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为何富力加入万达融创合作 638亿收购案三方各有其谋

时间:2017-07-20 07:06:19

原标题:为何富力加入万达融创合作 638亿收购案三方各有其谋

罗曼

备受关注的万达融创并购案,加入了富力地产。7月19日下午,融创、万达和富力在万达索菲特酒店签署并购协议,与此前融创中国公告内容不同的是,万达将旗下77个酒店出售给富力地产,融创依然承接13个文旅项目91%股权,但这一部分资产的交易价格由此前的295.75亿元变更为目前的438.44亿元。

638亿三方交易达成 王健林称:这是三赢局面

开门见山,我们首先来看一下此次签署转让协议的具体细节:

万达商业将北京万达嘉华等77个酒店以199.06亿元的价格转让给富力地产,将西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目等13个文旅项目91%股权以438.44亿元的价格转让给融创中国,并由交割后项目承担现有全部贷款约454亿元,两项交易总金额为637.5亿元。王健林在会议上称,融创已经将首笔150亿元支付给了万达商业。

万达与融创同意交割后文旅项目维持“四个不变”:1、品牌不变,项目持有物业仍使用“万达文化旅游城”品牌;2、规划内容不变,项目仍按照政府批准的规划、内容进行开发建设;3、项目建设不变,项目持有物业的设计、建造、质量,仍由万达实施管控;4、运营管理不变,项目运营管理仍由万达公司负责。

将此次的转让协议跟融创中国7月11日发布的公告内容对比可以发现,融创收购的文旅项目出现溢价,按照融创中国公告内容,万达出售的13个文旅项目91%的股权作价295.75亿元,万达出售的76个酒店资产100%的股权作价335.95亿元,交易总价为631.7亿元。

从表面上看,富力地产确实捡了一个大便宜,按照万达给融创的这部分酒店资产价格,现在只需花190.06亿元就能买到77个酒店资产100%股权,确实划算,简直就像是万达清仓大甩卖。按照融创中国公告内容显示,已公布的76个酒店,截至2016年底净利润为8.74亿元,同比2015年增长37%,账面净值334.5亿元,从盈利角度来讲,还是可观的。

从表面上看,富力地产确实捡了一个大便宜,按照万达给融创的这部分酒店资产价格,现在只需花190.06亿元就能买到77个酒店资产100%股权,确实划算,简直就像是万达清仓大甩卖。按照融创中国公告内容显示,已公布的76个酒店,截至2016年底净利润为8.74亿元,同比2015年增长37%,账面净值334.5亿元,从盈利角度来讲,还是可观的。

融创中国董事长孙宏斌在会议上表示,融创和万达合作13个文旅项目,万达出售给富力77个酒店资产,这个调整对融创而言,比原来的交易方案有了更好的流动性,降低了融创的负债水平,同时也承担了原酒店交易对价的折让部分,对于和万达合作的文旅项目资产这是可以接受的溢价。

孙宏斌近日在接受媒体采访时表示,融创账上有钱,底气十足。但如果没有富力地产接手,融创就要面临632亿的现金收购,虽然截至6月30日,融创中国账面有900多亿现金,但是能动用的资金只有500多亿。孙宏斌还透露,7月份销售会超过200亿元,8月份以后销售能够保证在300亿元以上,融创的销售回款和销售额基本上是平的。

但是一券商分析师向记者直言,融创的销售回款并不能用来偿还债务,银行有预收款专户管理制度,销售回款资金会放在预售账款里拿不出来,除非是现房销售。

所以仔细体会孙宏斌言下之意,富力地产似乎更像是融创中国找来的接盘方,既促成了这笔交易,又同时降低了融创的负债水平,最主要的还是缓解了融创的资金压力,不但不需要跟万达借钱,也减少了后期的压力。至于多出来的100多亿,分摊到4800万平方米的低价地上基本可以忽略不计。所以融创也愿意承担原酒店资产的折价以及文旅项目的溢价。

我们回过头来看万达,正如王健林所说,这次交易不管是从企业战略、商业来看来看,三方都是赢家,至少万达肯定是赢家。因为通过这次转让,万达大幅减少负债,收回巨额现金,万达商业贷款加债券约5000亿,万达商业账面现金1000亿元,本次转让归属现金680亿元,完成之后整个公司现金流超过1700亿元,这对于万达来讲是一个非常健康的现金流状况。

