招银国际发布研究报告称，物业行业首选碧桂园服务（06098）、永升生活服务（01995）、华润万象生活（01209）、宝龙商业（09909）及远洋服务（06677）。
该行表示，物管板块股价已从之前峰值回落20%以上，主要由于估值修正，与全球增长板块的下行步调一致。随着市场不确定性增加，认为行业估值的关键支撑已转向增值服务和零售/租金增长，而在管面积的增长更多是防御性驱动力。
报告中称，增值服务方面，该行继续看好其潜力，该业务2019-22年复合年增长率或将达到44%，利润占比达35%。零售/租金方面，2021年1月华润置地（01109）租金同比增长29%，这是一个非常积极的信号，在消费复苏的背景下，2021年上半年租金收入或将同比增长60%以上。行业目前估值为17倍2022年预测市盈率（2022年净利润增长30%，PEG为0.6），估值吸引，而现在是加注板块的好时机。
由于2021年将是消费大年，该行重申对华润置地等主要房企租金收入增长30%的预测，这将使其商管业务受益。华润1月份的数据证明了这一点，尽管基数较高（同比增长15%），但租金收入仍增长了29%。随着2020年上半年基数逐渐降低（同比下降12%）并且零售额回升，2021年上半年华润置地的增长率或将更高（租金同比增长60%）至人民币80亿元，从而使华润万象受益，后者可以分享租金收入/EBIT利润的5%/10%。
值得注意的是，2月26日，恒生指数宣布将在港股通计划中添加8家物管公司，并从3月15日起生效。该行认为，南向资金将为华润万象（这是唯一的高端购物中心运营商）提供一定支持。关于近期南向净流出的担忧，该行认为这可能只会影响流入的规模，而不会影响流入的方向。
