央行昨日发布的最新数据显示，一季度房地产贷款继续增长，其中，个人购房贷款新增5227亿元，季末余额同比增长53.4％，比上年末上升10.3个百分点。
这也是央行罕见的就单个季度发布金融机构贷款投向报告。
数据充分说明，一季度房价高涨背后，信贷资金推动因素明显。这也给正在进行的房地产调控指明了重点方向。
去年，适度宽松的货币政策的最大受益者之一无疑包括房地产业。根据不久前国家统计局公布的数据，2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1％。其中，国内贷款11293亿元，增长了48.5％，这部分资金大部分来源于银行。
这种情况在今年一季度得到了延续。除了个人房贷，央行数据还显示，一季度房地产开发贷款新增3207亿元，季末余额同比增长31.1％。
进入3月份，房地产贷款出现减缓趋势，3月末主要金融机构房地产贷款余额同比增长44.3％，比上月末低0.6个百分点，但仍明显高于同期各项贷款增速23.4个百分点。
除了全国数据，在上海，4月14日央行上海总部公布的数据显示，一季度上海人民币个人住房贷款增加338.1亿元，同比多增311.3亿元。由统计可得出，上海一季度新增个人房贷约为去年同期的11倍。
事实上，去年下半年以来，随着房价高涨、地王频现，国家先后出台了“国四条”、“国十一条”等政策，又在今年初上调存款准备金率，把房企上市融资跟土地储备情况挂钩。这一系列动作，给开发商带来了不小的资金压力。
就在几天前的4月14日，国务院明确要求对存在捂盘惜售、土地闲置等违法违规行为的房地产开发企业，暂停批准上市、再融资和重大资产重组，商业银行不得发放新开发项目贷款。
但真实数据反映的信贷资金推高楼市的严重程度，显然令人惊异。由此应可预期，加强对信贷资金的调控，可能成为下一步楼市调控的重要政策选择。
有关方面已经在行动。在国务院出台“二套房贷款首付至少五成、利率至少1.1倍”政策后，《第一财经日报》记者昨日获悉，银监会正抓紧调研“二套房”贷款新规细则，或将出台统一执行标准。
在日前召开的2010年第二次经济金融形势分析通报会上，银监会主席刘明康强调，要认真落实国务院调控房价的相关通知精神，严格限制各种名目的炒房和投机性购房；各大中型银行还要按季度开展房地产贷款压力测试。
某股份制银行按揭部负责人对记者表示，该行房贷存量并不大，但由于一季度增速较快，引起监管部门重点关注，各地分行均遭监管部门现场检查，“因此，我们现在严格执行首付五成规定，不留任何余地。”
今年，大量“手工运钞机”再度出现在深圳和香港联接的各个关口。
据深圳海关统计，一季度共计查获旅客违规超带货币案1412宗，案值近1亿元人民币。而去年1-8月，超带货币案合计仅577宗。
今年一季度,仅在深圳海关百万元以上的大宗货币进出境案频密发生27宗，同比增长8倍，而涉案值合计4700万元，暴增近10倍。其中大部分是入境违规。
同样的情形发生在人民币升值预期强烈的2006年、2007年。
不仅是海外热钱，当市场为调控政策担忧、二级市场资金纷纷流出股市之际，各路流动性已在场外聚集蓄势。
万涓汇河
在安信证券首席经济学家高善文看来，资产价格的上涨并不总是供求关系变化引起，比如房地产存货量很大，但价格依然屡创新高。
安信证券运用“小河流水”的理论予以解释：小河里来了水，资金慢慢多起来，但率先漂起来的是树枝和树叶，也就是小盘股，到后来非常大的板块才能浮起来。
高善文认为，完全不看利润面，只看资金驱动资产就有这种特征。
种种迹象显示，在上游，许多水已开始汇集，有形成河流的态势。截至4月19日，华夏等23家基金公司旗下241只基金率先披露2010年一季报。
