经济观察报 记者 王雅洁 这是一场绵延二十余年之久，横跨两轮国企国资改革的央企“走出去”试水。
站在斯里兰卡首都科伦坡南港以南近岸海域，目光北至科伦坡南港防波堤，南至高尔菲斯绿地，东至现有海岸线，上世纪80年代，初登异乡土地的中国港湾工程有限公司（CHEC，下称“中国港湾”）人员从未想过，在未来的年岁里，他们会在这里历经锤炼，最终创造出首个大型城市综合体开发项目，为中资企业海外的攻城略地落下至关重要的一步棋。
身为中国交通建设股份有限公司（CCCC，下称“中国交建(601800,股吧)”）的子公司，中国港湾将基础设施建设的特长带到了海外，成为改革开放初期海外掘金的首批央企之一。
不熟悉海外商务和法律环境，不明白国际商务谈判的关窍，更不擅长处理遇到工期延误挑战时的索赔事宜。对于刚刚来到斯里兰卡的中国港湾来说，从工程分包到总包再到业主，乃至深度参与当地的投资运营法规建设，一度可望不可及。
云起
一片空白，毫无经验可循。
上世纪80年代的中国港湾，只能先从劳务分包做起，直到90年代中后期，再从工程承包做起，依旧以分包为主。
8月4日，中国港湾港口城项目公司总经理助理乐业清对经济观察报记者说：“90年代中后期我们进入斯里兰卡，做一些小的工程分包。比如说修建的斯里兰卡A2道路项目资金来源于国际资金，监理方是韩国企业，业主管理方是斯里兰卡政府，我们则负责工程分包，做一些基础的施工工作。”
初涉海外的“水土不服”很快显现，乐业清说：“那时候我们对海外商务和法律环境不太了解，所以吃了不少亏，也有项目出现亏损的情况发生。”
交了大量“学费”后的中国港湾，不会一直水土不服，哪里出现短板，就从哪里补起吧，法律团队、商务团队以及市场营销团队的建设逐渐开始启动。
在承接汉班托塔港项目之后，当地的市场浮现出多重变化，其中包括从现汇项目向政府框架项目的转型、从被动投标开始向主动市场经营的转型以及项目实施上从重生产向重商务的转型。
更多的历史转折紧随产生。
2004年，斯里兰卡时任总理拉尼尔・维克勒马辛哈提出了“大西部发展”的规划构想，旨在促进国民经济发展，改善城市配套基础设施服务，提升国民幸福感，于2030年实现“斯里兰卡成为高收入发达国家”的愿景。
其中，“大西部”由斯里兰卡西南部三个相邻地区联合组成，即北部的Gampaha、中部的科伦坡、南部的Kalutara。
在斯里兰卡打磨多年的中国港湾团队知道，机会来了。
这一次，中国港湾将不再局限于分包业务，乐业清将之形容为“创造一个项目”，从项目规划，到承建实施，再到法律政策的框架搭建，每一个环节，中国港湾都想参与。
与同行业同类别企业的选择有所区别的是，中国港湾此次的选择，将会是完全的商业化市场化选择，这将是首例，更会是开荒式的挑战。
时任斯里兰卡政府开始聘请新加坡CESMA公司编制规划报告，其中包含科伦坡中央商务区的延伸区域，即科伦坡港口城。
中国港湾规划的科伦坡港口城项目位于斯里兰卡首都科伦坡南港以南近岸海域，与科伦坡现有的中央商务区相连，属于由其投资并开发的大型填海造地项目，形成土地面积269公顷，其中可商业开发土地约178公顷，规划建设规模达573万平方米。
乐业清表示，上述项目是港湾公司主动和当地政府谈的第一个项目，最早从2009年便开始和地方政府主动对接该项目，这不仅是对集团填海造地实力的展示，更是对斯里兰卡首都科伦坡稀缺土地资源的补充。
这不是一时兴起的投资冲动，在中国港湾与地方政府接洽之前，该企业在当地深耕多年的工程建设经验，以及积累下的品牌声誉，开始发挥效用。
乐业清说：“我们看到了这个机会，我们主动找地方政府商谈，在项目落地之前，我们还主动帮当地做总体项目规划和地质勘探，我们没有心急，先从这些前期工作做起。”
上述“前期工作”历经了两三年，中国港湾终于看到了些许成效，2012年9月与斯政府部门签订了谅解备忘录，2013年11月正式签订了投资协议。
经济观察报记者获悉，该项目是典型的公私合营项目（PPP）,中国港湾负责投融资、规划、建设(包括港口城内所有市政设施的配套施工)，并获得116公顷可商业开发土地99年的租赁权。斯里兰卡政府负责提供项目所在地海域权项目施工和环境许可证的办理，以及外围市政基础设施的配套工作等。
更多的利好局面开始打开。
2014年，借助中国最高领导人访问斯里兰卡的契机，中国港湾一举拿下最终的合同，当年9月正式开工建设。
风雨
