在香港回归20周年之际，再有一件事情将彻底改变粤港澳三地未来的经济走向，那就是港珠澳大桥的贯通。而这，也将深刻影响粤港澳大湾区的房地产格局。
如果说之前11个CEPA的安排，是确定了粤港澳三地的合作框架，那么规划、建设周期长达8年之久的港珠澳大桥，则是实实在在的战略落子――这一座大桥，加之围绕其的包括深中通道等三座大桥的建设或通车，在地理空间上将粤港澳大湾区、11个城市完美的融合为一体。
规划在前，市场先行。在这一座大桥贯通之前，房地产商们早已先知先觉。在6月28日，首创置业(02868)击退卓越、中海等，以外来户的身份拿到龙华商业地块。
外来户龙湖地产(00960)也高度看好深圳行情。在5月16日，以大杀四方的态势，击退其它对手，高价拿下盐田沙头角商用地。
在香港，国内地产商也在拼杀，争夺地块。数据显示，2017年至今，香港所有政府招标的住宅地皮均被内地地产商收入囊中。
这里衍生出2个问题：
1.为什么外来户们反而比深圳本土企业更看好深圳地产行情?
2.为什么内地地产商比香港地产商更看好香港本土的地产行情?
如果翻开整个人口和经济走向就会恍然大悟。
在目前整个国内人口增长迟缓的前提下，对人口的争夺成为各城市战争的下一个瞩目点。仅以深圳为例，2016年深圳人口净增加逾50万人，其中很大一部分为净流入人口，而民间则预计深圳净流入人口高达80万人。
但如果将时间回溯，这一轮超过50万人以上的人口大流入，自上世纪90年代即已开始。根据深圳政协委员金心异的调查，1997-2002年，是深圳人口增长最快的五年，每年净流入超过100万人!2002-2007年每年净流入50万人左右，至2007年深圳实有人口已超过1200万人。如今，10年之后，深圳人口高达2200万人，10年再增加1000万人，相当于每年增加100万人。
不仅仅是深圳，翻开各地统计表，广州、东莞、佛山等城市在过去20年间，已吸引了全国数千万的人口，这是何其庞大的数字规模。
再翻开经济增长统计表，整个中国人均GDP密度40强中，逾70%集中在长江以南，其中又以珠三角为最，占据前15强中的6强。
在过去30年的改革开放历史长河里，珠三角人口涌入全国第一，经济增量和GDP密度全国第一，且人口年轻化程度远高于全国，如此，房价如何没有未来?
这是外来户看好香港、深圳等地房地产的几点要义。
更为重要的是，如今港珠澳大桥即将贯通，一桥飞架三地，联结粤港澳，将原本各自发展的城市连接成一体，这期间各个城市因互联互通而碰撞出的区域地产升值，将充满想象空间。
四座大桥完全改变粤港澳湾区
粤港澳湾区的城市，过去是自行发展，彼此联动不强，这从深圳和东莞出发到中山即已得到证明。
例如，从深圳到中山约120公里，自驾车只能经过虎门大桥。一遇上出行高峰，虎门大桥就拥堵不堪，堵上六七个小时已常见。
现在，以港珠澳大桥作为起点，有四座大桥将珠三角所有城市打造成一小时经济圈。
这四座大桥分别是：
1、虎门大桥。作为献礼香港回归的世纪工程，在1997年正式通车。连接东莞、广州。
2、港珠澳大桥。根据新华社报道，港珠澳大桥即将于今年7月全线贯通，有望年内通车。这将实现珠海、澳门与香港的陆路对接。通车后，珠海到香港将由现在水路约1小时、陆路3小时以上，缩短到半小时左右。
3、虎门二桥。在2013年开建，将于2019年建成，连接广州、东莞。
4、深中通道。2016年底开工，预计2024 年建成。连接深圳和中山，方便深圳与粤西中山、江门、珠海经济流通需求，减轻虎门交通压力，对湛江、茂名、阳江出入深圳由经虎门的2个小时缩减为20分钟。
这四座大桥将各有优势的城市密切联系在一起：如世界三大金融中心之一的香港、创新之都深圳、最强的商业中心之一广州、”世界工厂”东莞、民营企业最活跃的中山和佛山。
智通财经注意到，在粤港澳大湾区的建设中，这“九市二区”各司其职，优势互补，这是粤港澳大湾区协同发展的有力支撑。
值得一提的是，湾区产业发展起来，能提供大量的就业机会，吸引大量的净流入人口，这为当地的房地产发展奠定强大的需求。
另一方面，从历史上看，珠江口东西两岸长期“东强西弱”，如深圳的社会经济发展水平就明显强于珠海，珠海的人口密度远低于深圳。
这样的格局或能迎来改变。随着珠江两岸人流、物流、信息流的大幅加强。珠江西岸的珠海、中山、佛山正在追赶东岸城市。
城市间追赶的热度已经显见。近期，珠海拍地，众多房企参与争夺，土地市场热度不减。同时，在楼市调控之下，据网易珠海房产统计，6月珠海房价各片区楼价趋稳，收录的近150个楼盘中有13个楼盘出现价格调整，主要调整上涨价格幅度范围在300-2000元/㎡。
谁才是粤港澳大湾区最佳投资标的?
