时代周报记者 刘娟发自北京
率性又直爽的“红色摩根”宁高宁从幕后走到了台前。
8月17日，中国金茂（00817.HK，下称“金茂” ）上市十周年，中化集团掌门人、中国金茂董事长宁高宁现身为金茂新形象摇旗助威。
金茂以城市运营商的身份画好了一份五年路线图：未来，金茂的版图要从23个扩到40个，签约额从500亿元提升到2000亿元，持有面积从50万平方米提高到200多万平方米。
金茂今年的目标是580亿元，它为何敢提这样的目标，可能性有多大？这一切都取决于它是谁，从哪里来，要去哪里？
接过军令状的金茂总裁李从瑞。他要带着团队带着金茂，挤入行业第一梯队。
这是一场与时间赛跑的比赛。对金茂，对宁高宁，对李从瑞，都意义非凡。现年59岁的宁高宁，离央企掌门人63岁的法定退休年龄并不是很遥远。外界正等着他在华润18年，中粮11年之后，创造中化版宁氏传奇。
他曾写过一篇题为《分水岭》的文章，里面提到：“每个选择都像是分水岭把企业分开了。这些分水岭，企业走对了三个就是及格，走对了五个就是成功，走对了七个就是伟大。”他曾给中粮打过分，不过还没有给出中化所处的分水岭。
宁高宁的征程没有结束，他注定要在当中寻求突围。
“三年起势，五年成城”
去年1月5日，宁高宁走出中粮大厦，并同时空降中化集团，第三次成为央企掌门人。在《财富》杂志7月20日晚公布的2017年“世界500强”榜单，宁高宁交出了去年的成绩单。
中化集团以595.33亿美元的营业收入列世界500强第143位。这已是中化集团第27次入围世界500强榜。在115家上榜的中国企业中，中化集团位列第34名，在上榜的48家中央企业中，中化集团位列第19。这份榜单以企业上年营业收入为依据进行排名。
中化集团官网数据显示，在宁高宁新领导班子带领下，中化集团2016年达到3955亿元营收，利润总额达到80.7亿元，经营活动现金流实现近三年最好水平。第12次获得国资委对央企负责人经营业绩的A级评分。
在李从瑞看来，金茂过去几年的高速发展，正是因为承袭了中化集团“国际化、市场化”的基因，“宁高宁董事长的到来，给我们打了一剂市场化改革的强心针”。
“通过市场化改革，以目标为导向，把事情做成了就行，”这种开明的企业作风，也让李从瑞相信，效率问题将不会成为金茂未来发展的障碍。
过去，中化集团共有18个职能部门，经过宁高宁的一番“手术”改革后仅设9个部门，并得到充分授权。宁高宁期望中化集团真正地改制、放权，成为专业性公司。
从住宅开发、商业地产到创新业务，宁高宁都在注入自己对房地产行业的理解。中国金茂正在打上宁高宁的印记。
“在整体大的发展区域布局上，人文的结合上，包括最终建立的技术上，都应该是一个创新的模式，否则过去那种买了地盖房子，卖了楼赚钱的模式，根本不行。”宁高宁在多个场合表达了对房地产行业未来的看法，他认为，在新型城镇化推动下，中国城市化潜力巨大，置业需求仍会不断释放，房地产仍处于发展机遇期。
这种判断的潜台词是，中国的房地产行业已经发生变化，但房地产开发仍有增长空间。他指明了中国金茂的战略转型方向―做城市运营商，在城市核心地段打造综合体，在远郊区打造产业新城，开发业务中引入大文化、大健康、大科技产业。
2017 年 8 月 17 日，中国金茂上市十周年。这天，他们推出了新的企业 LOGO ，去掉了地标建筑金茂大厦，取而代之的是金茂的中英文缩写，其中“A”寓意富有生命力、不断向上发展，象征着匠人精神与人本视角。金茂对此解读是，为人构城。
白银时代，万科、华夏幸福(600340,股吧)等都提出了战略转型，不再单纯地做房地产开发，而转向城市运营服务商方向，那么，宁高宁版产业新城又会有什么不同之处？
