继龙光地产(03380)在8月10日公布2017年中期业绩之后，8月11日，各大券商投行也陆续发布龙光地产的研究报告，纷纷调高龙光地产的目标价。比如，花旗就在其研报指出，将龙光地产的目标价由8.1上调至8.88港元，并重申龙光地产为首选股。
龙光地产中期业绩表现强劲，获得业界一致好评。公司这样高速增长的盈利能力能否持续?在8月10日的投资者会上，龙光地产管理层给出了答案。有机构向智通财经APP披露了此次会议的干货。
2020年销售额要达800亿
关于龙光地产的中期业绩，有一个需要注意的点是，上半年该公司的合约销售均价为15452元人民币(单位下同)/平方米，同比增加了29.8%。智通财经APP注意到，受今年3月以来不断加码的楼市调控政策影响，在已发布中期业绩的内房中，有些房企合同销售均价出现不同程度的下滑。相比之下，龙光地产还在上涨，这为其将来的高毛利打下铺垫。
实际上，龙光地产上半年的各项高盈利指标就已经超出了业界的预期。数据显示，上半年该公司的营业收入为123.8亿元，同比增长94.6%;核心利润同比增加195.4%至25.5亿元;股东应占利润 升166.1%至34亿元。另外，该公司的核心利润率提升7个百分点至20.6%;毛利率上升9.2个百分点至39.5%。
在销售方面，上半年，龙光地产的合约销售额约为193.1亿元，同比增长34.2%，合约销售面积约119.1万平方米。从区域结构来看，龙光地产在粤港澳大湾区的销售表现颇为强劲。在公司上半年合约销售总金额中，粤港澳大湾区销售占比约52.4%，汕头区域占比约33.5%，剩余其他区域占比合计约14.1%。
值得一提的是，鉴于公司在上半年的优异表现，龙光地产在8月10日宣布上调2017年全年合约销售目标，由年初原定的345亿元调升至370亿元。而根据公告显示，2017年前7个月，龙光地产的合约销售额已达228.3亿元，占经调高目标的62%。
根据龙光地产管理层在投资者会上的介绍，从2017年开始，公司的销售额计划每年增长30%以上。在盈利方面，因为龙光地产的土储主要集中于2014年、2015年、2016年上半年拿下的低价地，项目利润空间大，因此，只要公司的年销售额达到30%的增长，利润就大于30%的增长。到2020年销售额达到800亿元，利润达到100亿元，这是龙光地产的一个目标。
龙光城毛利率达60%奇货可居
一直以来，龙光城作为龙光地产在深圳的明星楼盘之一，备受关注。早在2016年，龙光城这一个项目就贡献了85亿元的预售额。作为高毛利率的楼盘，其销售对公司的毛利率有举足轻重的作用。
龙光地产管理层表示，上半年龙光地产的毛利率大幅提升，这其中最主要的原因之一是深圳地区有一些高毛利的项目交付，如龙光城就有两期交付。
据了解，龙光城是该公司战略性布局粤港澳大湾区的一个项目，受益于当时地价低廉，根据龙光地产管理层的介绍，该项目现在的毛利率达到60%以上，并且这个项目还存着有将近300个亿的货值。
另外，对于龙光地产后期在粤港澳大湾区新扩展的货值，按照公司的测算，土地的楼板价大概占到售价的比例都是在20%至30%，所以可以合理的推测，未来结转的这些大湾区的货值，毛利率一定也是30%-40%。
智通财经APP注意到，由于销售规模远高于结算规模，截至2017年6月30日，龙光地产已售待未来结转的合约销售金额约为230.3亿元，其中项目利润率较高的粤港澳大湾区占比约为57%，已经高度锁定公司在未来一段时期内的利润增长。
另外根据公告显示，2017年下半年龙光地产继续推出多个高毛利项目，包括：全新推售深圳光明新区的玖龙台;继续推售深圳北商务片区的地铁上盖项目玖钻和坪山新区的玖云著新一期货源;全新推售汕头东海岸新城的新开发项目御海天宸等。
保持35%的派息率
受益于上半年盈利大增，龙光地产首次派发中期股息。
具体派息情况为：股息每股19港仙，特别股息每股3港仙，也就是说，龙光地产2017年中期的总派息为每股22港仙，派息额占核心利润约40%。以此计算，龙光地产股息收益率达3.2%，年化收益达6.4%，两项指标暂居内房股最高。
对于公司这样的高派息是否能够持续下去，龙光地产管理层表示，自上市以来，公司逐年提高了派息比例，现在会保持35%的核心利润的股息这个派息政策。
至于特别股息，这个要根据公司每一年业务发展，还有财务的情况，每一年来拟定。管理层相信随着公司每一年核心利润不低于30%以上的增长，股息的收益率也会逐步在涨。
智通财经APP注意到，2016年龙光地产的总派息增加78.6%至每股25港仙。以此计算，2016年龙光地产现金派息总额约为12.29亿元，占核心利润比例由2015年的33%增加至40%，以3月30日的收盘价3.73港元计算，彼时，龙光地产的股息率就高达7%。
海外投资占公司总资产约10%
在上半年的土地拼杀大战中，龙光地产有些新动作。
数据显示，2017年上半年，龙光地产通过招拍挂方式在惠州、汕头、肇庆、柳州等城市新增项目6个，新增土地总建筑面积约183万平方米。
龙光地产在这些新项目获取中，有个新突破，即实现海外战略布局，分别于中国香港及新加坡取得大型市中心稀缺住宅用地。
此外，上半年，龙光地产还参与城市更新，通过收并购或合作开发模式，在珠海、惠州、潮州等城市获得多个城市更新项目。
截止2017年6月30日，包括招拍挂土地项目和城市更新项目在内，龙光地产土地储备总建筑面积约为2789万平方米，总货值达3880亿元。
按地区分类，粤港澳大湾区土储建筑面积为1830万平方米，货值约为3145亿元，占总货值比重为81%;深圳货值约为1347亿元，占总货值比重为43%。
按开发周期分类，在两年内能够达到开工条件的土地储备货值达到2339亿元。这些土地储备能够满足公司未来5至6年的开发需求。
关于龙光地产拿地有两点需要注意:
1、在快周转策略下，龙光地产2017年上半年销售回款率高达85%，经营性现金净流入颇为可观。截至2017年6月30日，公司持有现金及银行结余约234.5亿元，较2016年期末的148亿元增加59%。
在目前房企融资渠道全面收紧的情况下，充裕的现金流能够令公司在未来“面粉”的抢夺大战中更有优势。
2、关于公司海外布局，根据龙光地产管理层的介绍，公司主要关注在中国香港、新加坡、澳洲的住宅项目，在海外的投资比例占公司总资产大概在10%左右，作为公司资产配置的一种重要补充。龙光地产会考虑和当地发展商合作拿地。另外，龙光地产已经建立一个新的团队负责海外业务，工程团队则来自当地一些大的发展商，有经验的人士。
