本文选自“华商韬略”，作者为李京淑、钱多多，原标题《从10块钱起步到亿万富豪，他说“我希望我的地产发展慢下来”》。
宝龙地产(01238)近日发布公告，该集团于2017年7月的合约销售额及合约销售面积分别约为人民币15.69亿元及11.39万平方米。
此外，集团截至2017年7月31日止七个月的合约销售总额及合约销售总面积分别约为人民币106.3亿元及77.23万平方米，合约销售总额年同比增加约22.6%，而合约销售总面积年同比增加约0.5%。
作为集团创始人，许健康已带领宝龙踏踏实实走过了快27年。
1952年，许健康出生于福建省晋江市安海镇溪边村的一个儒医世家。父亲许书藏是一位坚持在农村行医数十年、德高望重的医生。许健康自小就跟在父亲身边耳濡目染，不仅学会了不少中西医医理，更深受儒家思想与孔孟之道的熏陶。
高中时期，遭逢“文革”的许健康被迫停止学业，转为承袭父业，背起药箱走村串户，成为一名活跃于乡间的少年郎中，其医德医风为诸多乡邻称道。也因此，当时许健康所在的生产大队，一致同意将其重点培养，选派其前往县卫生学校进修深造。在那个动乱的年代，可以重回学校读书是一件非常“奢侈”的事情，许健康分外珍惜这段光阴，埋头苦读。
然而就在毕业前夕，传来可申请赴澳门定居的消息。面对全新的人生选择，许健康决定放手一搏。1980年10月，他放弃唾手可得的医学文凭，移居澳门。
这并非一条可以坐享其成的坦途。
初到澳门，许健康衣兜里的全部家当只有10块钱，谋生成为当务之急。他的第一份工作是在一间藤艺编织厂做编织工，收入微薄。一个月后，在定居香港的姐姐的资助下，他开始做黑沙湾街道旁的无牌小商贩，将从香港以单价2～3元进货的珠绣手袋，在澳门以每个10元的价格进行销售，每日进账可有几十元，但代价是无论风吹日晒，每天都要在摊前站至少10个小时。同时为了节省往返于居所的交通费，他还经常徒步上下班，三餐不定时，喝开水、啃面包更是常事。
然而，这些丝毫没有磨损他的奋斗热情，他始终坚信必定有出人头地的一天。当个人积蓄累计到一万元时，他便开始正式涉足贸易领域，先从澳门的各大制衣厂买回余料，贩运至老家卖给乡镇企业做加工原料;之后再从老家带回工艺品在澳门售出，赚取异地差价。如此一来二去，短短一年多后，生意就做得风生水起，开辟出一片新天地。
1982年，意识到时机成熟的许健康，创办了澳门金龙贸易公司(下文简称“金龙”)。在后续的经营过程中，由于他待人真诚守信，经常为别人排忧解难，“金龙”的客路越来越宽，获利颇丰。眼看自己的营商才能初露锋芒，许健康决意做一件“更大胆”的事。
1983年，“投资中国内地办厂”对于大多数澳门商人而言，还是个令他们踌躇不前的冒险行动，许健康却毅然投资20多万元人民币，在家乡晋江创办了制衣厂，将成衣返销澳门赚取丰厚利润。后来了解到洋伞在中南亚地区好销，他又果断地筹资近百万元在珠海创建了一家制伞厂。其后，他与台湾商人合作，在晋江投资开办了一家现代化的企业福建东伦织造公司。
1990年，许健康判断“澳门房地产业即将步入大发展时期”，于是与好友联手集资5600万澳元，创建澳门宝龙集团(以下简称：宝龙)，大踏步挺进澳门房地产市场。
凭借准确的切入时机，十载丰富的澳门营商经验，以及创业伙伴的默契协作，“宝龙”不到一年时间便异军突起，成为澳门房地产业的后起之秀。在此期间，“宝龙”不但与第一国际集团联手，还斥资5亿澳元收购了新口岸国际中心，更相继投入30多亿澳元，于澳门地区购进多栋大厦。
