本文编选自“雪球网”，作者为雪球号“等着蚂蚁变大象”。
一、公司基本情况
股权结构：股权架构稳定。第一大股东SINOCHEN，持股54%，还有其他一些比较稳定的股东。
商业模式：除了做二级住宅以外；还有大量的持有物业，包括上海金茂大厦、北京凯晨商贸中心；除此之外还有大量的一级土储，在南京、长沙等地。这部分跟普通一级开发不同的是，我们可以享受土地增值的收益，招拍挂之后跟政府分成，这部分的毛利率非常高，达到60%以上。
1）一级开发，长沙及南京一级开发出售地价持续创新高，2016年长沙成交均价达到7000元/平方米，南京18000元/平方米，我们在长沙的成交价有达到9000+元/平方米，利润率比同行业要高。
2）二级开发，开盘价比周边对手有溢价，有更高的利润率。2016年销售均价25435元/平米，远高于对手。出租物业情况：比较重要的三个写字楼北京凯晨世贸中心、中化大厦、金茂大厦，出租率几乎是满租，租金率也是年年上涨。
3）持有物业：酒店：上半年业绩不错，上海、北京、深圳商务酒店价格提升非常快。在建物业，包括写字楼、商业、酒店，我们酒店目前是3671个房间，未来会增加大概820个，增长幅度大概是22%。现在我们写字楼和其他商业物业持有面积大概是55万方。未来会增加70万方，增长幅度大概是127%。
集团对金茂的支持也很大，去年集团在武汉地拿了块儿地，大概六七十万方，集团自己花钱买的，可能会学华润孵化的模式，未来两三年可能等项目稍微成熟一些，较低成本注入817。
公司业绩：收入和利润在16年都是大幅增长的，但是股东归属有所下降，主要原因是2016年做收的问题。我们在上海北外滩有34栋写字楼，是跟上海港务局合作，比例是各占50%，去年这个项目做收了大量金额，大概150亿，占整个收入的50%，原因是上海港务局的领导今年退休，希望做高业绩。是16年的特殊情况，以后年度不会发生。
截止到2月底，我们已售未做收的金额有540亿，其中有380亿是今年可以达到做收条件的，380亿包含75亿的土地，2016年我们卖地买了110亿，其中35亿是在2016年做收，剩下的75亿应该是可以在上半年做收，净利率就有30%，上半年业绩会非常好。
物业开发毛利率34%，远远高于同行业25-26%的水平；卖地去年是大概是64%，卖楼大概是32%；出租这一部分毛利率下降4个百分点，主要是因为房产税的原因，北京去年推出了写字楼的房产税，以前是从价，成本*1.2%*70%；现在是全年租金收入*12%，每年会增加几千万，也不多。只要是北京的发展商都会遇到这种情况。
16年我们签约485亿，比15年增加64%；17年我们目标是增加20%，580亿，对应货值是852亿，对应去化率68%，15-16年我们的去化率都是在85%以上的，因此68%的去化率肯定能够达到。
融资：我们的杠杆率只有46%，因为我们是央企，集团对我们有60%的红线。2018年将要到期的债（利率5.375%），我们发了一笔永续债，会把它置换掉，成本大概4%。我们16年融资成本只有4.56%，非常低，跟中海华润基本是持平的，而且是逐年降低的趋势。 融资渠道多元，成本低。我们海外发债还有额度，我们母公司之前申请了一个30亿的幅度，完全可以给我们使用；公司债不能发，但是银行间市场还是可以发的，我们去年申请到了熊猫票据160亿的额度，用了30亿，还有130亿的额度，成本也不高4.65%。
土地储备：二级开发部分1743万方，一线城市35%比例，其他都是核心二线城市，几乎没有三四线城市；一级土储1952万方。 目标：2019年签约额要达到800亿，今年是公司上市十年。今年销售目标 580亿；明年700；2019年800亿。 派息率：16年已经把派息率提升，现在是利润的40%，以后会稳定。
二、提问环节
1）销售情况及项目储备：
Q：现在未售货值，毛利率，净利率大概的情况？
A：一二级合在一起算，大概有2500亿接近3000亿。据统计，1-5月毛利率28-30%（二级住宅）。
Q：公司几大业务的净利润率？
A：1）二级拿地： IRR大于10%，净利率10%；2）一级比较难拿，一般毛利率较高，净利率有30%；3）物业租赁和酒店经营，其他的费用很少，减掉一部分税，毛利净利不会差太多。酒店这块成本是固定了，房价上涨相当于就是增加的净利。酒店上半年高端商务提价比较多，5%以上。
Q：公司1-5月的销售情况？
A：销售额约148亿，同比增长将近30%。公司上半年和下半年销售额一般三七分，因为有大量的卖地和卖楼，一般销售都是集中在下半年。公司在6月初南京挂了一块地，价款为13.8亿，估计7月初会成交。
Q：达到结算的380亿，权益有多少？
