5月21日，记者从佛山市南海区国土城建和水务局（国土）获悉，南海首个农村集体建设用地建设租赁住房项目（以下简称"集体租赁住房项目"）将落地丹灶镇。
"集体租赁住房项目只租不售，单次租赁最长时间不超过十年，同时要求租赁之后不能转租。"南海区国土城建和水务局（国土）副局长潘汝海透露，目前，南海已有8个集体租赁住房意向项目，主要集中在南海东部镇街，如桂城、里水、大沥等地，总面积约400亩，建筑面积约60万㎡。
今年4月，《佛山市南海区利用农村集体建设用地建设租赁住房管理试行办法》（以下简称《试行办法》）正式印发。这是继今年初佛山成为全国首批集体建设用地建设租赁住房试点城市后，南海区出台的全市首份可操作性政策文件。此举有助于丰富房屋市场的多元供应主体，推动租购并举的住房体系建立，为缓解住房供应矛盾提供有力支持。
丹灶租赁住房项目已立项
瞄准当地产业人才住房需求
“目前，丹灶集体租赁住房项目（以下简称“丹灶租赁住房项目”）已正式立项，并完成相关土地整备手续。接下来将根据规划方案进行调整。”潘汝海说。
根据《试行办法》，农村集体建设用地建设租赁住房是指利用符合土地利用总体规划、城乡规划确定的宗地用途为居住用地的农村集体建设用地建设租赁住房及配套设施，并出租住房的行为，需遵循“政府主导、规划先行、整体确权、只租不售”的原则。
“一定程度上，利用集体建设用地建设租赁住房可解决技术人员和产业工人居住需求，为他们提供较好的园区配套生活环境。”潘汝海说。
据介绍，丹灶租赁住房项目由南海区成立的公有公司全资投入建设。目前，相关运营方已陆续开展调研，对租赁住房的户型设置、居住对象、配套车位制定进行定位和分析，并重点考虑农村集体建设用地建设的租赁住房户型如何与公租房实现差异化供应。
潘汝海透露，目前，南海8个集体建设用地建设租赁住房意向项目，均获得村集体的普遍认可。“村集体对这种模式较为接受，包括出租、出让的方式还是较为接受的。”潘汝海说，由于集体土地建设租赁住房与集体土地用作商服地的流转价格相差不会太大，这对农民、集体经济组织带来的收益较有保障。
除了建设租赁住房，农村集体建设用地还可根据规划要求，其中不超过15%的土地可以作为商业配套。“除了租赁住房外，项目可建设一定比例商业配套，让生活和配套更为便利，项目也能在一定程度上更完整、丰富。”潘汝海说。
潘汝海说，南海区集体建设用地建设租赁住房的试点选择首先需考虑整体城市规划，包括周边环境、居住需求、道路设施、生活配套如何等方面。在此基础上，项目选点还需充分考虑土地供应涉及到民主决策等方面，还需做好相关工作促项目落地。
土地领域的长期探索练就“南海速度”
年内利用集体建设用地建设租赁住房约2400套
政策出台不到一个月，南海已有8个集体租赁住房意向项目。“南海速度”的炼成与南海在农村集体建设用地开发领域的长期探索紧密相关。
潘汝海认为，南海区此前试点推进的农村集体经营性建设用地入市，与此次推进的农村集体经营性建设用地租赁住房有着内在联系。二者均需经交易推动土地使用权入市，但此前推进的农村集体经营性建设用地入市项目为非住宅项目。
2015年，南海区被列为全国33个农村土地制度改革试点城市之一。同年，南海印发出台《佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法》，为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序提供政策依据。
“在农村集体经营性建设用地入市管理积累的经验基础上，南海统一地价、统一交易规则、统一交易平台、统一监管的方式已有较为成熟的探索，这也为推进集体建设用地建设租赁住房奠定了较好的基础。”潘汝海说。
