“根据今年截止目前的销售情况及对下半年年的计划，我们将今年全年国内合同销售目标上调至5000亿元，比去年实际完成的合同销售额增长62%。”
8月22日，在香港举行的碧桂园（02007）中期业绩会上，碧桂园集团总裁兼执行董事莫斌公布公司上半年业绩，并宣布调高全年销售目标。
问鼎行业销冠
智通财经APP了解到，继2016年增长120%之后，碧桂园合同销售额2017年上半年同比增长131%，达到人民币2889.1亿元，第一次实现行业销售额第一。同时，碧桂园净借贷比率37.8%，达到五年新低，较2016年底下降了10.9个百分点。
上半年，碧桂园、万科（02202）、恒大（03333）合同销售分别实现2889.1亿元、2771.8亿元、2440.9亿元。碧桂园的市场占有率从2016年底的约2.6%提升到约4.9%；合同销售建筑面积约3226万平方米，增长106.3%；销售均价约8955元/平方米，维持十强房企最低价。
期内，碧桂园实现收入约777.4亿元，同比增长35.5%；土增税拨备前毛利润约171亿元，同比增长42.1%；归属股东权益之净利润约75亿元，同比增长39.2%，以上三个指标增幅均超过三成。董事会派发中期股息每股人民币15.02分，同比增长117%。
融资能力增强
莫斌介绍，财务数据方面，公司物业销售确认收入同比增长34%，交付物业均价比去年同期增长11%。预计17年全年，物业销售交付面积将与16年基本持平，交付均价将有所增长。今年上半年，土地增值税拨备前的毛利率约为22%，与2016年相比稳步回升，预计2017年全年毛利率将维持在该水平左右。2017年6月30日，公司的净借贷比率约为37.8%，同比下降24.8个百分点。
公司融资能力也在进一步加强。2017年6月30日，集团的加权平均借贷成本为5.32%，同比降低44个基点。今年上半年，销售楼款现金回笼约为人民币2205亿元，净经营性现金流约为人民币164亿元，继2016年后再次实现正的净经营性现金流。同时，公司长短期借贷，境内外借款分布均衡。
全年获地现金支出预算约为2200亿
按照目标城市分类，上半年合同销售额中，来自于目标一二线城市和目标三、四线城市的合同销售额分别占比50%。
基于全年5000亿元的合同销售目标，碧桂园今年获取土地的现金支出预算大约为2200亿，莫斌表示，将继续巩固面向一二线城市的土地市场，持续深耕三、四线城市的核心地带，不断加强集团的优质土地资源储备。
根据截至2017年6月30日未售部分的土地储备情况，碧桂园目标市场为一二线城市的项目预计可在今年下半年及以后提供约9372亿元的货量，目标市场为三、四线城市的项目预计可供5690亿元货量，可持续贡献销售业绩。
除上述已披露土地储备对应的可售资源以外，公司另有潜在的可售资源约人民币1.2万亿，且绝大部分货量面向一二线城市市场。其中已签署MOU、暂未完成工商登记的可售资源约为人民币1500亿元，参与一级土地开发的可售资源超过人民币一万亿元。随着这部分潜在土地储备的不断熟化，公司将有充足的可售资源支撑未来的增长。
物业分部将在A股上市
此次科技小镇项目也备受关注。作为房地产主营业务的战略补充，碧桂园在一线城市周边及强二线城市打造产业发展平台，建设包含研发办公和住宅在内的多种业态。智通财经APP了解到，位于惠州潼湖的碧桂园创新小镇已于5月17日正式奠基动工。
合伙人机制实施两年多以来，也取得了显著成效。截至2017年6月30日，已有973个项目入合伙人机制，435个项目开盘在售，累计合同销售额已达到4247亿元，开盘项目的平均开盘时间为6.9个月，预期净利润率约为12%，年化自有资金收益率约为81%，现金流回时间期为9.1个月。
物业分拆上市方面，碧桂园财务资金中心副总经理左莹对智通财经APP表示，碧桂园物业分部将会在A股上市，目前已经提交上市申请。
随后，碧桂园总裁及执行董事莫斌、碧桂园首席财务官及副总裁伍碧君、碧桂园财务资金中心副总经理左莹回答了现场记者的提问。
以下为智通财经APP整理的现场问答实录：
前7个月销售是3000多亿元，货值有3000多亿元，按照去化速度目标是保守，是否打算上调？
莫斌：刚才我已经宣布了公司的全年业绩上调到5000亿元，碧桂园最大的特点是说到做到。在下半年，配合国家的调控政策，并根据公司发展计划，有节奏性的安排，因此定5000亿元，我们认为是符合公司发展的实际状况，因此我们以5000亿元定位全年的目标，如果下半年做得更好，也不排除超过5000亿元。
请问科技小镇项目是否有最新的进展，下半年的发展计划是怎样？科技小镇对集团的业绩有多少贡献？
莫斌：公司到目前为止，以传统的住宅为主业，同时发展产城融合。业绩报告中提到地产为产业服务的理念，打造产业的平台，打造科技小镇。惠州潼湖创新小镇将在9月开放展厅，展厅里面展示的是入驻企业的最新产品，而且是相对高科技的产品，我们希望所有的入驻企业能在我们的平台上，通过产业的进入，带动产业，也带动未来开发的价值。在这方面，我们相对比较顺利。目前，围绕一线城市和强二线省会城市进行布局。应该说在深圳、北京、上海、广州周边，我们陆陆续续都会有产城融合的项目相继落地。
