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小Q导读：重金投入多元化业务转型，拿下绿地物业只是开始。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、朱伟
2017年7月，绿地集团发布公告，宣布将其全资子公司上海绿地物业服务有限公司 100%股权转让给雅居乐，交易对价为10亿元。同时在2018-2022年中，确保雅居乐每年自绿地开发的物业中获得 700 万平方米物业服务面积，还有300万方的物业服务面积的优先获得权。
上海绿地的417万方的物管面积加上每年最多1000万方的赠送面积，雅居乐相当于用10亿元的代价拿到绿地5417万方的物管面积。今年雅居乐在土地市场上非常保守，但在其多元化业务上却舍得投入重金，可以看出企业对于房企间的规模竞争或有不同看法。
销售增长不尽人意，土储结构有待改善
雅居乐近几年的销售增长一直不急不缓，但在房企规模纷争的年代，其行业地位不免走向下坡。由2012年的第17名滑落至2017上半年的25名。销售额12-16年复合增长率为13%，低于2012年前20名房企的均值。经历连续四年未达成销售目标的窘境，2016年雅居乐终于扬眉吐气，业绩同比增长22%突破500亿。但企业17年的目标仅定为600亿，仅需实现14%的增长即可，可算是非常保守。
从雅居乐今年的拿地表现来看，上半年企业仅在土地市场上投入约62亿元，拿地销售比为0.15，远低于同规模房企，如17年上半年排名在雅居乐之后的远洋、荣盛，上半年拿地金额纷纷超过百亿，均要高于雅居乐。企业截至16年底的土储为3260万方，但仅在海南及云南即有约1288万方的土地，占到企业土储的40%。
一般旅游地产项目在市场上行期非常容易去化，而且因其地价格低廉还能带来丰厚的利润。但相比于一般地产项目其销售周期并不稳定，看天吃饭情况显著，如14、15年旅游地产市场遇冷，企业销售表现吃力，均未达到当年的销售目标。因此企业要实现稳定增长，还需积极拿地，去改善其土储结构。
物管经营保质保量，面积高速增长
雅居乐在物业管理板块今年却投入颇多，并且在今年雅居乐也透露了其物管正在筹备港股上市的消息。从其物业板块的基本情况来看，16年雅居乐物管为集团营收贡献了10.69亿元，较15年同比增长31%。同时物业管理的面积达到5756万平方米，较15年的4779万平方米上涨20.4%，收入增速高于管理面积的增速，说明雅居乐的物业正在有质量的良性发展。
与其他房企的物业公司相比，雅居乐的物管规模并不算大，但经营效率却相当可观。如其物管面积虽然不如万科和绿城，但营业收入却有不小规模。按照各家物业的营业收入与其管理面积比来看，雅居乐处于中上水平，远高于万科和旭辉，仅次于绿城。
而在完成此次并购后，雅居乐的物管面积将达到约6500万方，加上绿地每年交付的1000万方的物管面积，可以保证五年后其物业管理面积轻松上亿方，再考虑到雅居乐业绩会上提到的未来每年销售额至少20%左右的增速，五年之后其物管面积完全可达到2亿方以上，年复合增长约为23%。届时将成为其收入结构的重要组成部分。
输出平台加速扩张，服务注重特色
从雅居乐物业的发展模式来看，主要有两方面特色：
一是雅居乐物管的互联网特性，有利于提升管理效率并向外扩张。目前雅居乐现已完成六大终端服务产品的开发及运营，按照操作对象分为三类：有物业增值服务商家的雅商家App、以业主为操作端的雅生活APP、还有雅居乐物业管控中心的雅助手、小雅服务站等APP。在业主及商家端去繁就简分别各布置一个操作软件，在自家的管理端口布置四个，在提升管理效率的同时，也使得业主生活更加便利。而企业应该考虑到开发和维护这些物业APP，网络管理系统也需要较多的投入，因此在今年3月，雅居乐推出了雅生活联盟，向外输出雅居乐物业系统和服务，提升APP运营效率，同时也能够进行扩张。
二是雅居乐物管也涉足旅游地产项目，在这方面较同行有先天优势。依靠旅游地产发家的雅居乐在海南、云南等地布局有大量的旅游地产项目，为其旅游地产物管提供了天然平台，物管公司在海南清水湾及云南原乡的旅游大盘上积累了大量经验，向外输出管理时显得更有竞争优势。
住宅业务扩张保守，多元化转型有待时日
总的来看，在地产开发市场上，雅居乐显的愈加保守，企业对于开展多元化业务兴趣渐浓。在今年五月，雅企业在广州大剧院举行了新的品牌发布会，对其品牌理念和品牌标志做了重新更换，重申其多元业务对企业发展的重要性，转型动作不断。
目前除物业管理之外，雅居乐在环保、教育、建筑方面正在加速布局。2016年雅居乐投资在环保业务上约20亿，截至16年底已收购10家以上环保公司，教育方面目前已运营57所学校，与剑桥国际考试等知名机构保持合作，同时在17年正式进入代建行业。
关于其多元业务，雅居乐雄心勃勃，提出了多元业务分拆上市，未来营收占集团一半的目标。但从企业当前的业绩结构来看，并不现实，根据雅居乐16年财报来看，住宅业务营收占到了集团的95.87%，真正做到多元化并不能一蹴而就，要三到五年即完成转型，雅居乐仍然征途漫漫。
文章来源：微信公众号克而瑞地产研究