仅仅不到一年，变数来了。
2015年斯里兰卡政府换届，五年一度的总统大选拉开帷幕。马欣达・拉贾帕克萨败选，新总统迈特里帕拉・西里塞纳上台。新任总统秘书处并没有如想象中支持上述项目。
2015年3月4日，斯里兰卡内阁决定，以科伦坡港口城项目“缺乏相应法律文件许可”、“缺少相关审批手续”、“环境影响需接受重新评估”为由，要求港口城立刻暂停施工。
很快，中国港湾收到了来自新任总统秘书处的一封信，信中表示由于相关环保原因，该项目需要暂停。
2015年3月6日，斯里兰卡港口航空部常秘发信通知项目公司立即暂停施工，并要求2周内提交项目相关的有效许可。项目公司当即暂停施工并于3月9日对停工信件进行了回复，并提交了所有相关文件。
令中国港湾团队没有想到的艰难谈判从那时开始启动，乐业清回忆道：“谈判得到了中国政府以及中国驻斯里兰卡大使馆的支持，经过努力，事情才开始出现转机。”
他向记者出示了争取项目时的多个关键节点。
其中，2015年3月25日至29日，斯里兰卡新任总统应邀访华，期间公开表示“科伦坡港口城出现的情况是暂时的，短期的，问题不在中方”。
2016年3月9日，斯内阁通过了“关于取消港口城项目停工令的决议”。3月14日，项目公司收到了政府取消停工令的官方来函。
2016年4月6日至9日，斯里兰卡总理拉尼尔・维克拉马辛哈应邀访华。在访华前的一次媒体发布会上，面对媒体质疑关于中国在斯前任总统拉贾帕克萨执政期间在斯里兰卡的80亿美元投资，尤其的引起印度国防安全担忧的科伦坡港口城项目，总理表示“斯里兰卡政府已经与印度就其担忧的国防安全问题进行了沟通，且将保持长期沟通。港口城项目的实施对所有国家都不是威胁，而是各方获益的好机会。”
2016年8月12日，科伦坡港口城项目公司与大都市及西部发展部（代表政府）、城市发展局签订项目三方协议。
2017年8月4日，斯里兰卡大都市部发信给项目公司，确认自6月5日起三方协议生效。
历时一年有余，项目终于重启。
欣喜之余，中国港湾没有更多的时间为此庆祝，因为，关于港口城项目，拉尼尔则提出了更高的要求，即在科伦坡港口城内打造科伦坡国际金融中心。
乐业清说：“虽然以前中资企业有过一些投资项目，但需要规划如此规模且完整的经济特区，例如包含土地规划、法案规划以及后续建设的一体化市场化商业项目，不仅在中国少见，在世界范围内也是十分罕见，没有经验可循。”
一直以来，中国企业投身海外做综合开发体项目的案例并不多见，以部分民营企业的海外项目为例，更多是通过收购的途径来操作，并没有从项目最初期的投资谈判，以及后期运营进行通盘规划。
换句话说，想要寻找成熟的中资企业借鉴商业流程运作的可能性微乎其微。没有更多的办法，只有自行探索，预计开发周期约为25年的港口城，未来的道路还需要不断“摸着石头过河”。
挑战
虽然困难，但可以预见，可以应对。
由于港口城是一个全新的城市综合体开发项目，市政、绿化以及目前正在推进的隧道、国际金融中心等项目存在重合或交叉位置的结构，可能导致工期延长或成本上升。这属于交叉施工的风险之一。
为了应对上述风险，中国港湾正在准备项目可研及初步设计阶段相关文件，加强与政府部门沟通协调，在市政施工前期策划阶段，进行二级开发及隧道项目相关信息交底，对可能涉及到的施工重合及交接位置进行识别。
同时，对应编制交接位置的施工计划，确定与二级开发、隧道项目交界区域的施工先后顺序及相关处理方法，且定期召开交叉工作面协调会，及时更新市政及其他项目进展，并做相应调整及计划安排并且实时跟踪各项目的落地情况。
若项目开工受影响，根据现场水工、市政工程的实际完成情况，邀请设计及承包商对交界面位置的处理方式及相关费用进行讨论分析，得出最优的处理方案。
参与该项目土地营销工作的乐业清，正在为寻找擅长城市商业体开发的合作方而努力，他说：“我们希望通过港口城项目能引领更多的企业和我们一起创业，大家能在产业链上形成互补，优质的海外城市综合体开发商能够与我们在品牌经营、项目开发、市场营销等方面形成共振，共同提升。”
不过，由于宏观层面对于中资企业海外房地产开发项目的相关管控，部分企业想要参与该项目，还需要进行多重考量。对此，中国港湾正在和国内的有关部门进行沟通，也得到了中国政府有关部门的支持。
除去上述挑战，经济观察报记者获悉，斯里兰卡当地的安全形势对项目招商进度也有一定影响。