A：没有计算，估计在64-65%左右。
Q：二级未售的货值有多少？
A：截止到2月底的统计大概是850亿，是17年可售的货值，不是所有的可售货值，实际可售货值比这个大。
Q：公司未来会进入新的城市还是深耕现有布局？
A：进入城市不多，今年只有成都、福州；去年郑州、厦门；现在策略：深耕已有22个城市，一线城市周边嘉定、廊坊、固安等等这种城市会看一看。
Q：房价比较敏感， 10月之前拿预售证是否比较困难？
A：预售证是比较难拿。现在也是分策略，一线土储比较少的如北京，未来四五环也不会有新供地了，我们有这样的大致判断之后，北京的可能先等一等再推，等价格提上去；其他城市，包括核心二线城市，就是走量，只要价格不降或者稍微升一点点就卖掉。政府也不是说要价格降下去，只是稳定，我们今年580亿的目标肯定是能达成的。
Q：六月开八盘，现在进度怎样？开的去化率如何？
A：现在开了一半，剩下的可能在这个周末会再开一个，其他的像杭州可能首开在月底。去化率比较好，当天去化率在75%以上。
Q：我们现在都是在一线和热点二线，网签限的很死，会不会影响回款？
A：我们现在要求以回款算签约额，金茂的房子并不难卖，三四倍的认购率，出全款优先，其他往后排。
Q：一级开发土储，什么安排？ A：南京三四十万方，长沙五六十万方。也是一个调节，房地产市场不好多推地，好的时候少推。今年至少长沙会多推。
模式：以长沙为例，11年拿的960万方，每平成本2000，包含七通一平、三费等；跟政府分成模式是80%，一级开发没有土地增值税和营业税，只有25%的所得税；跟中建合作，他们的MI是20%。招拍挂受益*0.75*0.8*0.8是我们的收入。 南京模式一样，成本4500，整个建面380万方，15年初拿地，15年已经开始推了，跟政府分成60-65%，MI也只有20%。
Q：长沙的地什么时候拍？
A：目前还没挂，希望这个月能挂。主要是地方政府担心出地王，但是又没有像南京设置高限价，所以主要怕土地拍的太贵。
Q：北外滩，怎么看，还在不停拿地？
A：我们已经打造34个写字楼，相当于是虹口区的名片了。未来可能好的项目会自持，其他的能卖卖掉，毛利很高40-50%。我们一直跟上海港务局合作的不错，在那边资源也比较多。
2）拿地计划：
Q：今年地价涨的高，对公司拿地什么影响？
A：其实还好，因为政府有控制，限制了最高价，到了最高限制之后会抽签。所以我们今年拿地平均成本比去年低。
Q：今年拿了300亿的地了？全年的拿地预算是多少？
A：不止300亿，今年土地款大概是400亿，权益只有180亿。
3）对市场看法：
Q：宁波市场也还可以？
A：宁波市场很火，我们开了别墅楼盘，当天去化率也在70%以上。限贷限购也限不住，流行注册公司直接买，直接转股权。
Q：对下半年和明年的市场怎么看？
A：十九大以后会稍微有所放缓，但是不会向15年一样突然暴涨。需求端一直很火，供给端可能不会像原来一样限的那么死，慢慢回升。我们所在的城市，一线二线库存比例很低，低于五个月，一旦放开，价格难以想象。 下一轮预测房价会涨得更离谱。一线可能涨得不会那么夸张，因为供应可能不会松，调控政策长期持续；核心二线城市、长三角、珠三角、包括郑州、合肥、武汉涨得会比较快。高铁修到哪儿，需求量跟到哪儿。
Q：郑州今年是否可以开盘？
A：今年开不了，可能到明年了。我们是那块地唯一的高端盘，因为价格已经被限制。河南人口基础大，省会机关、企业都在，铁路修好人口会越来越多。
Q：重庆还有很多盘，重庆市场怎么样？
A：很多人认为重庆、成都都会涨。重庆限制没有那么严格，今年已经涨50%。
Q：三四线怎么看？
A：今年确实火，人口和经济不支持，没有可持续性。
4）其他：
Q：管理层增持，回购情况？
A：回购我们已经取得董事会授权，大概是流通股的10%。
Q：增持是我们自愿公告还是强制公告？公告价格会涨，回购价格会高？
A：自愿公告。觉得即使现在的价格也已经很低了。除了CEO/CFO，其他管理层也增持了，总共增持600多万股，不到700万股。未来高管可能希望长期持有。
Q：金茂酒店和中国金茂的定位？
A：金茂酒店资产包，目前有8个酒店。未来有新买酒店，成熟的话放6139里；另外我们也在看海外写字楼，包括英国、美国、澳洲，这些是放在817的。就是成熟酒店放在6139，其他物业放在817。
Q：管理层也在同时增持金茂酒店6139，为何股价好像没什么反应？
A：6139流通量比较小，是最大的问题，可能不到10万股。但其实收益率很高，今年业绩也会不错，写字楼也是。酒店今年以来回暖，值得关注。
Q：公司架构什么样？
A：区域公司-城市，南京、长沙、北京、广州、上海五个。（编辑：文文）