公司如何看待目前的盈利水平？公司目前的盈利状况是否有进一步提升的空间？融资方式是否有变化？是否除了银行借贷之外的其他融资方式都不看好？
伍碧君：今年上半年交楼的毛利率是22%，归属股东的净利润率9.6%，接下来的毛利和净利都会持续上升，各个项目的盈利水平在大幅度提升。接下来的2017、2018、2019年大家会看到碧桂园向上走的趋势。
融资的问题，我们希望找到最便宜的资金，融资遇到困难的时候，才会选择高成本。自有资金和回笼很好的情况下，用传统和最低的融资成本做最大的融资量，这是我们的原则。
莫 斌：随着公司管理的日益完善，毛利率水平一定会持续的提升。
今年下半年行业形势收紧，房产的投资额、开工额都在下降，这种情况下，你们目前的排名是比较靠前的，如何保持目前竞争的状态？一级土地开发额度、土地储备目前怎样的水平？
莫 斌：我们一致认为政府和国家的宏观调控目的是保证房地产行业持续健康的发展，我们对于政策的连续性是有信心的，对房地产的市场是有信心的，因为中国的房地产市场，无论调控还是不调控，都在10万亿元左右，而且是不断壮大的，因此房地产市场大有可为。
碧桂园不是追求第一，追求的是有质量的发展，希望做一个项目，成一个项目，才可以保证公司长久持续健康的发展，这是我们争取的目标。
一级土地开发是公司为了持续发展做的战略部署，要求所有的土地储备，要有长中短的搭配，保证企业土地储备具有可持续性。一级土地开发是围绕一线城市和周边做的布局，刚才在业绩发布会中已经披露了，这是相对估计的数字，大约一级土地开发，会为公司提供1.2万亿元的货量，会满足未来的3年、5年、8年发展，我们未来也会在旧改方面进行相应的战略布局。
国内的金融状况比较紧张，是否有信心保持比较低的水平，未来是怎样的？
左 莹：加权融资成本的问题，莫总说到在拓展融资渠道，优先选择成本最低，更适合公司发展的融资渠道，而且公司整体的运营效率，包括盈利能力是在不断提升，公司的流动性越来越好，我们相信公司的信用评级。前一阶段标普提升了对碧桂园的信用评级，因此有信心再次取得进步，综合各方面的因素，我们的目标和努力的方向是继续降低融资成本。整体大环境稳定的情况下，对比行业，我们希望融资成本可以进一步的降低。
是不是有所担忧，才会设定比较保守的全年销售目标？是否觉得国家的政策会影响到碧桂园的销售？
莫斌：不知道大家为什么认为我们5000亿元比较保守。公司发展到今天，每一年的业绩发布会上说出来的目标，都会兑现，当然实际完成的目标都会比预订的目标多一点。国家的宏观调控是为了房地产业持续的发展，而且会出台长效机制保证房地产业，因此我们是非常有信心的，市场的存量空间很大，关键是自己的核心竞争力，是否会得到进一步的发挥。5000亿元说出来，一定要做到。而且在5000亿元的发展过程中是有质量的发展，并不是简单的销售增长速度。
上半年新增拿地292宗，平均拿地的成本是3406元/平方米，数据是非常低的。今年碧桂园一线城市拿地的金额占比已经去到23%，对比往年是翻番的，管理层如何做到整体拿低成本控制在这么低的水平？
莫斌：碧桂园对于拿地是高度重视的，对于地产行业，土地是项目成功70%的因素，尤其是推行了内地合伙人因素，项目的土地是否优质，每个人都很关心，因此做投资的同事从拿地开始，将所有的成本测算，盈利的测算，做到相对可控的排名之中。我们的同事也很努力，尤其是投资的同事，没日没夜的寻找土地。通过我们努力的寻找，以及碧桂园品牌的发挥，成本的管控能力、运营管控能力和品质的管控能力的进一步提升，我们找到更多优质土地的机会越来越大。
目前有没有并购计划？方向是怎样的？
伍碧君：行业到了整合的阶段，并购是地产主流发展方向，每天都在寻找并购的机会，也有正在洽谈中的项目，成熟后，会进行对外公告。
公司最近投得了北京地块，如何看待一线城市以及北京的前景？回归A股有怎样的想法？
莫斌：关于北京的市场和中国的房地产市场，一定是健康发展的，而且我们是有信心的。一线城市的刚性需求永远存在，除了三、四线城市是我们的主战场，我们也会在一、二、三、四、五线城市均衡的发展，这是碧桂园追求的目标，希望每一个项目都做成功。
回归A股的计划，暂时没有，我们希望能够继续在香港市场做得更好。
留意到今年7月份发了低息美元债，未来是否有发债的计划？现在住房租赁市场，国家政策倾向于租赁市场，一线城市的供应方面，广州也做了相应的调整，未来是否有规划，是否有兴趣拓展这方面的市场？
莫斌：关于租售同权，未来会出台一系列的政策支持租赁市场的健康发展，碧桂园围绕一线城市或者是在一线城市的区域，在不同的组织构架中设置了长租事业部，每个城市的长租是不一样的，根据当地市场的特点，总结出适合当地的情况，租赁市场我们会积极的介入，并在国家政策的支持下，长租事业部成为公司业绩的增长点。
左莹：希望多元化的融资渠道，降低融资成本，今年下半年还会有美元债权到期，根据市场的情况以及集团资金运营的情况做判断和安排。
这半年以来公司股价上涨比较多，目前达到了9港元，管理层对于未来股价的预期是怎样的？
伍碧君：去年销售了3088亿元，今年截至到7月份也突破了3000亿元，莫总说毛利会逐步上升，大家可以从这几个数据预测未来利润的情况，对于我们的股价是非常有信心，而且会越来越好。
