只有在房价明显下调后，才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。
住房按揭贷款市场是商业银行零售金融的关键领域，推动其采用贷款市场报价利率（LPR）为定价基准，可实现LPR在银行贷款定价体系中的基准作用。而房贷转轨LPR，也将进一步完善LPR的形成机制。针对房贷利率LPR加点定价机制的设计，体现出央行贯彻“对房地产调控政策不动摇”的决心，让利率市场化的“降息”福利为实体经济所享，不是为了向房地产行业输血。
LPR实施后，对房贷利率的影响可重点关注以下几个方面。
一是“房住不炒”，投机性买房无法期待利率成本下降。先前商业银行的房贷利率参照“贷款基准利率”上浮或下调一定比例，在各家商业银行缺乏安全信贷资产投放渠道的大环境下，“基准贷款利率”大多成为各商业银行开展住房按揭贷款（尤其是首套房按揭贷款）的上限，竞相打折成为现实的选择，央行调控房地产市场往往需要靠窗口指导来实现。在房贷利率改革后，个人房贷利率按照LPR报价，首套房利率不得低于相应期限的LPR利率，二套房贷利率不得低于“LPR+60个基点”，能真正起到对不同需求的住房者进行差别化对待。
考虑到国内外的宏观环境，预计LPR后续大概率会走低，房贷新政将惠及存在刚需和改善性需求且自身有财务支付能力的购房者。但对投资性或投机性的购房者就不同了，二套房贷款利率是由“LPR+不低于60个基点”得出，就算是LPR下降了，基点增幅也可能会大于LPR增幅，导致购房者成本不会下降，反而有可能会不断提升。近期央行领导关于“房贷利率不会下降”的表态，更是进一步佐证了这一判断。
二是“因城施策”和“因行施策”短期难见效果。理论上，不同区域的房地产市场发展情况和客户资质存在差异，不同金融机构的资金成本及服务的客群资质也存在差异，住房贷款利率在严守“首套房利率不得低于相应期限LPR利率，二套房贷利率不得低于LPR+60个基点”的央行底线下也会有所差异。但持续的房地产调控已对地方财政构成较大的赤字压力，如果没有中央政府的硬性要求，各地方政府缺乏进一步加码房地产调控的动力，中央政府的下限通常会成为各地标准化的政策选择。
对商业银行来说，在此前房价上涨时，商业银行并没有基于借款客群的质量进行差异化风险定价，更多通过房地产按揭贷款抵押率来控制风险，并在政策允许的范围内通过利率优惠来争夺房贷客户。只有在房价明显下调后，才有可能出现商业银行针对差异化客户采取差异化的风险定价。
三是商业银行零售金融创新对房贷利率差异化定价的影响。利率市场化后，商业银行的息差空间不断压缩，创新激励会进一步提升。近年来，自称“以零售和小微见长”的富国银行，占据信贷资产端“半壁江山”的正是房地产抵押贷款。富国银行认为，在对美国人的重要性、财务安全的关联性上，任何一项金融产品都比不上家庭按揭贷款。这一判断，在中国可能更为适用。以家庭按揭贷款为切入点，富国银行深耕家庭零售金融，针对购买不同类型住房、出于不同目的购买住房、愿意接受不同利率条件购买住房的消费需求制定了差异化贷款产品，并推行交叉销售，允许将信用卡日常消费额的一定比例作为折扣项，转换为按揭贷款本息金额的削减。交叉销售的创新方式，会影响房贷的真实利率，而且更具隐蔽性。
□陈文（西南财经大学普惠金融与智能金融研究中心副主任）