李从瑞从时间、空间和内涵三个角度进行金茂版“城市运营商”的诠释。从时间来看，一定是经过规划、拆迁、建设、持有、销售、运营全部过程；从空间来看，大致在1000亩以上的，建筑体量超过500万平方米；从内涵来看，是要去建多业态、多配套、产城融合的城市。最终形成中国金茂在城市运营方面的三类主品：新城的建设、城市旧改项目和特色小镇。
“运营商也还是商人，它得有一个投入产出的平衡，”宁高宁的回答很直白，大项目不是随意能拿的，基于金茂这种规模的公司，可以做一些长线，例如长沙梅溪湖的项目，虽然投入600亿元，但是也卖了很多房子出来，可以周转，要有基本商业投资的理念在里面。
去年就任中化集团后，宁高宁跟着金茂团队去了长沙。“下飞机第一件事，就是去学校捐了70万元，为的就是引入好学校，招到学生，我们（梅溪湖新城）好卖房子。如今，我们已经建了11所学校，”宁高宁口中的梅溪湖新城，正是中国金茂做好“城市运营商”的一个缩影。
“中国金茂从它第一天开始，就以城市运营作为它的职责，”李从瑞说，上海是起点，有了上海对城市运营的理解和体验之后，金茂开始向外扩展。
如果以东方明珠(600637,股吧)作为圆点画一个两公里的圆，这里面有150栋甲级写字楼，其中45栋是中国金茂打造的。中国金茂同港务集团在上海打造了两公里北外滩新城。
金茂大厦之后，中国金茂至今先后打造了“城市核心综合体”项目―上海星外滩，“城市新城”项目―长沙梅溪湖国际新城、青岛中欧国际城、南京青龙山国际新城，“特色小镇”项目―丽江金茂谷镇等7个各具特色的城市运营级项目。
“当土地在中国金茂从零开始规划的时候，我们是有信心在很短的时间之内实现五年成城，”李从瑞以梅溪湖新城举例，他们把它叫做“三年起势，五年成城”。
十年营收翻22倍
金茂大厦，大国崛起的精神图腾。
1992年小平同志南巡讲话，进一步坚定了全国深化改革的信心和决心。时任中国外经贸部李岚清部长有了一个设想，要在上海建一座摩天大楼，成为中国经济、金融、贸易面向世界的窗口。
这就是后来的金茂大厦，上海黄浦江畔的中国第一座摩天大楼。“金茂”与“经贸”谐音，且两个字都是八笔，暗含金茂大厦建造的88层。这个融合传统宝塔和西方高楼的海派建筑，矗立在一个时代的潮头。
金茂大厦立项之初，响应浦东大建设的号召，34岁的宁高宁代表华润集团来视察这块地。他的身份是华润创业有限公司董事兼董事总经理，学成归国后的短短三年，宁高宁就已在华润体系脱颖而出。
已走过全球的华润集团，与这块地擦肩而过。
“我第一次陪宁高宁董事长去上海出差的时候，宁总说起视察（金茂大厦）的事。这个地当时是一个肠衣厂（灌香肠的），到处都是脏水。华润的眼界比较高，全球都走过了，说这个地方太脏了，没有来。”李从瑞回忆说，最后，中化集团、中粮集团、中国五矿、中纺集团等各大进出口商一起投资了金茂大厦。中化集团是新中国后成立的第一家国营对外贸易公司，持有金茂大厦54.87%控股权。
24年后，宁高宁与金茂大厦结下最深缘分。去年1月5日，宁高宁走出中粮大厦，前往中化集团就任，第三次成为央企掌门人。此刻，金茂大厦已经股权收购完全归属于中化集团旗下地产平台。
在华润18年，宁高宁借助资本市场带领华润这家“买空卖空”的外贸公司转向了实业，在地产、啤酒、零售、纺织、电厂、制药、建材多个领域跑马圈地，如同一个多世纪前横扫美国金融与实业界的摩根，他因此被媒体誉为“中国红色摩根”。
2004年12月28日，宁高宁从华润集团“空降”中粮集团，随即开展大刀阔斧的中粮系基因改造。中粮11年，宁高宁主导了超过50起以上的并购，并将中粮全产业链伸向海外，资产从598亿元人民币飙升至719亿美元。
