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中报点评
『十三』富力上调了销售目标，加大了新增土地储备的扩充，净负债率高企。
文／克而瑞研究中心 沈晓玲、刘敏
业绩：上半年劲销388.1亿
上调销售目标至800亿
销售业绩稳步上涨。2017年上半年，富力实现权益销售金额388.1亿元，同比增长30%；权益销售面积294.4万平方米，同比增长20.9%。按照年初的销售目标，已完成53%。富力的销售增长率在上市房企中属于一般水平，但销售目标完成情况较好。
上调销售目标为800亿，并提出千亿计划。由于销售额完成情况超出原定预期，富力将2017年销售目标由730亿提升至800亿元，较2016年所达成协议销售目标增长31%。由于下半年将是富力推盘的高峰期，可为销售增长提供足够可售货值，我们预计富力完成全年销售目标并非难事。2017年富力计划推出28个新项目，但上半年仅推出4个，因此下半年将推出24个新项目。与此同时，其还提出了千亿目标，大幅提升2018年销售目标至1280-1380亿元。
土地：上半年拿地总量约为去年全年2倍
拿地规模大幅增加
随着富力上调销售目标，为了与销售目标和销售策略保持同步，公司在新增土地储备上也加大了投入。上半年，富力新增土地权益金额为316亿元，同比增长约5倍；新增土地权益总建面为1140万平方米，同比增长约7倍。而与去年全年相比，不论是拿地金额还是拿地面积，都远高于去年全年，其中拿地总建面几乎是去年全年的2倍。此外，上半年新增土地均价为2800元/平方米，较2016年均价低19%，显示拿地成本有所降低。值得一提的是，富力通过收购恒基兆业在广州、沈阳和鞍山的项目，以较低的成本，扩大了在该地的土地储备。
截至2017年6月， 富力上半年土地储备总建面为4850 万平米，目前土地储备可供6-7年的需求，土地储备量充足。
盈利：营业收入同比下降8.8%
毛利率、核心净利率有所提升
2017年上半年，富力地产实现总收入为204.1亿元，同比下降8.8%，其中房地产(000736,股吧)收入为182.3亿，同比下降11%，酒店运营收入为7.2亿元，同比增长14%。核心净利润为24亿，同比增长8%。其中，毛利率为36.2%，较2016年提高7.9个百分点；净利率为12.2%，较2016年下降0.98个百分点；核心净利率为11.5%，较2016年增长2.4个百分点。毛利率提升较高的原因，一个是营业额占比较高的北京富力新城、惠州富力湾以及北京通州富力中心利润率较高，另一个是12个直接与去年同期可比的项目中，10个项目的毛利率均提高了。毛利率和核心净利率的上涨，显示公司盈利能力有所加强。
资本运营：净负债率攀升
短期暂无偿债压力
2017年上半年，富力净负债率继续上升，达到193%，较2016年高出33个百分点，显示出公司财务杠杆持续加大。虽然净负债率高出60%-80%的安全值，但是从企业的负债结构来看，目前暂无短期偿债风险。截止17年6月份，富力地产手持现金324.2亿，现金短债比为1.28，企业现金较充裕，短期资金压力较小，可完全覆盖短期债务。此外，长短期债务比为3.86，多数为一年以后需要偿还的债务，短期风险可控。值得一提的是，上半年富力的加权平均融资成本为年息5.04%，较去年同期低1.53个百分点，融资成本进一步降低。虽然房企增加杠杆是快速发展的必要，但可能会引起的风险还是需要引起重视。
总 结
随着上半年销售业绩的增长，超出原定预计，富力也提出了明确的千亿目标时间表，并在土地储备上加大了新增土地储备，公司今年上半年的拿地规模已远超去年全年。今年7月份，富力出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购，迅速实现了持有投资物业的规模扩张，未来酒店资产将成为公司重要的板块。但在加大土地投资和收购业务后，富力的净负债率达到193%， 财务风险有所加大，未来财务状况还需改善。
文章来源：微信公众号克而瑞地产研究