在拓展房地产业的同时，许健康还在澳门投资经营珠宝、金融、娱乐、建筑、设计、物业、纺织、贸易等多种行业。“宝龙”旗下企业逐渐走上一条“一业为主，多业并举”的多元化发展道路，为同行业者瞩目，许健康本人也声名远播，被当地媒体誉为“澳门地产大亨”。
然而，就在业界纷纷猜测“宝龙”在澳门的下一个“大动作”究竟如何出招时，许健康再度出人意外，携带大量资金回到家乡，于1992年在厦门创办宝龙房地产有限公司。
在“班师”厦门的当年，许健康在随后召开的厦门贸易洽谈会上力挫100多家房地产界竞争对手，一举囊购了总面积22万平方米、总地价达7500万元的4块地皮，创下了当时厦门最高的地价竞拍记录。此后不到一年，宝龙房地产有限公司先后兴建了宝龙中心、宝源花园、宝华商业大厦等4个房地产项目，总建筑面积达20万平方米。其中尤其值得一提的是，33层楼高的宝龙中心，该栋建筑在当时创下了售房率100%的业内奇迹。
越来越多的人开始追问，许健康决策之初的胜算何在?许健康回应说：“从澳门转战内地，时机最重要，风险倒在其次。做生意的理念无分地域，都是相通的，特别是在那个刚刚改革开放的年代，宝龙几乎没有遭遇到改换战场的水土不服，反而因为洞觉先机，竞争对手相对少，在许多地产项目上的灵活度更大一些。”
如他所说，先行一步，为宝龙日后的全面发展积蓄了更雄厚的资本与更充沛的能量。
重拳打造“城市广场”
相较于传统的住宅地产，挺进商业地产阵营一直是许健康心心念念要走的一步。
在他看来，住宅地产项目基于彼时已然竞争充分的市场，风险较大，很容易“去利润化”，且楼盘做完一个卖掉一个，对产业积累助益微弱;但商业地产项目却类似“会生蛋的母鸡”，只要做出特点，市场的接纳度会很大，升值空间亦相当可观。基于上述理由，“宝龙”进军商业地产领域的时间表，在同行业者中遥遥领先。
但普通的商场、写字楼，显然对于讲求锐意革新的许健康毫无吸引力。他先人一步提出兴建“城市综合体”的理念，进而催生出中国商业地产领域的前沿产品――宝龙城市广场。作为宝龙集团奉献给城市的特别礼物，宝龙城市广场集购物、旅游、娱乐、休闲、文化、商务、游乐、美食、酒店等多功能于一身，彻底颠覆了传统的“因购物而购物”的单一商业模式。
事实上，在2003年，城市综合体在世界地产范围内都尚属新鲜概念，在许健康大胆探索的背后，是基于自身丰富营商经验的缜密分析。
“如果仔细审视内地的经济发展现状，有一个问题在当时尤为突出――许多城市只注重引进工业项目，第三产业在GDP中的比重严重不足，城市功能配套(商业、休闲、娱乐、文化设施)严重不足，而这些不但会阻碍经济的进一步发展，更严重影响城市居民的生活质量。因此，城市发展需要城市综合体这样一种业态，这是一个很好的切入口。”他说。
在许健康的稳健布局下，投资超过10亿元人民币的福州宝龙城市广场，于2007年正式开业。
许健康对于建筑的设计要求近乎严苛，经常是图纸不离身，反复与设计院的工程师商讨修改方案，确保建筑在使用功能与视觉审美方面都同样出众。然而，施工结束对于商业地产项目的开发商而言，并非终点，有关经营管理的挑战随即摆在许健康团队面前。
福州宝龙城市广场在招商之初，凭借新颖独特的项目理念，吸引到许多品牌店入驻，进展颇为顺利。但开业后，彼时中国内地的经营环境尚不成熟，一个新鲜业态出现在城市中，消费者需要时间接受。因此在开业后的几个月中，客流量并不如预期。一些商家在无法迅速获得经营回报的境况下，开始联合向宝龙要求降低租金。
最终，许健康选择让步。
这并不是一个商人容易做出的决定。“但我想的是，降租的要求无所谓合理或者不合理，重要的是，大家可以通过谈判重新达成共识。且无论如何，宝龙仍然是最大的利益获得者，因此适当的让步是值得的，也是一种诚意的表达。行业内大部分拒不让步的结果，都是两败俱伤。”许健康说，自己笃定这个项目一定会成功，因此弥合阶段性的分歧，至关重要。