在宁高宁操刀中粮地产(000031,股吧)和大悦城等多家中粮系房企盘根错节的整合时，中化集团的地产旗帜方兴地产（中国金茂前身）正以黑马姿态奔向市场。
在广渠路地王一炮走红时的2009年，方兴地产还是行业里的生面孔。不过这家成立于2004年的小公司，却已迅速凭借央企便捷低成本融资和获取项目的能力，登上了香港资本列车。方兴地产敲钟的2007年8月17日，是中国房企迄今最集中的一波海外上市时间，并赶在了当年11月资本市场关闭之前。当年，追求在A股上市的房企，几乎无一例外地受到了IPO政策不确定性的影响，
十年间，方兴地产从不起眼的12.4亿元营收小房企摇身追赶到2016年的273亿元，增长了近22倍并跻身中国房企30强俱乐部，总资产增长至1473亿港元。最近5年，方兴地产的销售额由110亿元增长至485亿元，年均复合增长率达到34.5%，毛利率维持在35%左右高位水平，平均融资成本在2016年仅4.56%。
从金茂大厦，到“府、悦、墅系”三大产品系，交到宁高宁手里时，方兴地产已在22座城市出品了60多个项目，贴上的是辨识度高的绿色科技标签。除此，从开发商切换到城市运营商身份后，方兴地产已更名为中国金茂。
2000亿元军令状
李从瑞画好了一幅未来金茂发展蓝图。
未来五年，中国金茂的版图将从今天23个城市扩张到40个城市，签约额将从500亿元提升到2000亿元，持有面积将从现在的50多万平方米提高到200多万平米。
他们希望从开发销售、持有经营等多维度，实现综合实力进入行业第一梯队的企业目标。“我们对行业第一梯队的定义是不一样的，不会仅仅把规模的增长视为唯一的要素，”李从瑞这样描述，金茂的物业持有为未来的利润周期在创造条件。
持有面积200万平方米以上，持有租金达到50亿元，中国金茂就能排到行业至少前5名。“这样的公司，就是行业第一梯队的公司，是一个综合型的，既拥有未来又拥有今天的公司。”李从瑞称。
最新的土地升级策略，恰恰就是金茂对未来2000亿元战役的动员与筹码。
8月17日当天，中国金茂代表分别与青岛、济南、泉州、温州、武汉、长沙等城市政府及平台公司签署6个城市运营项目的开发战略合作协议。这将为中国金茂增加超过5000万平方米的潜在土地储备。
新的游戏规则已然写好。对于金茂而言，这系列土地供应渠道是稳定的、持续的与相对低价的；深耕一城一地之后，金茂拥有对产品的定价权与稀缺资源的分配权。
“金茂未来数年的土地策略，将升级为依靠大盘产城开发，然后自己的各类IP产品按照模块化地配置在这些城市级别的大盘中，”一位业内人士认为，可以合理预计，未来中国金茂明星的产品将从金茂府变为各种特色定位的金茂产城。
这也正是金茂未来最为增值的部分。8月8日金茂2017半年业绩会上，李从瑞坦言，在今年580亿元的销售目标中，会有70亿元来自一级开发的销售金额，“一级开发项目的毛利率已超过50%”。
便宜的地和便宜的钱，金茂用以稀释新城开发中不可避免的建设周期长、资金沉淀大、回收周期长等难点。
过去一年，金茂在原有开发和持有业务上，增加金融和服务业务，金融和服务业务的平台分别是JM capital(以下简称“金茂资本”)和北京金茂绿建科技有限公司（以下简称“金茂绿建”）。
作为中国金茂“双轮两翼”战略中的“金融一翼”，金茂资本早在2016年下半年便开始低调筹谋，截至2017年6月，金茂资本在管人民币基金规模已接近120亿元，6只在管基金、8个在管项目，覆盖6座城市。
其未来五年目标是累计基金管理规模30亿美元和300亿元人民币。鉴于产业新城模式对长期资金的需求，金茂资本的一个重要使命，就是围绕中国金茂的城市运营提供资本服务。