粤港澳大湾区城市群的建设，利好当地房地产的发展。许多内房企在珠三角都有所布局，从中分得一杯羹。
房企尝到粤港澳大湾区建设甜头，而在资本市场上，投资者也渴望吃得一块肉。那么，在众多内房股中，哪支票才是投资的最佳标的?
对于房企而言，最重要的一个竞争利器是土地储备。此前，多家券商在推荐粤港澳大湾区的受益地产股时都明确表明，应该关注广东土储大户，具体的公司为龙光地产(03380)、碧桂园(02007)、雅居乐(03383)、深圳控股(00604)。
智通财经以此4家公司为样本，进行对比分析，哪家房企是最佳投资标的。
从土地储备来看，截至2016年底，碧桂园国内的可建建筑面积约1.6604亿平方米，其中有37%即6143.48万平方米分布于广东省;雅居乐的项目预计总建筑面积约6690万平方米，其中广东省约3255万平方米;深圳控股的规划建筑面积约785.9万平方米，其中广东省约458万平方米。截止2017年3月20日，龙光地产在粤港澳大湾区的货值约2900亿元人民币，占全公司货值3400亿(总建面约2650万平米)比重85%。
粗略对比来看，碧桂园、雅居乐、龙光地产在广东的土储较多。
从公司成长性来看，碧桂园在2017年一直保持房企销冠之位，销售额逼近3000亿大关，其龙头房企的实力有目共睹;雅居乐的业绩增长被看好，并且现金流也较为安全;龙光地产一直保持高盈利水平，财务稳健，也是业界看好的一支“白马股”。
上述3家公司基本面表现良好，再来看其在近期地产板块几轮上涨中的估值修复情况。
首先，碧桂园在2017年开年至今累计涨幅108.53%，6月30日收盘价报9.05港元，相较于1月3日的4.34港元上涨109%。
雅居乐累计涨幅81.01%，6月30日收盘价报7.15港元，相较于1月3日的3.95港元上涨81%。
龙光地产累计涨幅75.77%，6月30日收盘价报5.15港元，相较于于1月3日的2.93港元上涨76%。
受益于开年以来南下资金扫货等因素，这3家公司也趁势大涨。这一轮暴涨之后，后续的上涨空间还有多少?
从目前PE来看，碧桂园约15倍，雅居乐11倍，龙光地产仅约6倍。由此来看，在地产板块的这一轮估值修复后，龙光地产和同业相比，依然估值最低，还有上涨空间。
另外，根据wind数据显示，龙光地产在2017年及2018年的预计市盈率仅为四五倍水平，也是行业最低。
龙光地产的低估值已经被多家券商盯上。近日，花旗再出研究报告，已经给出了粤港澳大湾区最佳投资标的的答案，那就是：龙光地产。
在花旗看来，龙光地产已高度渗透粤港澳大湾区包括深圳在内的8个主要城市，拥有庞大且成本低的优质土地储备，预期龙光地产的上半年业绩亮眼，盈利将攀升至更高水平。花旗表示，龙光地产目前估值吸引，股息收益率更高达6.7%，重申买入评级，目标价6.2港元。
在近期内房股的多轮上涨之后，押宝粤港澳大湾区的龙光地产已经悄然成为了最佳投资标的。
