本文转自“21世纪经济报道”，作者张敏
近日，21世纪经济报道专访了太古地产(01972)行政总裁白德利(Guy Bradley)，他详解了太古地产的商业模式、运营逻辑，以及对中国经济、房地产市场的看法。
作为一家起源于英国，在香港联交所上市的房地产企业，太古地产一直是一个特殊的存在。太古地产于1972年成立于香港，母公司为总部设在伦敦(业务总部位于香港)的太古集团。公司于2002年进入中国内地，目前共布局了北京、上海、广州、成都四个城市，共持有五个物业项目。其中，北京三里屯太古里、成都远洋太古里被称为商业综合体项目成功运营的典范。
近日，21世纪经济报道专访了太古地产行政总裁白德利(Guy Bradley)，他详解了太古地产的商业模式、运营逻辑，以及对中国经济、房地产市场的看法。
开发没有“固定模式”
《21世纪》：太古地产2002年进入中国内地，但目前为止的15年间，仅进入了4个城市。从规模扩张的角度，你是否觉得速度有些慢?
白德利：房地产开发有很多种模式，每个开发商都会选择适合自己的模式。比如有的开发商注重规模化，他们希望快速复制，并把布局重点放在二三线城市。但对于太古来说，我们更侧重一线城市，关注核心地段及开发大型综合体。这种模式的确需要投入更长时间。但我认为，不同的发展模式之间没有好坏之分，只有是否适合自己的战略。
《21世纪》：最近，万达卖掉了自己的酒店和文旅地产业务，SOHO中国也在出售旗下的物业。国内的大型商业地产开发商，似乎在尝试改变原有的持有型模式。你怎么看待这种变化?
白德利：对于房地产开发来说，没有一个完全固定的模式。所有的开发商都会根据不同的情况，适当地做出调整及做出他们认为当下最好的选择。
太古也是做商业开发为主，去年我们就出售了香港九龙湾的一个商业物业。这不是太古的核心物业，我们对核心物业都是以长远的眼光来看待。这一原则不会改变。
《21世纪》：太古在中国的扩张步伐一直很谨慎，外界很好奇，太古的扩张逻辑是什么?选择城市和地段的标准又是怎样的?
白德利：首先我们希望在一线城市有更多的机会，目前在传统一线城市中，我们只有深圳未能布局，所以一直在深圳积极地寻找机会。北京和上海都有着很好的市场，增长潜力很大，我们希望在这两地继续布局。另外，我们在华东、华南、华北以及西部的其他城市，都有当地的团队，并在寻找机会。
需要单独说一下香港，我们目前正在进行一个150亿港元的太古坊重建项目，但因为香港具有经济、金融等各种优势，我们还是希望在香港发展更多的业务。
从地段标准来看的话，我们会选择城市中最核心、最优越的地段，最好有国际化的特点，就像北京三里屯、广州天河、上海南京西路等。
《21世纪》：太古并不是一个追求规模的开发商，那么它对投资回报的要求是怎样的?有没有一个计算模型?
白德利：我们主要看“门槛收益率”。假如项目的使用权是50年的时间，我们会根据这个时间看现金流的情况，包括投入多少、产出多少。再倒推回来，根据当前的财务数据，计算出需要实现的收益率。
中国城市化动力仍强劲
《21世纪》：太古地产是香港上市公司，根据你的经验，香港资本市场的投资者更看重哪些经营指标?
白德利：投资者主要看增长价值、潜力，这一点跟内地投资者可能一样。但不同的是，有的投资人看短期波动，有的看长期投资价值。对于太古地产而言，我们更吸引持有长期投资理念的股东。
《21世纪》：过去一段时间，中国经济经历了一个相对较慢的增长期。现在处于较为稳定的状态，并在企稳回升。你认为这种变化对商业地产会带来哪些影响?
白德利：经济企稳回升在任何时候都是好事。但对于太古来说，我们不太在意短期的经济上下波动，而是以长远的眼光来看。比如说，中国商业物业的使用权大约在四五十年，所以我们也经常以这个期限来看。
我也不太同意“过去几年中国经济不太好”的说法。因为从我们的项目表现来看，增长都是非常好的。比如广州太古汇项目，截至今年一季度，销售额已经连续21个季度保持增长。所以，即使经济数据上有些波动，但对我们的业务并没有太大影响。
《21世纪》：从城市化进程的角度，你如何看待中国房地产市场的前景?中国房地产业的“黄金时代”已经过了吗?
白德利：以长远的眼光来看，我们对中国房地产业持有正面的态度。我认为“黄金时代”并未远去，甚至还可能更好。从全球视角来看，中国的发展仍然是最激动人心的，中产阶级不断壮大，城市化的动力仍然十分强劲，其中会衍生出很多的机会。
当然，我们也看到传统的房地产开发利润率下降、房地产企业寻求多元化的现实。我的观点是，没有任何东西是一成不变的，如果有更好的盈利模式，企业选择尝试，这是很自然的事情。而且从太古的发展历史来看，我们也一直在寻找多元化。
《21世纪》：在电商的冲击下，一些实体商业的生存举步维艰。你如何看待互联网技术对商业地产的影响?未来还有哪些因素会对传统商业地产带来冲击?
白德利：的确，科技的发展给人们的生活带来了翻天覆地的变化，比如人们的很多生活需求都在手机上解决，工作方式也更加便利高效。在这种情况下，商业的发展要确保能与人们的需求相匹配。太古会跟品牌商合作，发展新的伙伴关系，目的是把商场打造成科技友好型，确保跟消费者的需求保持同步。
另外一个趋势就是共享办公。随着年青一代的崛起和科技的影响、新工种的诞生，很多行业的工作方式发生了变化，共享办公将可能成为未来的趋势，并会影响写字楼的运营。太古地产曾在香港做过尝试，推出了blueprint共享办公空间和创业加速计划，很成功，现在也在内地寻找发展的机会。
总之，变化是始终存在的，我们要做的是，确保自己顺应变化的趋势，而不是逆势来做。(编辑：刘瑞)