事实上，在《试行办法》印发前，南海已从2017年9月开始针对农村集体经营性建设用地租赁住房进行政策制定研究。今年3月，南海区政府领导率队赴北京就当地农村集体经营性建设用地租赁住房开展调研。南海区国土城建和水务局（国土）相关负责人表示，北京的“绿隔产业用地”发展模式亦给南海制定租赁住房政策带来一定的启发。
南海推进集体租赁住房项目同样遇到难题。“过去，集体建设用地不能建设租赁住房，也没有用作居住的用途，因此在前期推进过程中，如何做好规划和对接是十分关键的。”潘汝海说。
《试行办法》要求，南海农村集体经营性建设用地租赁住房需由市、区、各镇街公有资产公司成立的公有成分不低于51%的住房租赁企业开发建设，暂不对社会主体放开。“在前期调研中，北京等地的集体建设用地建设租赁住房主要由公有成分来操作，他们更多以公有全资的方式开展，而南海设定51%的目标，以政府为主导，同时兼容市场模式，是一大创新。”潘汝海说，这也是基于政府引导在试点成熟、市场认可、机制相对完善后，再作相应调整的考虑。
按照计划，2018年，南海将建设7800套租赁住房，其中约2400套将利用集体用地建设，以解决产业发展保护区内园区人才的住房需求。这批租赁住房将主要集中在临近广州的南海东部镇街。
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关于集体建设用地建设租赁住房，你需要知道这些
问题一：《试行办法》有什么亮点？
答：①集体租赁住房建设用地需已取得享有集体土地所有权、集体建设用地使用权的不动产权属证书，宗地面积要达到15亩以上，容积率指标必须大于1.5。
②农村集体建设用地用于租赁住房建设，不会改变土地所有权性质。
③坚持产业及区域需求导向，规定集体租赁住房的建设类型、用地规划、空间布局应结合城乡发展和产业整体布局，在符合环保、安全防护等前提下，优先在产业相对完备、居住配套不足的区域布局。
④明确村级工业园改造提升、农村集体建设用地片区综合整治、重点产业等项目的产业园区开发建设运营主体，可将不超过总计容建筑面积的20%配套用房用地配套建设集体租赁住房，集体租赁住房出租不限定承租主体，以吸引、留住南海区产业发展亟需的各类人才。
⑤集体租赁住房用地土地增值收益调节金将实行差别化征收。其中，属于城市更新（“三旧”改造）项目或农村集体建设用地片区综合整治项目内地块的，按入市收入的10%收取；其他地块按入市收入的15%收取。
问题二：满足哪些条件才能申请建设租赁住房？
答：为了减少试点项目风险，《办法》明确集体租赁住房在开发建设及运营等方面的基本条件要求，要求由村（居）集体经济组织、公有资产公司或集体土地整备中心制定实施方案并提出申请，项目申请须满足符合规划、权属清晰、宗地面积达到15亩以上、符合环保与选址要求等条件，经项目报批由区人民政府审批并取得认定通知书后才能开展集体租赁住房建设。
问题三：公租房和集体建设用地建设的租赁住房有怎样的区别？
答：公租房是国有土地建设住宅，而原来南海农村集体建设用地是不能用于建设租赁住房的，集体建设用地流转也只是局限在工业用地、仓储用地、商服用地等。《试行办法》明确可以利用集体建设用地建设住宅，但只限于建设租赁住房，不能销售。从这点来看，《试行办法》的出台，是南海住房供应渠道从单一变成多元，从国有土地延伸到集体土地。
农村集体建设用地建设租赁住房进一步扩充南海住房供应的多元选择方式，是推动租购并举的有益尝试，可在一定程度上缓解住房供应的矛盾。
问题四：土地出让、出租到期后，在集体建设用地上建起的租赁住房是否归村集体所有？
答：具体还将参照合同上关于“主体出让、出租流转、时间年限”的相关约定。在项目推进前，会将上述内容在合同上进一步明晰，保障村民的权益。
租赁住房项目合同将进行备案，从土地取得，到立项、开发、经营等都讲纳入相关监管体系。
【来源】南方+
【撰文】李欣 龚晶 颜倚云
