最近，国内房地产融资环境回暖，港股市场房地产板块也出现不少反弹。国内房地产到了转型之际，但是市场的增长还是十分可观的，因此投资估值具备安全性且切中未来的房地产股票在2019年或许是个不错的选择。
2018年12月12日，笔者参加格隆汇打造的“决战港股2018――海外投资系列峰会”深圳场，因为当天有不少内房企业参与路演。在众多房企中笔者发现了一家极具特色的房地产企业――绿景中国（0095.HK）
参与完全程路演笔者受益颇多，要到了演示资料，并通过公开资料整理出核心内容以分析这家企业的投资价值。具体内容如下：
一、企业介绍
1、发展历程
绿景中国地产（0095.HK）在深圳已经有许多年的历史了，公司的发展历程具体可以分为以下四个阶段。
第一个阶段，绿景中国以建筑商发家，虽然上市时间仅仅3年多，但集团已经有二三十年的发展历史，在此过程中，与深圳重点区域的村股份公司建立了长期友好的商业关系，这就为公司转型奠定了基础。
第二个阶段，绿景中国从建筑商转型成开发商。十年间，绿景建立很多标志性项目，都位于深圳核心地段。
第三个阶段，绿景中国的多元化过程：除了做房地产开发之外，也建立了商业品牌，比如说NEO大厦，这也是城市地标性的建筑，其余的住宅项目，蓝湾半岛等等也是进入第三个十年做的。除了NEO的商业品牌以外，还有佐 中心，绿景目前已经开业的有四个。绿景中国开发的项目都是综合体的形式，即住宅下面配有大型购物中心，这个模式不仅提升了住宅的价值，同时绿景颇有远见地选择了长期自持商业物业资产，从而拥有了稳定的现金流来源――商业物业的租金及营运收入。
第四个阶段，绿景中国开启了资本市场的道路，2014年绿景上市的过程中，通过反向并购在2015年11月份成为香港的上市公司，截止至目前，绿景上市的时间大概是三年的时间。
2、股权结构
绿景的股东结构很清晰，控股股东黄先生占股比71%，由于通过RTO（反向并购）的方式上市，所以股比比较集中。万科和平安各占6.1%，万科相信大家不陌生，在房地产领域上面的龙头企业，他们之所以会投绿景，这种相对来说中小型规模的房地产企业；原因很简单，因为万科也是一个深圳的房地产企业，它很清楚绿景的核心优势和专业领域上面的能力。
1、房地产开发与销售，截至目前绿景的重点项目多在深圳的地区，现在主要收入来源是十月份开盘“红树湾壹号”这个盘。
绿景中国在深圳核心区域深耕多年，早已树立起建筑质量过硬、户型布局方正通透的品牌形象，连续八年拿到深圳房地产综合实力十强，连续三年获得房地产开发的商业诚信、优质企业奖项。笔者常住深圳，亲朋戚友对绿景的品牌认可度普遍还是非常高的。2015年底至2016年上市在资本市场上也是获得不同的奖项，比如说最有潜力的港股等，受到市场和行业的广泛认可。
二、核心优势绿景的优势主要围绕三个领域：1）特色的地产商；2）资源型的地产商；3）智慧型的地产商。
1）特色的地产商：
重布局，绿景是大湾区布局的房地产商，9+2加起来11个城市，绿景的布局的核心城市是深圳跟香港，同时也有一些土地的储备在珠海和东莞，在11个城市里面，这就保证了项目价值高，并具有较高的防守性，因为在面对房地产行业的调控，融资难和限售限购等背景下，核心区域里面的项目抗风险能力相对来说比较高，这是绿景的其中一个特点。
独特的拿地模式，绿景跟其他的房地产不一样，一般的房地产公司都是通过全国布局，快周转，在市场上不停地拍地拿地，做土地储备。绿景拿地的模式是通过城市更新，而城市更新的模式具有较大优势，归纳几点：
1、单个项目的面积可以很大，比如说现在经营的项目，是从10万到400万平方米的项目都有。
2、所有的项目都位于城市的核心地带。
3、拿地成本低，做旧改土地成本很低，翻查绿景近几年财务数据可知，毛利率都是基本超过50%，2017年的毛利率达到65%，而2018年预计也是维持在这样的高毛利率的水平，其原因就是通过旧改拿地。绿景不看规模，但盈利性非常强，在2017年年报可以看到，营业收入大概30亿左右，净利润达10亿，净利润率超过30%，可以看出盈利性是非常高的。
控股股东联动性，值得注意的是，目前上市公司的土地储备大概是四百多万平方米左右，绿景中国的控股股东手上有超过1200万平方米的土地储备，地理位置都是在深圳、珠海跟东莞三个片区，未来将陆续注入到上市公司。股东的联动方式是通过做旧改项目，控股股东专门负责一级开发的工作，比如跟村民的洽谈、资源的整合，等到项目比较成熟、不确定性消除后，才会被注入到上市公司。而上市公司主要负责的则是二级开发，拿到土地之后即可开发，开发程序和周期跟招拍挂类似。因为这些土地储备都是旧改项目，盈利性也是较招拍挂具有绝对优势。一二级联动的方式，算是绿景中国非常独特且可持续发展的经营模式。