据天相投顾统计，其中131只可比的偏股型基金仓位为81.86％，环比下降3.59个百分点。
有迹象显示，基金仓位仍在下降。19日预计，4月第三周股票型基金重仓比例较上周下降1.15个百分点，次重仓比例上升4.02个百分点，中仓比例下降3.45个百分点，次轻仓比例上升0.57个百分点。4月份前两周股基仓位也呈下降趋势。
虽然基金仓位下调客观冲击市场，甚至是抽水，但也在积蓄现金头寸。
从历史看，基金仓位高于80％时，大盘往往次月形成阶段性顶部。
此前，偏股型基金持仓比例超过80％的有2009年第二季度、2007年第四季度、2007年第三季度、2006年第四季度，而下一个季度的首个月份均形成关键性顶部。如2009年7月29日形成年内高点双头形态的第一个头；2008年1月15日形成全年高点；2007年10月16日形成A股历史高点6124点。
上海一位基金公司人士称：“基金仓位下降对市场是好事。”
在中信建投首席宏观分析师魏凤春看来，基金的头寸可能只是汇聚这条河的支流，主流更可能是房地产市场流出的资金。
“房地产市场比股市规模要大得多，有人估计其市值不少于100万亿元。”高善文近期宏观经济的报告如此描述。
魏凤春的逻辑是，地产调控对于投资客的打击非常大。这些炒楼资本做投资做惯了，加之实体经济产能过剩，转型升级的行业风险又高，“唯有资本市场适合他们的口味”。一二级市场都是他们的猎物。
中央对房地产市场的调控也可能将一部分热钱引入资本市场。
最近，无本金交割远期外汇（NDF）市场上，人民币升值预期强烈。据彭博数据，截至北京时间4月20日17：40，人民币NDF（T%2B3）买价为6.8244，较前一交易日6.8268升值；一年期为6.6216，也较前一交易日6.6280有所升值。
高善文表示：“可能有一定规模的热钱进入了中国。”
据中国社科院世界经济与政治研究所研究员张明估算，热钱流入中国的数字约900亿元。地产调控可能引起投资房地产的热钱向股市和债市转移。
反转仍不成熟
虽然有迹象显示场外资金正在蓄势，但影响它们做出入市决定的因素很多。4月20日，国信证券晨会形成策略判断：“调整空间有限，但时间或较长。”
其理由或是场外资金入市的障碍。国信证券认为，目前，政策处在敏感期，加上新政策出台后有一段检验期。因此，市场对未来是否有进一步调控措施出台以及对当前的调控效果仍有不确定性。在政策趋势确定、力度和效果不定的情形下，市场还将维持震荡，但相对靠近谨慎一端。
国信证券还认为，未来市场存在多种风险。首先，随着超严厉的房地产调控政策出台，市场还将反映房地产在价格和销量变化的不确定性。其次，对于风格的看法，中小盘股20日跌幅小于大盘，是否会出现补跌。
从资金蓄势的过程看，也存在蓄势尚不成熟的特点。虽然基金仓位不断下降，但截至19日公布的可比偏股型基金平均仓位仍在80％之上，基金仍存在继续增加现金头寸的巨大空间。
魏凤春认为，受到房地产政策影响的地产炒作资本及热钱，在面对证券市场尚不稳定的情况下，也不会贸然入市。
4月20日，上证指数K线上形成长上影线和长下影线的十字星，显示出方向上的踌躇。
无孔不入的炒房一族总能找到“新玩法”。眼下房贷风声渐紧，就有炒房客打起了消费贷款的主意。
老李是有着多年“倒房”经历的“房虫”，现在坐拥北京、海南等地6套房产，资产身价接近2000万元。今年他又新添置一套总价200万元酒店式公寓，不过，向银行申请贷款时碰了壁。商业银行通过对老李本人的个人征信系统调查，发现他名下存在多套房贷交易记录，由此认为老李是明显的投机性购房，属高风险人群，拒绝为其提供个人住房按揭贷款。
