时下，地产公司最时髦的玩法莫过于玩互联网金融。自去年以来，搭建互联网金融平台几乎成为不少地产商的标配动作。
对于地产商蜂拥进入互金行业，有市场声音认为，主要是看中互联网金融的未来前景。不过，南都记者发现，部分由地产商背景发起成立的互联网金融平台在项目上存在自融嫌疑。
“尽管互金整顿方案明确对地产商从事互金行业有所要求，但在具体落实过程中，目前尚无可以依据执行的具体措施。”广州互联网金融协会会长方颂指出，这将导致地产商从事互金存在监管空白。
50多家地产公司进入互金行业
在今年互金行业进入整顿期之时，各类资本进入互金行业态度转为观望。但与此形成鲜明对比的是，地产商却表现出前所未有的积极。本月，总部位于深圳的地产商佳兆业宣布上线。据南都记者不完全统计，截至目前，涉足互联网金融的房地产开发商数目已超过50家，其中包括万达、绿地、碧桂园、金地、佳兆业等知名地产商。相关数据显示，目前排名前50的房企中，已有近50%的企业通过各种方式进入互联网金融领域，资金投入超过200亿元。
从地产商进入互金行业的路径上看，各有不同。其中较早进入互金行业的万达，通过收购第三方支付企业快钱布局互金行业；而更多的平台主要通过自建平台的方式布局互金行业。
南都记者发现，从成交规模看，地产商在互联网金融领域表现出了较强吸金能力。佳兆业金服现已上线277个项目，交易规模达1.4亿元。
从具体项目看，尽管操作略有不同，但所谓的P2B式的金融服务成为地产商玩转互联网金融的主要模式，其中不少平台所提供的投资项目，不少为定向委托投资项目，即投资人所投资金最终投向一家投资管理公司，由投资管理公司进行资金管理。
“在资产荒的背景下，地产公司因为具有庞大上下游企业，进入互金行业在资产端上具有很大优势，可以提供充足资金。”一名曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士对南都记者表示，从地产公司互金平台的项目上看，为上下游企业提供融资较为普遍。“针对开发商的应收账类资产是很大一部分项目来源。”广东南方创新金融研究院秘书长徐北也指出，为关联交易方进行融资是地产系平台的一大特点。
南都记者观察，以碧桂园的互金平台“碧有信”上的碧有信1号160627001期为例，原债权人为福建省三屿建筑工程有限公司(施工方)，碧桂园控股有 限 公司 旗 下建瓯市碧桂园 房地产开发有限公司已签署建瓯碧桂园一期总承包工程施工合同，涉及新增应收账款共计582万元。而该投资项目是，原债权人在平台转让以上应收账款的部分剩余价值，在“碧有信”融资390万元，用于解决短期流动资金需求。
银行融资受限 地产商转向互金
除了为关联交易公司进行融资外，部分公司的融资主体甚至为关联企业。部分地产公司在类似项目上存在自融嫌疑。
南都记者观察，以绿城集团旗下的互金平台绿城财富为例，提供了包括固定收益类、私募基金、保险等投资项目。而其中，固定收益类项目中，名为融通宝系列的产品投资期限两年，预计年华收益率7.5%，根据官网显示为“资产支持受益权产品”，为“发行人以其持有的政信类金融产品(简称‘底层资产’)收益权通过温金中心交易平台发行资产支持受益权产品，且发行人到期提供回购”。从官网提供的材料看，其发行主体和回购主体均为杭州九乘投资管理合伙企业(有限合伙)(简称“九乘合伙”)。
不过，南都记者发现，九乘合伙两大股东中，就包括杭州绿城资本控股有限公司及其子公司杭州千乘网络科技有限公司。绿城资本控股有限公司由云桂投资、丹桂投资以及肯阳投资(有限合伙)三个股东投资组成。其中，云桂投资唯一自然人股东为与绿城控股集团法定代表人一致，均为夏一波。绿城资本控股正是绿城财富的股东。
“这等于绿城财富的融通宝系列中，部分产品是绿城控股集团的关联公司进行发行和回购的，存在较大的自融嫌疑。”广州经天纬地信息科技有限公司董事长洪凯彬认为。
“开发商将互金平台当作一个融资渠道在业内已是公开的。”前述曾短暂操盘过一家地产公司互金平台的相关人士对南都记者透露，当前开发商从银行渠道的融资受到较大影响 ，互金平台可 为地产商提供资金来源。
地产互金平台合规性待考
“这个价值远大于互金平台盈利对于开发商的价值。”前述人士对南都记者表示，现在不少开发商已经很难拿到银行的新增开发贷，即便拿到成本亦不低，而通过互金平台的融资成本甚至要比银行渠道更低。
一家全国性股份制银行地产部相关人士昨日对南都记者表示，不同银行对开发商贷款的利率不一样，根据地区竞争程度不一，该行的开发贷利率是按照基准利率上浮10 %-30%。徐北表示，由于开发贷受到限制，部分开发商目前从银行获得贷款主要为经营性贷款，融资成本至少上浮50%-80%，大部分在年利率10%左右。而目前不少平台给到投资人的利率均不少超过10%。
洪凯彬认为，将互金作为融资平台更重要的是通过表外融资方式，让开发商的资产负债看起来更优质，让其在通过公开发债和银行端的融资上更加容易，成本更低。“类似方式，以前地产商普遍通过信托通道，但信托通道融资成本约15%-18%。”洪凯彬认为，自建互金平台正在取代信托通道成为融资新渠道。徐北亦提到，互金平台扩大融资渠道，对于开发商而言，降低其他渠道的融资成本亦有一定意义，如华南某地产商互金平台上线后，其在民间金融圈的汇票贴现利率一度从26%降到了16%。
“表外杠杆加大将导致一定金融风险。”徐北认为，原来银行可以监控到表内的杠杆，但互金平台加大表外杠杆的方式在一定程度上加大了金融机构防范地产商信用风险的难度。
事实上，监管部门已对开发商涉足互金行业的风险有所警惕。在今年国务院牵头制定的互金专项整治方案中就提到，“房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用P2P网络借贷平台和股权众筹平台从事房地产金融业务；取得相关金融资质的，不得违规开展房地产金融相关业务。”广州互联网金融协会会长方颂认为，管理层此举正是为了防范金融和地产互相传导带来的风险。
但值得注意的是，对于房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构合规开展业务，应取得哪些相关金融资质，方案并未具体说明。就此，南都记者咨询了多个地方监管部门，对方均表示目前没有统一要求和答案。
广州一位互金平台人士指出，当前不少平台为了巧妙规避合规问题，玩了把文字游戏，将公司定位“P2B”而非监管明文规定的“P2P”以化解合规风险。
