继花旗、高盛根据龙光地产(03380)的2017年中期业绩调高目标价后，四大投行之一的摩根士丹利也加入了龙光地产的评级队伍，首次研究覆盖龙光地产，并在8月15日的研报中给予该公司增持评级，目标价9.0港元。
值得一提的是，截至智通财经APP发稿时，龙光地产的股价为7.32港元，如此看来，龙光地产的股价较大摩的目标价还有23%的上涨空间。
大摩看好龙光地产的发展，在给予和业界较一致的看法后，其还表达了独家见解：龙光地产当前股价未反映城市更新项目的价值，城市更新项目的价值转换是该公司股价后续上涨的重要支撑。
大摩：城市更新项目价值的进一步转换或推动股价上涨
在这份研报中，对于“增持”的理由，大摩先给出了如下两点评判标准。
1、预计龙光地产有35%的收益复合年增长率(2016-19)。大摩认为龙光地产将受惠于粤港澳大湾区的发展，并预计公司未来三年的收益复合年增长率将达到双位数。
具体来看，一方面，在公司合同销售强劲之下，大摩预计2017-19年龙光地产的合同销售额复合年增长率达到30%;另一方面，龙光地产2015-2017年上半年合同销售均价大幅上涨以致利润率上升。在这些因素推动下，大摩预计龙光地产的收益复合年增长率将达到35%。
2、新的9.6万亿元人民币地产市场的主要受益者。在大摩研究的公司中，龙光地产在大湾区业务比重为最高之一。大摩认为，未来14年，大湾区这一市场可能达到人民币9.6万亿元规模。龙光地产是大摩的首选股之一，后者预测龙光地产在大湾区的资产总值(GAV)及建筑面积(GFA)分别占77%及49%。
值得一提的是，在多重利好因素作用下，2017年上半年整个内房板块经历了几轮暴涨，许多内房企估值得到一定修复。同样的，龙光地产上半年的股价大幅拉升，表现强劲。
在股价大幅上涨之后，再买入龙光地产是否为时已晚?大摩表示NO。
数据显示，从2017年1月1日至8月10日，龙光地产股价上涨了148%，而MSCI中国房地产指数上涨66%。在大摩看来，龙光地产股价年初至今跑赢大盘基于以下两方面原因：1、龙光地产在深圳开展业务，而深圳2015-16年地产价格大幅上涨，将反映在2017-18年公司的收益中;2、粤港澳大湾区发展的推动。
应该注意的是，大摩认为，龙光地产当前股价反映了现有土地储备的价值，但未反映城市更新项目的价值。这些项目的进一步转换将可能推动股价上涨。大摩估算的龙光地产的资产净值包括其城市更新项目的净利润贡献。
龙光地产：并购及城市更新项目货值占比为53%
大摩“盯”上龙光地产城市更新项目的价值，那么，在公司的土储中，这一部分的货值占有多少分量?
有几组数据对比能体现龙光地产对并购及城市更新项目的“偏爱”。
从龙光地产上半年新增总建筑面积来看，并购及城市更新项目是招拍挂的3倍。数据显示，2017年上半年，龙光地产的新增并购及城市更新项目为21个，预计总建筑面积约476万平方米;通过招拍挂新增项目6 个，新增土地总建筑面积约 183 万平方米(权益面积约145万平方米)。
为何上半年龙光地产拿了较多的并购及城市更新项目?在中期业绩投资者会上，龙光地产管理层透露了公司拿旧改项目的优势，这包括龙光地产的总部在深圳15年，公司的投资主要分布在深圳周边及大湾区的一些城市，公司有充足的人脉资源，能够更快获取城市更新项目的信息等方面。
另外，截止2017年上半年末，龙光地产的土地储备总货值达人民币3880亿(总建筑面积2789 万平方米)，其中逾80%位于粤港澳大湾区。
龙光地产管理层表示，在这些土地储备中，并购及城市更新项目货值达 53%，共2040亿。
根据大摩的研究，龙光地产的并购及城市更新项目毛利率通常能达到较高的30-40%。
智通财经APP注意到，根据公司管理层的预计，龙光地产短期形成供应的并购及城市更新类项目总建筑面积将达118万平方米，总货值约165亿元人民币。