一边是开发商催促缴款，另一边求贷无门，为在短时间内凑足房款，老李甚至考虑过出手名下的一处小户型。但是受到“高人”指点后，老李以个人消费贷款的名义向银行申请贷款，最后还是银行帮助老李解了燃眉之急。
个人消费贷款用途很广，主要是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的贷款（不包含房贷），包括耐用品消费等消费性个人贷款，一般以借款人本人或第三人所有的依法有权处分的住房作抵押。目前银行在审批消费贷款时需要客户提供明确的贷款方向，老李承诺贷款用于装修这一大额消费，将手中的房屋抵押给商业银行，银行按照房产评估值的7折以内提供消费贷款，在贷款获得审批后，银行将资金直接划拨到客户的账户，这样老李就可以将贷款用于支付房屋价款。
在老李为自己“瞒天过海”暗自庆幸的时候，银行的客户经理又给他出了道难题。银行经理告诉他，目前银监会要求商业银行对贷款进行精细化管理，银行要对贷款资金流向了然于胸，所以银行在提供消费品贷款的时候要求客户提供相应的购买合同，甚至将贷款直接打给第三方账户。
老李申请的贷款名义上是用于装修，银行要求老李提供装修合同、装修发票和装修材料详单等。“借款人必须提供真实合法的用途证明方可通过银行审核。而银行一般会按照合同金额提供贷款资金，并且资金直接打到第三方受托支付账户。”银行工作人员告诉老李。
虽然银行的规定给老李带来了一定困扰，但凭着多方疏通，他再次避开监管新规限制。老李说，其实这也存在变通的手段，只要客户和一些小装修公司打好招呼，支付装修公司一定费用作为通道费，比如贷款总额的3％，装修公司在获得消费贷款后再将资金打入客户账户，这样就可以规避商业银行的监管。经过一番周折，老李将手中一套评估值在300万左右的房屋作为抵押，向银行申请了100万消费贷款，贷款期限五年，利率执行同档期基准利率上浮5％，这对老李来说已是一个不错的选择。
专业人士称，第一季度以来，用房屋进行抵押消费的需求呈明显上升趋势，越来越多的企业白领、中小企业主等开始关注和认可这种融资消费观念。
老李将消费贷款“变身”住房按揭贷款，在逃避监管的同时，放大了商业银行的信贷风险。同时，在银行加杠杆的资金支持下，抑制房价过快上涨的政策初衷将可能打折扣。
房贷收紧将引导银行信贷配置更加合理
二套房贷调控新政14日出台后，各银行已陆续上调二套房首付比例和贷款利率。部分银行虽然还未收到来自总行的执行细则，但均表示将在近期推行新政。
业内人士分析，二套房贷收紧将对银行个贷业务产生一定冲击，个贷利息收入可能会出现短期回落。不过从长期看，新政将引导银行信贷配置更加合理，存量房贷面临的资产质量压力有限。
新政陆续执行
工行已实行房贷新政，建行、中行、农行、中信银行（601998）等也表示“总行实施细则会在近期公布”。无论细则出台与否，银行未来新增二套房贷将严格按照新政执行。
招商银行（600036）一位信贷经理告诉中国证券报记者，虽然总行还没有下发执行细则，但是目前在接受业务咨询的时候已经开始按照新标准执行，之前已经签下但还没有完成审批的贷款仍然按老政策执行。
“各家银行在一周内应该会陆续执行新政。”北京银行（601169）有关人士表示，由于新政推出后正值周末时期，所以各家银行的分支机构还没有收到具体的执行标准，但是在接下来的一周内新政将全面铺开。
“新政实施后，个人贷款增量和相关的利息收入增速将有所回落。”海通证券（600837）分析师佘闵华表示，短期内首付要求的提高和不合理需求的抑制将降低银行个人住房贷款增速。二套及以上住房贷款利率水平的大幅提高将使银行在一定程度上以价补量，但预计新发放房贷利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能出现下降。
