二手房一直被称作是楼市晴雨表，尤其是现在，很多人都是要卖掉旧房换更大更好的新房，二手房的成交量已经成为房地产市场的一个重要指标。一方面中介机构的数据显示，青岛二手房挂牌量正在激增;另一方面国家统计局官方网站发布最新统计数据显示，二手房成交量在平稳回温中，房价表现也是“稳中有涨”。另外，从市民的购房习惯来看，“买新不买旧”成为二手房的消费特征，相比之下，建成多年的老旧小区，逐渐成了市场滞销的主要产品。
房价普涨 二手房稳中回暖
根据国家统计局最新统计，2022年3月青岛新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，同比上涨3.3%;青岛新房价格走势终于在今年“金三月”这个地产传统销售旺季，结束了从去年末到今年初的下行态势，开始正式“止跌回涨”了。而大家颇为关注的二手房价格方面，从2021年下半年至2022年一季度，青岛二手房价格一直维持着的“小幅”走低态势在“金三月”被彻底打破了，市场开启上涨的新局面。据数据显示，3月二手房住宅价格环比上涨0.2%，同比涨幅为0.5%。
如果说三月的数据还是微涨，那时间来到四月份，二手房成交量称得上“一飞冲天”。根据青岛网上房地产数据统计，4月11日至4月17日一周，青岛二手房共计成交1158套，环比前一周上涨了91.4%，二手房成交总面积106760.92㎡。其中，普通二手住宅共交易了519套，环比前一周274套上涨89.4%，二手住宅成交总面积48338.06㎡。从分区来看，上周西海岸新区再次夺回了一周交易冠军，上周西海岸新区二手房共成交267套，二手房成交面积25228.13㎡;市北区紧随其后，上周二手房则交易了241套，二手房总交易面积18212.36㎡，排名第二位，这些数据都是连续多个月没有的新局面。
不仅仅是市场数据，各二手房门店的客流量与上涨的成交量相互呼应，“店里的工作人员已经有点忙不过来了，像是回到了去年上半年的感觉。”在浮山后一小区，一中介的工作人员告诉记者，在他们店里，每天来店看房的客户量都在十组以上，去年下半年看房客户量还仅维持在两三组。综合目前的市场情况，无论是房地产经纪人还是购房者，都认为二手房的旺季似乎已经到来。
挂牌量上升 疫情推动集中成交
按照惯例，“金三银四”是房地产市场的传统旺季，为什么今年3月还是下降的局势，到了4月却突然迎来上涨?来自青岛贝壳研究院市场分析师刘倩倩认为，4月市场快速上涨的原因可能是疫情缓解的因素。“3月市场受到疫情的影响，市场修复受阻，根据统计局公布的1—3月商品房销售结果来看，销售额累计同比跌幅呈现继续扩大的趋势。”刘倩倩告诉记者，疫情导致看房的客流急剧下降，但随着疫情的缓解，也造成了积压的需求快速释放。另外，自4月开始各种自上而下的纾困政策接踵而至。像青岛的房贷利率在下调、银行信贷额度增加等，相信二季度的二手房销售情况会呈现稳步修复的趋势。“像近期我们监测到的网上房地产日均网签量在逐步回升，已超过春节后的日均表现;而在价格方面，近期二手房价格指数自3月之后持续处于波动过程中，整体维稳，随着市场活跃度的提升，二手房价格预计会保持维稳或微涨的趋势。”
但对于二手房的未来预期，很多业内人士也是持谨慎乐观的态度。有二手房经纪人就给记者提供了一组数据：贝壳网3月24日青岛市区二手房的挂牌量72898套，到了4月11日仅仅是半个多月的时间，二手房挂牌量已经增长至77026套，增加了4128套。而且这还只是贝壳网一家平台的数量。而来自卓易统计的数据是，青岛二手房挂牌量为16万套，其中西海岸新区4.5万套，城阳1.9万套。二手房挂牌量的急剧增长可以从两个方面来解读：一方面有房产经纪人认为，由于出售二手房的业主大多数是有换房需求的，所以二手房出让数量的增加可以理解为越来越多的人开始想买新房，这种可能成为新房市场向好的重要支撑。另一方面，二手房数量的增加，也造成了青岛二手房去化周期的延长。根据青岛网上房地产数据统计，2021全年青岛二手房共计成交66518套，根据卓易数据16万的挂牌量计算，那青岛二手房的去化周期就将长达两年半。另外，也有房产经纪人感觉“房住不炒”的理念已经真正深入人心，“以前很多人都担心房子不买就涨价，尽管需求没那么强烈，也会赶紧买房，但现在感觉客户的紧迫感没有那么强。”浮山后链家远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，在他看来客户的观望情绪还在持续，二手房的旺季可能还要推迟一段时间。与孙鹏的观点类似，尽管市场向好出现价格微涨，但大多数业内人士都认为，在房住不炒的理念下，再加上巨大的市场库存，二手房未来并没有太大的价格上涨空间。
