本文来自《中国经营网》，作者为许永红、童海华。
日前，多家香港房企相继发布了上半年业绩报告，盈利多呈增长之势。其中，长实地产(01113)、恒隆地产(00101)和九龙仓(00004)的股东应占溢利分别同比增长了67%、30%、26%。
不过，看上去亮丽的中期业绩背后有着诸多隐忧。上半年，因为楼市调控的缘故，九龙仓内地销售额下跌27%;恒隆地产内地租金收入下滑4%，高端化战略在二线城市出现了水土不服的问题;长实地产的土地储备不增反减，内地拿地压力凸显;在内地发展缓慢的太古地产也暂无加速扩张的计划。
此外，在内地房企大举入港的冲击下，内地扩张乏力的香港房企在本土市场一时难以招架，面临着内外交困的发展局面。
多家港企盈利迎增长
在市场形势整体良好的背景下，多家香港老牌房企交出了一份理想的期中业绩单。
长实地产的发展势头较为强劲。2017年前6个月，长实地产的股东应占溢利为144.1亿港元，较2016年同期的86.1亿港元增长67%。投资物业重估前的溢利为94.8亿港元，同比增加14%。
上半年，恒隆地产的股东应占溢利同比增长30%至38.3亿港元。营业收入略有上升，其中物业租赁下跌2%，物业销售则增长5%。另一方面，营业溢利整体增长5%，物业销售方面上升了18%。
九龙仓的业务盈利呈现多面开花的局面，股东应占盈利为84.41亿港元，较2016年同期增长26%。投资物业的营业盈利小幅增长5%，发展物业上升32%，而酒店则上升 49%。
太古地产在上半年的业绩表现同样抢眼。截至6月底，太古地产已落成的香港办公楼物业租用率为99%，香港的太古广场、太古坊以及内地的太古汇租用率均为100%。此外，位于香港的太古广场、港岛东中心和太古城中心的租金分别上涨15%、10%、8%。
亮丽业绩背后暗藏隐忧
需要注意的是，香港房企收获喜人业绩的同时，诸多发展问题也凸显了出来。
在内地房企上半年销售业绩大幅攀升的情况下，九龙仓内地应占已签约销售额下跌27%至119亿元。对此，九龙仓把原因归于“内地实施了新一轮的降温措施”，并称限购令将给经营环境带来更多不确定因素，令市场前景充满挑战。在近日的中期业绩会上，九龙仓主席兼常务董事吴天海还称，因为限价政策的影响可能会延迟一些项目入市的计划。
九龙仓在内地的销售或将继续受到楼市调控的冲击。有业内人士近日对《中国经营报(博客,微博)》记者表示，调控监管依然从严，房企面临的市场形势将会越来越严峻。
恒隆地产在内地的物业租赁也不如人意。内地物业组合租金收入上半年下降4%，内地8个恒隆广场的商场部分，仅济南项目租出率超过90%，其他商场出租率均在90%以下，最低为64%。
而且，恒隆地产的高端化战略在内地二线城市遭遇了水土不服的状况。上半年，恒隆地产在沈阳、济南、无锡、天津的商场表现不甚理想，租金收入有不同程度的下滑，同比最大跌幅达12%。
对此，恒隆地产方面向记者表示，商场开业后，一般都需要一至两个租期的时间优化租户组合，以配合市场不断变更的需要及消费者的喜好，同时让租户按市场力量自行优胜劣汰。
而相比在其他行业的大手笔收购，长实地产在土地市场更为保守，土地储备不增反减，由2016年底的1254万平方米减至1152万平方米，且绝大部分是内地的土地储备面积在下降，香港和海外则没有变化。
长实地产拿地策略向来谨慎，且多次暗示当下的地价过高。房地产资深人士薛建雄对记者分析, 长实地产在内地拿地较少，与现在内地土地市场竞争激烈有着一定关系。
此外，太古地产目前所持物业发展势头虽然良好，不过在内地的缓慢扩张步伐也引起了业内的热议。记者了解到，太古地产进入中国内地市场已有十余年，但只是进入了北京、上海、广州、成都4个城市，已落成和发展中的主要投资物业项目仅有7个，且其中4个项目的应占权益仅为50%。
港企本土拿地愈加艰难
内地发展难以取得突破之际，香港本土房企也面临着内地房企不断涌入香港的挑战。
2011年以来，内地房企赴港投资热潮逐渐升温。据克而瑞房地产研究中心统计，2011~2016年，内地房企积极参与香港公开住宅用地出让，累计共成交23宗，投资总额达764亿港元。
仲量联行6月初发布的相关报告指出，按地块最大可建楼面面积计算，2016年内地房企拿地面积达400万平方英尺(约合37万平方米)，比2015年增加了一倍。
相对进取的内地房企在香港高价拿地亦是常态。香港地政总署统计数据显示，2016年5月至2017年2月，内地房企共拿下6宗地块，总金额为416.3亿港元，占所有批出土地成交金额的40%。其中，合景泰富联手龙光地产以168.55亿港元拿下的住宅地块，刷新香港近20年来单幅土地的成交总价最高纪录。
相比较下，香港本土房企显得力不从心。仲量联行数据显示，香港本地七大开发商在香港竞价购得的住宅土地，已由2012年占整体出让总量的45%，降至2016年的22%。
以长实地产为例，其近年多次参与土地竞标，但因为报价不及内地房企，最终未能如愿收获土地。恒隆地产董事长陈启宗表示，恒隆地产与其他香港房企一样，都不理解内地房企在香港高价投地的原因。他多次在公开场合强调，因为所拿地块价格过高，内地房企未来难以获得盈利。
九龙仓在给记者的书面回复中称，集团买地时会考虑种种因素，内地资本入市不会影响集团的投地策略，而且不时有联营项目，对于与内地资本合作投地持开放态度。
香港房企在本土拿地愈加艰难已是不争事实。在接受记者采访时，中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示：“由于土地稀缺，本土房企在香港的土地资源并不充足，内地房企的涌入则加剧了土地资源的紧张。”
同时宋丁指出，内地房企主要从市场战略上对香港布局，不太在乎成本，这对追求高利润的本土房企造成了一定的压力。未来香港市场格局一时难有太大改变，但会因为内地房企的到来而形成新的制衡局面。（编辑：陈嘉林）