“短期内房地产相关贷款比重高的银行将会承受一定的压力。”佘闵华指出，上市银行中房地产相关贷款比重基本控制在30％以内，其中兴业银行（601166）、深发展、招商银行的比重分别达到30.64％、30.33％和28.04％。
存量房贷压力有限
分析人士指出，新政出台后，银行零售业务结构将出现调整，从而引导银行信贷配置更加合理。由于住房贷款实际成数不高，因此存量房贷的资产质量压力有限。
目前，市场对银行业的担忧主要体现在房价变动对银行资产质量的影响。对此，佘闵华表示，银行住房贷款的实际成数（贷款余额/房产价值）普遍在六成以内，即使房价出现一定程度回落，存量房贷的资产质量压力也十分有限。零售贷款结构的逐步变化长期将优化银行零售业务的结构并且提高银行资产的收益能力。银行对于房地产开发业贷款的主动调控将有利于资产质量的长期稳定。
专家表示，在目前贷款需求较为旺盛而信贷控制又相对较严格的环境下，银行个人贷款增速的趋缓腾出的信贷额度很可能会用于发放对公贷款，这将增加银行的业务灵活性并对收益率水平起到一定正面作用。
招商证券（600999）研究员王倩认为，新政实施后，银行存贷利差将提升4-6个基点，净息差将提升3-4个基点。部分银行已经开始将个人新增贷款的重点转向经营性贷款，新政将明显提升按揭贷款的平均利率水平，从而提高按揭贷款对银行的吸引力。
中银国际研究报告则指出，本次信贷新政昭示的从紧信号非常强烈，商业银行原先的自主利率操作空间被完全压缩，政策执行力度较强。预计后续房贷可发放额度将急剧下降，房贷杠杆较一季度大幅降低已经是不争事实。
新华网北京4月20日电 记者从中国人民银行20日举行的新闻通气会上获悉，今年一季度信贷投向体现了国家宏观调控的政策导向，体现出六个特点。
这六个特点是：
——第三产业中长期贷款保持较快增长。一季度，主要金融机构本外币第三产业中长期贷款仍保持较快增长，季末余额同比增长43．4％，尽管比上年末下降10．6个百分点，但从增速看，第三产业增速明显高于第一、二产业；从占比看，三产季末余额占比达67．5％，比上年末上升0．9个百分点。
——票据融资持续减少，一般性贷款继续增加。一季度，全部金融机构票据融资减少6247亿元，同比少增2．1万亿元，截至今年3月末，票据融资连续9个月减少；扣除票据融资后的一般性贷款增加3．23万亿元，同比多增1289亿元。一般性贷款持续增加较快，有效地满足了实体经济的需要。
——“三农”贷款保持平稳增长。一季度末，主要金融机构、农村合作金融机构、村镇银行及财务公司投放本外币的农村贷款余额8．2万亿元，同比增长34．6％，比上年末高1．2个百分点；农户贷款本外币余额2．2万亿元，同比增长31．9％，比上年末高0．2个百分点；农林牧渔业贷款本外币余额2．0万亿元，同比增长18．4％，比上年末下降7．5个百分点，但比上年同期高4．4个百分点。
——小企业贷款增速继续高于大型企业贷款。一季度末，主要金融机构、农村合作金融机构、城市信用社及外资银行投放的小型企业贷款余额6．3万亿元，同比增长23．9％，虽然速度比上年末低17．9个百分点，但比中型企业高1．6个百分点，比大型企业高6．5个百分点，结构上继续改善。
——西部地区贷款增速高于中、东部地区。一季度，东、中、西部地区分别新增各项贷款17876亿、4684亿和5350亿元，季末东、中、西部各项贷款同比分别增长23．8％、23．0％和29．6％，西部贷款增速分别比中、东部高6．6个和5．8个百分点。
——个人消费贷款继续增长。一季度，全部金融机构人民币个人消费贷款新增5725亿元，同比多增3698亿元，余额同比增长57％，增速比上年末加快8．4个百分点。信贷投放在拉动消费、扩大内需方面起到了一定的作用。