2019年4月21日，斯兰卡曾发生恐怖袭击，重创斯里兰卡旅游业，对整体经济带来了巨大的负面影响，斯政府面临财政困难，无法实现今年的收入目标，财政部被迫指示所有部委降低15%的资本支出预算。投资者普遍持观望态度，大大影响项目招商引资进度。
为了应对上述境况，中国港湾已经做好了风险评估和风险防范预案，以期合理把握营销计划和进度安排，将风险减至最低。同时，加快搭建与新政府之间的沟通渠道，确保项目各项工作平稳推进。
在外围市政配套的协调风险上，港口城内市政项目部分电气设备及管线厂家及材料等，需得到斯相关政府部门的批复，部分政府部门分级多，审批周期长，对市政的设计、采购及施工影响很大。
根据现场施工计划，中国港湾未来会提前做好材料、设备的报审，确保提交材料的完整性及准确性，预留足够的审批时间。同时加强与政府部门的沟通。针对部门分级多的审批机构，邀请该机构各业务负责人参与材料、设备审批专题会，明确材料审批的流程及时间，并督促各方按照流程执行。
对涉及项目关键设备、材料审批的政府部门，中国港湾则建议其在港口城项目现场设立办公室，专门负责港口城项目的材料、设备审批及相关协调工作。
未来
对于未来，中国交建想要更多，中国港湾也想要更多。
作为中国“一带一路”建设的项目，同时也是斯里兰卡国家战略规划的旗舰项目，中国交建相关人士认为，该项目能增进两国政策沟通、设施联通、贸易畅通、资金融通等，能够真正实现双方共赢，尤其是对斯里兰卡的经济、民生的发展带来推动作用。
可期的社会效益和经济效益即将显现。
上述人士表示，本项目将进行世界级的新城综合开发，充分展示斯里兰卡经济发展的成果，成为世界及南亚新兴旅游热点区和节庆欢聚的地标，增加斯里兰卡游客数目，延长游客的停留时间，打造全新的斯里兰卡形象。随着对众多投资者的吸引力不断增加，港口城项目不仅将给斯里兰卡带来可观的社会效益和经济效益，还将吸引国际高端专业人才，引进国际先进技术，提升本土企业国际竞争力。
乐业清表示，该项目一级土地开发投资14亿美元，将带动二级开发超过130亿美元，是斯里兰卡有史以来最大的外国直接投资项目，能为斯里兰卡创造超过8万3千个就业机会。
据悉，科伦坡港口城是集商业、商务、居住、休闲娱乐、医疗教育、等生活、工作需求于一体的新城开发项目，包括住宅、写字楼、零售商场和酒店等设施，以及会展中心、国际学校、国际医疗中心、游艇码头、主题公园、中央公园、景观水道及海滩等，建成后有望成为南亚区域的商务商业中心。
在项目规划设计方面，目前港口城总体规划、城市发展环评等已经获得斯政府批准。
数据统计显示，截至2020年7月底，该项目陆域吹填（累计269公顷）已全部完成，水工结构主体施工完成，一期市政及园林景观工程各项施工正常开展，预计2021年全面完成。在土地确权方面，截止目前，港口城土地已正式划归给斯城市发展局（UDA），项目公司与UDA正式签署了首批24个地块（约40公顷土地）的租赁协议，下一步项目公司将重点跟进项目的二级开发及土地销售等相关工作。
在市场营销方面，截至目前，已接触超过300家国内外开发商，分别来自新加坡、印度、马来西亚、阿联酋、中国大陆、巴基斯坦、中国香港、日本、加拿大等国家和地区。
至于科伦坡国际金融中心（IFCColombo）的项目筹备，经济观察报记者从中国港湾获悉，该项目筹备相关工作已开始，项目的概念设计已完成，已完成可研和财务模型，并已与部分投资机构达成了初步合作意向。项目已向斯投资局提交意向书，获得了斯里兰卡近年来的首个“国家战略发展项目”（SDP）优惠税收政策。
乐业清透露，除去科伦坡港口城项目，中国港湾公司下一步还打算在其他国家尝试开发类似的市场化商业项目。
截至发稿，斯里兰卡刚刚完成五年一度的总统选举和议会选举。中国港湾相关人士认为，拉贾帕克萨家族再次上台，处于绝对的领导地位，斯里兰卡政局更加稳定有力。在新冠疫情肆虐全球的特殊时刻，斯里兰卡政府采取“封国”措施，有效控制了疫情。
同时，促进港口城发展最为有力的港口城特别经济区法案（SEZ）已经递交给斯总统和总理在审阅，有望在10月份通过斯里兰卡议会的审批，届时，港口城亦有望吸引更多全球投资者的目光和注意力。
从上世纪80年代的一无所有，到如今走出去创造中资企业开发建设首个填海造地造新城项目的首屈一指，中国港湾的海外拓展道路，越来越顺畅。
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