这次协议签订还意味着,不仅万达商业已经走上了“轻资产”品牌经营,万达文化旅游也走上“轻资产”品牌经营之路,目前,中国能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。

一个更为关键的点在于,将上述打包资产出售完毕之后,万达商业距离回A股之路又近了一步。

“三赢”局面背后的思考

在此次不到半小时的会议上,孙宏斌的致辞颇值得玩味。他表示,融创有很强的风险控制意识,非常重视风险管理,融创在上半年的销售业绩为1100多亿,全年将有超过3000亿的销售额,会有充足的现金流,也会继续控制好负债率,管理好现金流。

虽然富力地产的加入一定程度上减轻了融创的现金流压力,但是万达并购完成后,融创负债率将会更高,因为收购的13个文旅项目91%股权,将承担现有全部贷款约454亿元,之前申万宏源(000166,股吧)分析师Kris Li在其研报中指出其负债率高达208%。

有资深投行人士认为,融创这种“不停用未来资产来填补”的方法与其收购的逻辑相似,都是套未来的钱,只不过收购之后可以先抵押给银行套现,套出的钱填补“窟窿”。但这种做法是有风险的,若某个时点银行断供,企业就面临资金危机。

所以不仅是万达,对于孙宏斌来讲,降低负债和管理现金流也是融创的核心,因为融创再也不能重蹈顺驰覆辙。

在回顾顺驰之败时,孙宏斌说,顺驰犯过的错误就是缺乏现金流管理,还有扩张太快,进入的城市太多其实并不好管理。

翻看融创2014年~2015年年报发现,2014年融创中国主要集中在中国五大区域开发房地产物业,即北京、天津、上海、重庆及杭州,其中在天津、上海、重庆、无锡的销售金额均位居榜首。2015年,融创中国一方面继续巩固公司在京、津、沪、渝、杭的领先地位和竞争优势, 另一方面对新进入的广深区域、南京、济南、武汉等城市寻求更多的发展机会。

但到了2016年底,融创已布局多达44个城市项目,在狂飙突进之余,似又再次“进入了太多城市”。

截至7月12日,标普、穆迪、惠誉三大国际评级机构先后都对融创发出了风险警示,标普和惠誉均下调了对融创的评级,认为融创的财务杠杆将进一步转差。三大评级机构均提醒了融创的现金流问题。

其实万达也好不到哪里去。昨天上午发改委再次强调,有关部门将继续关注房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等领域非理性对外投资倾向。受近期监管收紧的影响,近几年在娱乐、体育、房地产业投资颇为激进的万达,不被市场资金所看好。

此外,国际三大评级机构之一标普还将万达商业放进了负面观察名单,维持其主体信用评级“BBB-”。

再来说下富力地产,早于去年就开始和万达合作,并签订战略合作协议,从2017年到2021年,双方每年合作开发5个商业综合体,5年投资300亿元,开发25个商业综合体项目。与王健林、孙宏斌等频频霸占头条的地产大佬不同,富力地产联席董事长兼总裁张力更深谙“闷声发大财”的道理:1993年进入房地产,不到十年时间就把富力做到了广州销量第一的地产公司。2002年击败潘石屹,拿下北京CBD富力城项目,更使富力地产一举成名。

截至2016年,富力净负债率达到160%,显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值,但从企业的负债结构来看,目前尚在可控范围内。截至2016年底,富力地产手持现金459.7亿,现金短债比为1.36,企业现金较充裕,短期资金压力较小,可完全覆盖短期债务。此外,长短期债务比为2.59,多数为一年以后需要偿还的债务,短期风险可控。

富力地产2016年末资产负债表:

富力地产董事长李思廉表示,富力地产的业绩规模和经营利润稳步增长,资金运作情况良好,完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作,是一次三强联手的成功典范,我们三方互利互惠,合作模式符合三方的长期发展。通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。

富力地产董事长李思廉表示,富力地产的业绩规模和经营利润稳步增长,资金运作情况良好,完全可以满足本次的交易需要。这次富力与万达、融创合作,是一次三强联手的成功典范,我们三方互利互惠,合作模式符合三方的长期发展。通过合作,富力将进一步扩展旗下的酒店业务,增加优质的投资物业经营收益,实现多元化的产业布局。

至此,这笔交易尘埃落定,但对三方而言,一切或许只是刚刚开始。

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