2009年宽松的货币政策让不少银行在降息的环境下“以量补价”。记者统计发现，已经发布年报的12家上市银行去年累计贷款总额超过21万亿元，而涉及房地产市场的贷款就达到5.28万亿元，占比两成以上。
最新的楼市新政严控炒房、炒地信贷。这将影响到银行的涉房贷款数量的增长。
同时，房贷利率也将提高。行业分析师表示，新政使得银行得以在一定程度上“以价补量”，但预计利率的上升难以完全弥补贷款量的回落，个贷利息收入可能有所下降。
涉房贷款占贷款总额的24.27％
截至2009年末，12家上市银行的贷款总额为22万亿元，其中涉房贷款超过5万亿，成为银行重要的一块“蛋糕”。
本报记者统计数据显示，截至4月20日，除中信和北京银行（601169）外，12家上市银行已经发布年报，累计贷款总额高达21.77万亿元。值得注意的是，各家银行在房地产行业巨大的贷款规模，也在年报中表露无遗。统计显示，包括房地产行业企业贷款和个人住房抵押贷款在内，这12家银行的涉房贷款总额达到5.28万亿元，占银行贷款总额的24.27％。其中，对房地产行业的公司贷款为1.66万亿元，个人住房抵押贷款为3.62万亿元。
在所有银行中，三个国有大型银行的涉房贷款数量占据七成以上的份额，且贷款金额均超过万亿元，发放贷款最多的是工行，该行去年发放房地产企业贷款4218.04亿，个人住房抵押贷款8742.44亿，累计涉房贷款达到12960.48亿。中国银行（601988）涉房贷款规模为12745.42亿，建设银行（601939）也达到12111.82亿元。交通银行（601328）也有3543亿元，占到总额的20％。浦发银行（600000）为2198.84亿元，兴业银行（601166）也超过2000亿元。而深发展A（000001）、华夏银行（600015）、宁波银行（002142）和南京银行（601009）的涉房贷款总额都不超过千亿元。
不过，从涉房贷款和贷款总额的比例看，兴业银行最高，去年该行涉房贷款规模占比达到30.64％。其次是招商银行（600036），比例为28.04％，而三大国有大型银行的这一比例都在两成以上。比例最低的为华夏银行，仅为14.26％。
楼市新政能否让银行“以价补量”
2008年央行的连续5次大降息，以及去年房贷利率7折优惠，让银行资产价格受到创伤，但由于天量的信贷规模，银行以量补价维持了去年业绩的稳定增长。但近期的楼市调控新政，影响到银行房贷规模的增长。
4月15日至17日，国务院连发三道政令降温楼市，被业内称为史上最严厉的房地产宏观调控。措施虽然将使银行的资产价格有所上扬，但势必会影响到规模的增长。海通证券（600837）行业分析师指出，预计投资性住房需求将得到极大遏制，将降低银行个人住房贷款的增速。预计5月新增个贷将开始回落，二套及以上住房贷款利率水平的大幅提高使得银行得以在一定程度上以价补量，但难以完全弥补贷款量的回落，银行个贷利息收入可能有所下降。华泰联合证券市场分析人士对记者表示。
不过，中信建投分析师认为，房地产领域的信贷业务是银行业主营业务中较为重要的一块。政策收紧将对银行经营带来一定的负面影响，但中长期来看，有助于调整银行的信贷结构，提高银行风险管理能力。而且随着房价回落，自住性住房需求增加，这部分新增的按揭贷款，在一定程度上可以填补减少的信贷规模。
“此轮政策9、10月份应该会根据经济总体情况进行调整”
楼市调控新政颁布几天来，沪上各大银行已迅速做出反应。早报记者从沪上知名房贷中介机构凯盛经略（上海）投资管理有限公司市场部了解到，自4月19日起，上海各商业银行已开始全面执行二套房贷新政，其所经手的认定标准为“曾经有过房贷记录”的所有家庭。据该公司副总经理赵炜透露，由于贷款收紧，该公司目前已有10％左右已送件的房贷个案遭遇退单。
