地块，总价为72.3亿港元(约合63.96亿元人民币)，折合楼面地价约12.06万元/平方米。
另外，近日，旭辉控股集团收购动作频频，6月8日，该公司公告称，拟以6.64亿港元收购香港物业开发项目公司Wonder Sign Limited 50%股权及销售贷款。
内房企在香港拿地热情持续高涨，一心想要突破内地调控重围，将业务拓展至香港。好戏才刚开始，这些内房企在香港市场的业务能否在公司内地销售疲软之时，成为强有力的利润增长点?
