本文来自“天风宏观团队”
本轮房地产周期(2015-2016年)中，房地产投资出现三个现象：投资滞后于销售2-3个季度的规律不再有效，待售面积和投资的负相关性弱化，开发资金和新开工面积的相关性逐渐增强。
实证发现，2014年后房地产销售额、土地供给面积和房地产库存对投资的影响显著下降，开发资金来源对房地产投资的影响显著增强，特别是自筹资金对投资影响最大。
现象和实证反映出开发商谨慎投资，量出为入。下半年随债券非标融资易紧难松，模型推算平均每月房地产投资增速下降约0.4-0.5%。2017年底，地产投资累计增速约为5-6%。
去年底，我们判断17年地产销售差，但对地产投资的影响较弱，土地供应、房企拿地意愿和能力、继续施工面积可能都不会较16年大幅下降，对17年地产投资增速的判断并不悲观(详见《17年经济的四大分歧》)。后来的数据也大致证实我们判断：销售增速从16年5月开始回落，但投资增速并未回落，反而从16年7月后一直向上。
2016年以来，房地产开发投资的最主要的特征是受销售的影响减弱。去年开发商的现金结余较高且待开发土地库存面积较低，拿地上升的脉冲使得新开工和施工的惯性保持到了今年上半年。
但是对于下半年及之后的房地产投资，不确定性在上升。一方面是这一轮调控政策的决心和广度前所未有，本轮调控所处的背景也和历史不同，是否可以相信历史仍会简单重复;另一方面是房地产销售和投资的关系发生弱化，可能也反映出房地产这个行业正在发生着某些被我们忽视的变化。因此。如果用年初至今已完成的房地产开发投资倒推全年投资额，可能会出较大的偏差。
目前看下半年国内宏观经济的整体趋势已大体确定，地产投资和出口是还能对经济预期和股债商投资产生边际影响的两个不确定因素。我们希望认真判断，未来地产投资到底由什么来决定。
一、房地产投资的三个现象
现象一：销售-投资的关系弱化
从历史来看，房地产投资滞后于销售2-3个季度，销售对投资的影响非常显著。但在本轮房地产周期(2015-2016年)中，投资滞后于销售2-3个季度的规律不再有效。
2015年全年房地产销售增速14.4%，投资增速仅1%。2016年3月是本轮房地产周期的销售高点，增速达到54.1%，此时地产投资增速仅6.2%。2016年3月至今已15个月的时间，政策转向之后销售和以往周期一样走弱，但房地产投资走弱的迹象却不显著，2017年1-4月仍然持续上升，5月时小幅回落至8.8%。
本轮房地产周期的投资和销售之间的领先滞后关系和相关性已经非常弱化，形成“销售强投资不强，销售弱投资不弱”。
图1：销售对投资的领先关系消失，二者甚至出现了背离
