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中国恒大:内在价值区间上调至30~58港元
(1)上一版内在价值区间为18~40港元。其中下限18参考700亿战投入股价,差不多对应1980亿人民币估值。40对应4500亿人民币市值,假设恒大地产主业过几年的天花板稳定在万亿销售千亿利润,对应7000亿人民币市值,然后折现到现在。
(2)调整主要动因:上半年销售毛利率高达35.8%,核心净利润率14.5%,大超30%左右及10%~12%的预期。且预计可持续。
(3)保守估值:假设2017年全年归股东净利润(近似归股东核心净利润,下同)300亿(上半年归股东净利润188亿,归股东核心净利润226亿);假设恒大地产业务天花板8000亿,并于2021年达到结算收入8000亿人民币,净利率12%,净利润总额960亿,其中归中国恒大股东640亿,相当于未来四年业绩复合增长20%左右;假设2021年末市场给7倍市盈率,则市值4500亿左右;假设50%派息率,则四年累积分红约800亿;将2021年市值及几年内的派息按10%折现,得现在公允市值3350亿人民币,对应每股约30港元。
(4)乐观估值:假设2017年全年归股东净利润350亿;假设恒大地产业务天花板10000亿并于2021年实现结算收入10000亿人民币,净利率15%,净利润总额1500亿,其中归中国恒大股东1000亿,相当于未来四年业绩复合增长30%左右;假设2021年末9倍市盈率,则期末市值9000亿左右;假设50%派息率,则四年累积分红约1050亿左右;将2021年市值及几年内的派息按10%折现,得现在合理市值6500亿人民币,对应每股约58港元。
(5)以上估值为个人观点。仅供参考。
(6)笔者例行评估若干行业多家优秀企业内在价值区间,并以此作为调仓依据。减持中国恒大的前提是:高估,或者有显著更好的机会。(编辑:王梦艳)