在各银行在二套房的认定标准上，凯盛经略方面获悉的信息是，第二套住房认定标准以贷款记录为准，即无论是置换、自住还是投资，只要曾经有过贷款记录的家庭，不管之前的贷款是否结清，甚至还清贷款后已出售、想要贷款置换新房的，都按第二套房贷新政执行。
“如此严苛的审核标准，也是从来没有过的。”赵炜说，此前达成交易、目前正在审批阶段的贷款案例，从4月19日开始也均按第二套房贷新规审理。从凯盛经略市场部的统计数据可以看到，仅4月19日当日，该公司就有10％左右已送件的房贷个案被银行退单，被退单者多为当时申请贷款成数超过五成，但又在新政中被纳入“第二套住房”范围内的购房者。
同时，该公司负责人还透露，已有20％-25％的购房者要求退房，退房这基本上集中在只签了意向合同，还没签买卖合同的客户。凯盛经略客服部经理周敏介绍，与房东协商后，有的购房者可以全额拿回定金，有的购房者则只能拿回部分或者拿不回定金。不过这些买家都普遍认为房价会大幅下跌，因此就算是损失小部分定金，也坚决要求退房。
赵炜认为，随着一系列政策的出台，市场又将迅速进入观望阶段，市场在5-6月可能会出现量价齐跌。
第一太平戴维斯物业顾问（上海）有限公司董事长刘德扬昨日表示，政策效应期大概持续3-6个月左右，严厉的调控政策足以让高烧的上海楼市退烧。“但房地产对中国经济的作用太大，可谓动一发而牵全身，政府还会根据经济发展情况进行调整。”
刘德扬预计，每年的9、10月份都是一个重要时期，全年经济涨幅的预定目标是否能实现，在此时都可以有大致判断。因此，此轮政策到今年9、10月份应该还会根据届时的经济总体情况进行调整。
房贷新政要求，二套房按揭贷款首付比例不得低于50％，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。据记者目前对广深地区的了解，多数银行还未执行二套房贷首付五成的规定，但是银行资金收紧的趋势越来越明显。多家银行暂停住房按揭贷款业务，静观其变。
总部位于广州的某银行客户经理在接受《每日经济新闻》采访时表示，暂时还没收到房贷调整的政策，目前该行一套房贷，最低首付三成，利率8折；二套房贷，首付款最低可以给四成，利率不按基准利率上浮，但是能否打8折因贷款对象资质而定。该客户经理告诉记者，目前该行给出的条件在同业当中比较优惠。
在深圳，中行和建行均表示二套房贷首付不低于五成；贷款利率方面，建行上浮10％，中行对此无明确说明。工行客服表示，二套房按揭，首付款最少四成，利率据客户提供的资料而定。
不少银行表示，目前仍未收到总行下发的文件。虽然深圳多家银行的客服口径表示，申请二套房按揭贷款的客户仍可以享受最低首付四成的优惠，但是实质上，多家银行已经停止按揭业务。
总部位于深圳的一股份制银行告诉记者，已知晓国家下发了房贷新政，但具体的贷款实施细则是由各网点的贷款部门决定。当记者向该行某网点咨询时，该网点信贷部人士告诉记者，暂时还没有收到新政策，尚不能开展按揭贷款业务。
另一总部位于深圳的股份制银行信贷部人士告诉记者，目前到该行做按揭业务，第一套房最低首付三成，二套房则需要五成。但是她坦言，该行目前收缩按揭贷款，就算客户是申请第一套房，按揭贷款也很难批下来。据她了解，目前深圳地区大多数银行均是持观望的态度。如果客户不是特别急着要买房，她建议6、7月以后再到银行申请贷款，不过还不清楚到时银行贷款政策是否会有所松动。
据媒体报道，今年一季度深圳地区银行房贷市场增量大约在200亿元到300亿元，同比增加，但环比去年四季度是下降的。
