1997年香港楼市从高峰跳水式下跌时，相信那些叫苦连天的负资产业主们，做梦都想不到， 20年后的香港楼市，楼价竟然比97年的高位再升50%，而且私人住宅的市值还翻一番至超过七万亿元。
二十年来楼价经历了十起十落
过去20年香港经济遭遇过不少冲击，从97年金融风暴，到2003年非典肆虐，再到2008年的金融海啸，都让楼价遇冷。据智通财经了解，这二十年来楼价经历了十次的大起大落。
美联物业首席分析师刘嘉辉表示，近年楼价不断创新高，但回归20年来，楼价呈现“十起十落”格局。在1997年楼价高峰期，二手住宅单位的平均实用 价约7767元。后来亚洲金融风暴影响下急速下跌。到了后来非典危机，每平方 价更跌至2309元的低位。
他指出，后来楼市逐渐复苏，今年5月住宅的平方 价约11509元，已经大幅超过97年的高位，目前比当时的高位累计升近50%。
除了楼价大升，过去20年香港的私人住宅数量也有所增加。据智通财经了解，1996年底香港私人住宅单位约91万个，而截至去年年底，私人住宅单位增加27%至116万个，数量增长远低于价格升幅。
刘嘉辉表示，若从香港私人住宅总存量及平均每宗二手成交金额来计算市值，1996年私人住宅总 值约为4.1万亿元，目前的 值约7.8万亿元，升幅约90%，在20年间翻一番。
由于楼价不断升温，20年后的相对小额楼盘已经绝迹。在回归的第一年，500万元或以下的楼盘，在一手和二手住宅注册量比例接近79%。但是此比例已经下降至44%，可见小额楼盘已经大幅减少，首付压力越来越大。
内地元素成为重要影响力
香港回归20年，和内地的经济的关系日益密切，内地元素也成为香港楼市的重要影响力之一，从内地买家发展到内地地产商都来香港楼市分一杯羹。
据房地产中介美联物业的统计，如果按已知买家姓名分析，内地买家在香港住宅注册金额的比例不断攀升，并且在2011年第四季曾升至25%的高位。后来香港政府出手多项辣招，非香港居民买楼的门槛和税收大幅增加，这个比例才开始慢慢下跌，并曾跌至不足10%，但是近年又回升至10%至15%的水平。
个人投资者来香港买楼的同时，不少内地过江龙也来香港楼市发展。
在2013年之前，内地或中资发展商在香港卖地市场成交的占比少于3%。后来内地土豪们逐渐进驻香港市场，在过去的一个财政年度，中资投地比例已经增加至近四成。在全年销售的25幅住宅地皮中，中资地产商投得地皮总金额的占比为58%。其中最贵的3块地皮，都纳入内地发展商囊中。
而今年年初至今，香港政府卖出的住宅用地中，大部分成为中资发展商的囊中物。不足半年，这些过江土豪们，已经豪花超过300亿元在香港投地。
房地产中介机构莱坊高级董事林浩文表示，因为早前人民币贬值，加上内地政府加强楼市调控，所以越来越多内地发展商来香港投地，分一杯羹。预期随着内地发展商旗下的项目逐渐投入建设，未来3至4年，香港住宅市场供应中，有15%至20%将来自中资发展商。
