本文选自“21世纪经济报道”，作者朱丽娜。
“今年(房地产)市场仍然有不明朗因素，但近期经济数据显示，就业情况稳定，与之前预期没有大出入，物业维持今年楼价上升5%-10%的预测，推盘的节奏亦不会有大变动。”香港五大地产商之一的会德丰(00020)主席吴宗权在8月14日举行的中期业绩记者会上表示。
他透露，针对一些低密度的特色住宅项目，“会根据本身条件用独特方式处理，下半年根据项目进度，预计有两个楼盘销售可以入账。”
公司披露的财报显示，今年上半年会德丰共出售近1000个住宅单位，合约销售金额达到101亿港元，其中公司旗下MONTEREY项目周内全部648个推出的单位全部售罄。
然而，香港财政司司长陈茂波8月14日向媒体表示，目前香港楼价水平已高过1997年的水平。陈茂波表示特区政府目前无意放松楼市调控措施，但他提醒市民要密切注意利率变化，更形容目前楼市状况并非理性，对此十分担心。
显露降温迹象
今年前五个月，香港中小型住宅的价格同比上升9.1%，相比1997年楼市高峰期高出近76%。虽然香港新盘成交持续炽热，但似乎显露些许降温的迹象。
8月13日，中国海外发展在香港推出的新盘项目启德1号加推290个单位，折实平均 价2.03万港元，市场消息称全日共售出近160伙，占比约55%。相比之下，该楼盘去年9月及今年初推出的所有单位均一抢而空。
在美联住宅部行政总裁布少明看来，上半年买家恐慌性入市情况已过去，今年至今为止楼价升幅接近10%，已创下历史新高，“目前买家入市转趋审慎，观望情况转浓。以13日推售的启德1号2期为例，加推单位售价有相当升幅，令销情受影响”。
同时，他指出，上个周末市场的新盘销售累计超过330个单位，反映市场整体购买力仍然存在，未来推售的新盘若以贴市价或低市价推售，仍将受到市场追捧。
有些开发商则选择“趁热打铁”，长实地产宣布近日计划推售荃湾海之恋·爱炫美第5座约140个单位。长实地产投资董事郭子威向21世纪经济报道记者表示，首批第5座单位将主要以两房单位为主，相比之前的单位加价约2%-5%，并将逐渐调整价格，部分单位累积加幅最高可达8%至10%。
莱坊近日发布的研究报告指出，市场消化了部分楼市降温措施带来的影响，6月香港住宅销售环比微增6%。“美联储今年两次加息以及香港主要银行提高按揭利率后，准买家开始感受到加息带来的影响。随着住宅供应量上升，住宅楼价升幅将于未来几个月放缓。”
尽管楼市交投火爆，但本地龙头开发商在高价竞购土地方面仍然十分谨慎。“虽然近期土地成交价格超出市场预期，但我们在买地方面将更加有选择性，未必会追。但会根据当时的市场情况，作出具体的决定。”吴宗权坦言。截至今年6月底，会德丰共持有780万平方 的土地储备。
下半年新盘成交有望突破1万宗
公开数据显示，今年上半年，香港五大地产商长实、新鸿基地产、恒基地产、新世界(600628,股吧)、会德丰半年共售约6130伙，占市场整体成交宗数63%，累计销售金额达到790亿港元。
据悉，长实地产上半年在香港的楼盘销售收入超过256亿港元，期内共出售1530个单位，同比增长7倍，已经超额完成全年目标。因此，长实地产已将全年销售目标上调至350亿港元。新鸿基地产、新世界则分别录得250亿港元、123亿港元的销售收入尾随其后。
中原亚太区副主席兼住宅部总裁陈永杰预测，随着今年下半年元朗锦田PARK YOHO Genova、荃湾海之恋·爱炫美等项目陆续推出，下半年新盘成交有望突破1万宗，今年全年新房销售将接近2万个单位，从而创下自2004年以来的新高。
相比之下，二手市场交投持续疏落。公开数据显示，上个周末，香港十大蓝筹屋苑成交创近22个月新低。
自2009年起，特区政府推出了一系列楼市降温措施。但这些层出不穷的“辣招”并未能阻止楼价不断攀升的步伐，反而扭曲了二手住宅市场。
仲量联行董事总经理曾焕平指出，由于政府推出的各项楼市降温措施，导致市场的购买力主要集中在一手市场，二手成交日益萎缩。“今年前4个月平均每月的二手住宅成交量相比过去10年下跌41%至3515宗，相比2010年11.3万宗的水平大幅减少，由于政府的"辣招"(调控措施)抑制了二手市场的流通量。”
目前香港二手住宅市场大约有120万个住宅单位，这是住宅供应的最大来源。曾焕平认为，政府绞尽脑汁增长一手供应其实是“本末倒置”，“一手住宅供应在2007-2016年期间每年平均不到1.1万个单位，只占整体供应的很小一部分。”（编辑：姜禹）