国泰君安研究报告指出，2010年信贷总量增长总体受影响很小。一方面，房贷新政导致按揭贷款中投资投机需求下降；另一方面，政府会扩大土地和房屋供给，增加普通房、廉租房等供应，相关贷款需求会增加。房贷新政的影响更多体现在贷款结构的调整上，对贷款总量影响有限。
放款延长3~5天
昨日，《第一财经日报》获悉，北京地区银行业于近期收到监管部门口头通知，对二手房房贷放款流程进行规范与调整，流程由原有的“二手房抵押登记与银行放款同步”，改变为现在的“先抵押登记、后放全款”。
预计新规执行后，二手房放款过程延长3~5天。据记者了解，各行新规将在4月下旬至5月上旬陆续执行。
据业内人士透露，这一规定的推出有两个目的：一是拉长交易时间，让炒房人不那么快拿到现金；二是规避银行风险。由于抵押登记到拿到房产抵押权利凭证需要一段时间，各地区在2~14天不等，如果在开始做抵押登记的同时银行即放全款，即使有担保公司提供担保，银行的抵押物仍面临被转卖的风险。
“之前在北京，曾出现过一个客户同时向北京8家银行申请20单首套房贷款的案例。如果抵押登记和放款同时进行，银行在其中将承担较大风险。”上述人士说。
一股份制银行风险管理部门负责人表示，上述类似情况确实存在，银行操作中也存在一定难度。监管部门此前提示过风险，并要求银行与客户面谈、面签，更好地了解请款客户，而不是单纯依靠中介。
国务院近日下发《国十条》——《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，出台更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。从而引起了我国房地产市场、以及相应资本市场的极大震动。
自2004年以来，国家陆续出台了一系列的调控措施，而房价却越调越涨几近疯狂。笔者认为，其核心原因应该是需求问题，而不是供给问题。
经济学意义的需求，不仅仅包括人们的天生欲望，更主要的是包括人们所拥有的足够的支付和购买能力。其最直接的表象，就是银行里的居民储蓄余额。
这里我们引入一个新的概念——贷款空转。即人们将货币资产存入银行形成储蓄，银行将其贷款给企业，但是企业并没有将贷款实际投入生产和经营活动之中，而是通过一些分解、将其变成部分人的收入而再次存入银行，银行以此新储蓄再增加贷款的不断循环过程。
这样，经过多年的贷款空循环，社会中的货币财富数量急剧增加，而实际社会财富（产品和劳务）却增加的很少或说没有相应的迅速增长，拥有大量货币财富的人们开始茫然，买点什么呢？于是房地产的保值增值功能被发现，人们的行为及预期逐步推动了房价的持续上涨、甚至开始大幅飙升。除此之外，任何带有点投资性质的物品，其价格也都在相应飙升。
1995-2009年，中国城乡居民储蓄存款余额由29662亿元增长到264761亿元、年均增长16.9％，而GDP由57733亿元增长到335353亿元、年均名义增长13.4％，两者之间差距3.5个百分点。大多数人都认为这是中国人天性节俭的结果。其实，同期中国社会消费品零售总额由20598亿元增长到125343亿元、年均名义增长13.8％，甚至略高于GDP年均名义增长0.4个百分点，所以，储蓄的高速增长及其与GDP增长的明显差距，更多的是银行贷款空转所增加的货币财富的结果。
当然，大多数贷款应该是实循环——流入正常的生产经营活动之中，但是小部分贷款的空循环，由于其多年累加，逐步形成了庞大的规模，从而稳步推高我国的价格体系，并在预期的相互作用下，持续推动我国的房地产价格及其他资本品价格的飙升。因此，直接考虑房地产市场的供给和需求状况，可能并不能真正解决中国房价的持续飙升问题。（作者系国家信息中心高级经济师）