事实最终验证了他的判断。福州宝龙城市广场逐渐成为当地的标志性商业建筑，将一片原本人迹寥落的城市空间，打造成人气旺盛、周边地价连翻数倍的黄金宝地。此后，许健康带领宝龙以厦门为中心，将“城市广场”项目迅速向中国内地各个城市延伸。
与许多同行业者在一线城市展开的“圈地运动”不同，那个时代的“宝龙”另辟蹊径，主攻二三线城市。2005年，江苏太仓、河南郑州宝龙城市广场相继奠基;2006年，河南洛阳、安徽蚌埠、山东青岛宝龙城市广场奠基……截至2014年6月底，旨在与城市共同成长的宝龙城市广场，共进驻中国内地25个城市，打造了53个项目。产品类型更细分为“区域级购物中心”“城市商业中心”以及“社区级邻里购物中心”三大系列。这些大型城市综合体的出现，不但完善了所在城市的生活配套功能，提升了当地居民的生活品质，更为打造城市景观、创造就业岗位、提升政府财政税收、推动城市经济发展等，做出了贡献，发挥了实实在在的作用。
迁都上海 革新战略
2009年10月14日，集团旗下的宝龙地产(HK.1238)在香港主板上市，成为厦门首家发行H股的地产企业，也是第一家真正意义上的大陆在港上市的商业地产公司。作为2008年度金融危机以来中国商业地产界最成功的一次IPO事件，此番上市成为宝龙事业发展的一个新起点，标志着“宝龙”正通过资本市场平台，步入商业地产发展的快速通道。
上市后，许健康重新梳理了宝龙地产的各项业务体系，他做出一个重大决定――于2010年初，将宝龙地产总部由厦门迁至上海，并提出深耕以上海为中心的一线城市的全新战略计划。
“如果不上市，可能不会有这样的选择，当时真是下了非常大的决心。”许健康说，“迁都”上海，主要基于三方面考量。其一，上海是国际化大都市，市场机会众多，有助于进一步激活品牌效应;其二，上海是人才高地，集聚各类专业人才;其三，上海是非常强大的融资平台。
“迁都”上海后，“宝龙”连续拿下数块优质地块，眼看在新根据地根基渐稳，许健康并没有放松在厦门“老家”的业务拓展。
除去商业利益的考量，他还有一个更为温情的理由――让与家人两地分居的员工回家。“将总部搬来上海，对于扎根厦门18年的宝龙集团来说，的确是个大行动。那时候，200多名员工从厦门几乎是包机来到上海，公司为每个人办理了一个月的如家快捷酒店住宿，之后大家各自寻找房子。这是艰苦的二次创业，要割舍许多东西，可没有人抱怨过，我在这个过程中体会到企业实实在在的凝聚力，但欣慰之余，也必须为员工的将来再作打算。毕竟与家人、朋友长期两地分居，绝非长久之计。因此我一直在积极物色厦门的新项目，最终选定了厦门湖边水库的一地块(未来将打造厦门宝龙国际中心)，这里将成为福建地区汇集一线品牌的顶尖购物中心，同时也划分有写字楼的部分。项目启动后，从厦门迁来的员工，可以选择回去奋斗，也可以继续留在上海。”许健康说。
谈及宝龙下一步的战略方向，许健康表示：“宝龙未来仍然会立足上海及周边地区发展，同时会在全国包括北京在内的大中小城市寻找发展机会。近年来，宝龙的多元化有很多动作，但都是作为主业的补充，宝龙商业地产的主业地位不会改变。”
而对于现在地产业的快速发展，他更希望自己的企业慢一点，不一定要快。“发展到这个阶段，中国人就要冷静下来想，不要超负荷地去付出，超负荷地去想得到，很多它得不到。你稳定一点，保守一点，认真一点，提高品质、做好质量，不是盖一大堆乱七八糟的东西，让大家来评论这个、评论那个，没必要。”（编辑：姜禹）