2）资源型的资产商
土储策略上，由于控股股东有1200万平方米的土地储备，按照绿景目前发展规模，基本上八到十年土地储备已经足够，所以绿景每年没有以特定预算去拿地填补土地储备，而是看机会，即使没有也足够八到十年的开发周期。目前上市公司已经有400多万平方米的土地储备，大概可售值是300―400亿人民币，足够未来三到四年，按每年大概20%的增长速度评估，基本上没有问题。之后还有那1200万平方米土地储备注入到上市公司里面，然后再进行开发确保维持稳定的发展，这就为上市公司未来的发展提供很大的支持。
商业板块，绿景共有50多万平方米的商业面积。主要是3个NEO和4个在营佐 中心，除深圳总部的NEO以外，另两个在香港和苏州；深圳红树湾壹号佐 中心也计划在明年底开幕，目前每年租金收入约六亿左右。这个稳定的经常性租金收入，也会逐年增长，包括新增的商业面积，这就是很多喜好固定收入的投资人所看好之处，稳定递增的固定收入保证了公司很强的还本付息的能力。
融资平台，由于绿景在国内经营多年，所得资产都是非常核心的地段，同时公司花了大概两年多的时间，在境内外搭建融资平台。绿景在2017年八月和十月发美元债；公司收购境外项目，于境外也做了银团贷款，总共54亿港币，利率还不到4%，这也表现香港机构对绿景的的信心；股权类来看，2018年完成部分增发和多元化的可转债。
3）智慧型的地产商
2018年7月份绿景和华为签订战略协议，主要围绕智慧城市的科技发展进行两家公司的强强联合。在华为的全球发布会上，特别邀请绿景城市更新副总裁在大会上发表对于城市更新包括旧改项目的智慧城市专题演讲，这对双方日后依据战略协议就智慧城市的深度合作具有重要的意义。
三、近期发展及业绩亮点
基本面情况良好，2018年中期，绿景实现总收益约为7.67亿元，同比上升约28.2%;毛利为人民币4.407亿元，同比上升约28.9%;毛利率维持在较高水平的57.4%；净利率由2017年上半年的7.9%上升至24.4%。（如下图）集团截止到6月30日现金结余达到53.55亿元人民币，综合融资成本为6.4%。
1、红树湾壹号：项目位于深圳南山区域沙嘴路与金地一路交汇处，整体建筑面积约30.6万平方米。红树湾壹号为多业态一体综合项目：主要业态为高端住宅、集中型商业、5A级超高层写字楼、五星级酒店等。整体项目货值超100亿元。
区位上看，项目具有较高价值。红树湾壹号属于福田CBD一级辐射的范围，无缝连接CBD中轴，集中了最完善、最优质的复合型城市资源和配套，该地区一直是深圳规划起点最高，城市配套最顶级，建设标准最高，发展潜力最大地区。
同时，红树湾壹号为大金沙旧改片区首发项目，享受片区更新升级利好，拥有CBD＋湾区的双重地段优势。
项目今年4月30日翰林公馆首批开盘售罄，当天即成交334套，销售率高达九成。 8月、10月项目保持推盘，并持续创销售佳绩。
商业地产方面，绿景收购了一个香港甲级办公楼，总对价是90亿港币，目前根据评估报告的价值已接近110亿的水平，这个项目是绿景非常成功的并购项目，它位于观塘片区，地理位置好，（附近有花旗银行）是新的CBD2的概念。这一并购也反映了绿景一贯策略：重点关注核心城市的核心地段。
管理层对于未来展望方面表示，绿景短期计划400多万平方米的土地储备，形成未来3-4年左右业绩的平稳增长。
中期规划来看，控股股东1200万平方米的土地储备，未来将会注入到上市公司，随着400多万平方米的土地储备的开发落地，之后绿景的营业规模和净利润等等就会有一个实质的飞跃，可预期到绿景营业收入有望破百亿，以目前的净利润率已经超过30%的水平来推算，未来净利润有望达到几十亿。
长期规划主要是对于旧改项目，绿景目前已经在手的资源可以开发8-10年。且很多旧改项目里面都有商业部分，跟过往那20年一样，核心的商业部分是不出售的，随着将来进一步发展，绿景拥有大量的核心地段的商业面积，未来租金及运营收入就有望超几十亿，这都将为公司带来长期稳定的收入来源。
小结：会议当天，绿景管理层曾透露，大股东注入资产计划正有序进行，并且能够保证在今年年末有实质性的动作。这对于投资者来说是需要密切关注的，如今已经进入12月，预计这会成为这家企业年末最大的“看点”。
管理层对此十分重视，因此预期年底注入资产的可能性十分大，如果资产注入的动作有新进展，必定会成为公司业绩增长和估值重估的催化剂。房地产行业长期的发展已经转变情况下，绿景中国有望成为极具稀缺性的内房标的。