二手房“困难户”老房子是“鸡肋”
去年，家住福岭嘉苑的朱阿姨开始张罗着换房，220多万元的价格挂了小半年，别说成交了，平时连看房的人都没有。最近价格降到了200万元出头，有人看房却一直没能成交。“如果老房子不靠学区，或者周边没有地铁和医院这样的配套，想出手真的挺难。”链家地产远洋风景店的孙鹏经理告诉记者，二手房目前市场分化特别严重，一方面是次新房受欢迎，另一方面老破小成了市场的“困难户”。随后记者来到了抚顺路，目前周边的新盘售价在3万元以上，几百米远的理工大家属院，价格不到2万元，甚至单价1.5万元的房子都不难找，相差近一倍。即便房子挂牌价再便宜，老房子依然没有新房抢手。
老房子价格便宜，而且居于闹市区，本来应该是很多刚需族锁定的目标房源，然而房产经纪人告诉记者，老房子的问题其实还比较突出，比如结构差、设计差、面积小、房屋老化等等，还有各种配套设施不到位。目前，房地产刚需市场中，年轻人逐渐成为主导，在他们看来和价格同样重要的是居住的舒适性。在错埠岭，记者就遇到了正在看房的年轻人小于，“我的预算有限，想先看看老房子，但看了几套基本不打算在这里买了。”小于说一方面老房子结构差，很多房间都是“暗间”设计，后期就算装修改造都没办法让室内明亮起来，而且老房子都没电梯，回家还要爬楼。当然最让他不能忍受的是附近连停车位都没有。“这样的价格还不如住在城阳，找个靠近地铁的楼盘，面积比这里还大。”小于告诉记者。
随着城市的不断扩张，不少刚需族买房只有两种选择，要么在主城区买老房子，要么买地段比较偏远、楼龄较新的新房。对于偏重居住体验的年轻人来说，无疑更喜欢后者。不过也有房产经纪人提醒，随着城市更新的推进，很多小区都已经启动了老旧小区改造工程，从加装保温层到周边环境整治等，老旧小区也在悄悄发生改变。以崂山锦绣小区为例，整个改造工程不仅重修了路面，安装了各种监控、通信设施，甚至还配建了篮球场和网球场，因为小区是沿海边修建，拥有绝佳的海景风光。周边新房房价普遍超过5万元/平方米，这里的价格只有2.5万元/平方米，想买海景房的刚需客户完全可以考虑这里。
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对很多预算不多的购房者来说，通常会选择“先上车”的策略，也就是将就自己的资金先买房，然后等资金充足再换房。那这样的客户就需要考虑未来卖房时二手房的价格。“从现在的市场来看，2010年后的房子还是比较受欢迎的。”孙鹏经理告诉记者，房子别太老，最好还能靠近地铁或者公交站，如果还有不错的学区，那就更完美了。
另外，在面积和户型方面，国家统计局官方网站发布最新统计数据显示，整个3月房价环比涨幅最大的是90㎡及以下的小户型，3月环比涨价幅度为0.6%，其次是90-144㎡的中等户型，价格环比上涨0.5%，144㎡以上的大户型价格表现最为平稳，环比涨幅仅为0.1%，基本与2月价格持平。但同比来看，新房市场各类产品中还是大户型的“保值增值”属性最佳，其中144㎡以上的大户型新房销售价格同比上涨了3.9%;90-144㎡的中等户型新房销售价格同比上涨了3.1%;90㎡及以下的小户型销售价格同比上涨仅为2.6%，是各类户型新房中涨幅最小的。在二手房市场中，同样也是144㎡以上大户型价格表现最“坚挺”，销售价格环比上涨0.2%，同比涨幅为1.7%。除此之外，90㎡以下小户型二手房价格环比2月上涨了0.1%，同比上涨0.4%;90-144㎡的中等户型二手房3月份价格环比上涨了0.4%，同比上涨了0.3%，都是实现了价格“触底反弹”。
观海新闻/青岛早报记者 刘鹏
