本文选自微信公众号“港股解码”，作者：张伟伦。
香港贫穷人口、身家逾百万元者皆多。若从普通消费及收入等层面而言，香港社会的百万富翁数目肯定有限。可是只要看看香港的地产新闻，每当新楼盘开售，你就可以看到数以千人排队等候进入售楼处的盛况。
目前新楼盘入场费不足400万元(港币，下同)的少之又少，开发商为了让购房者尽快入市向外推出数量限定的廉价房子，若错失了怎么办?不要紧，开发商尚有其他房子供应，价钱只较上一批略加价2至3%，潜在购房者纷纷入市，其销售成绩当然可以再有突破。
开发商开售新楼盘时能够取得理想成绩，要感谢联储局及金融局这两大中央银行。前者自2008年金融危机后推出多轮量化宽松措施，以及超低息政策，形成资金泛滥兼涌入环球股市及楼市。从2008年起反映楼市走势的中原指数累计升幅达1.8倍，当然香港个别楼盘价格升幅远高于1.8倍。在2008年10月，牛头角淘大花园N座一个高层6室连平台户，面积只有255平方 ，成交价149万元，2016年11月单位易手，成交额为408万元，若该套房子在今时今日放售，成交价只会有高无低。
金管局及香港政府的贡献
金管局为求降低银行在房贷的风险，不断缩减银行向业主的房贷成数。金管局从2009年起推出8轮逆周期措施，目前银行对于非首次置业购房者，最多可以按物业价值，在房价不多于700万元下，提供6成按揭。本来金管局的逆周期措施，是可以压抑购房者的需求，可是香港开发商实在拥有太多现金，足以为购房者提供房贷。万科置业海外(01036-HK)在6月6日发出公告，更改从供股集资取得的资金用途，其中3.5亿元用作为旗下项目柏傲湾的购房者按揭贷款。
至于香港政府的多项楼市调控措施，压缩了市场供应，纵使政府意图透过未来潜在住宅单位供应数目来管理市民对楼市需求的预期，是否有效，看看购房者的狂热程度便可知一二。
香港房价之高 普通民众难以负担
现时香港房价之高，已到了让普罗大众难以负担的地步。普通人不吃不喝近18年，才可以负担一个面积约为400平方 的房子。成为业主后，为免自己失去工作已无法偿还房贷，不会轻易换工作。当中多数市民抱持这样的生活态度与工作状态，效益又如何呢?
既然房价已到了这样一个难以负担的地步，看来未来房价步入调整期的机会，远高于再录得10至20%升幅的机会。除了德银在上周发表报告，预料未来10年楼价累计录得5成跌幅外，楼价将上升。
德意志银行预测房价在未来10年内出现5成跌幅，是因为香港人口已呈现老龄化，成为亚洲区内60岁以上人口比例第二多的地区，同时预料当利率上升时，市民负担能力下降，加上至2026年时每年新供应达到2万个房子等，有关条件转变，确实会让房价有机会下跌。
德银预计房价10年内跌5成的依据：
1. 人口老龄化
2. 加息后负担能力下降
3. 截至2026年时每年新供应房为2万个
香港房价大幅下跌不是没有可能
当然现时金融市场出现危机机会大增，触发新一轮金融危机的源头，有可能来自联储局的缩减资产负债表，以及欧日央行未来实施的退出量化宽松措施行动。所以房价未来调整，甚至只要金融危机再次爆发，房价大跌3成以上不足为奇，特别是近年新楼盘购房者的购买力已接近尽头，多依赖家人提供协助才成功买入房产，如果房价下跌幅度太大，购房者无法支持只能贱沽售物业。特别是政府发现房价已下跌，突然宣布撤销所有调控措施，届时市场上二手房产供应大增，房价再跌幅度只会扩大。相信不需要10年楼价便会录得5成跌幅。
金融危机何时会再次到临，目前难以预测。就如2007年金融危机爆发，早于2005年时已有基金经理发现个别次级按揭贷款，当2007年重订利率时便会发生问题。可是当时一众沽空次级按揭债券的基金经理，却遭到外界嘲讽，直至2006年末开始有次级业主无法偿还贷款后，才发现有关沽空经理的策略是正确。当然，当年或有基金经理预期房价会下跌属正常，但是又有几多人会预料到雷曼兄弟会倒闭，以及引入一场席卷全球的金融危机。不过按现时情况而言，德银的预测太过超现实。首先在利率层面，未来息口会否上调至4厘还是疑问。
为何是4厘，因为联储局的长期利率预测为4厘，目前联邦基准利率为0.75至1厘，要将利率上调至4厘，按每次加息幅度为0.25厘计算，联储局还要加息12次。可是今年当局今年加息4次的计划，相信已难以实现。若要加快加息步伐，以现时经济条件下根本是难以实现。更何况加息后，联储局不会将利率回调?
美国加息后，香港的利率会跟随调整吗?
以香港实施联系汇率制度而言，理论上美国联储局加息后，为保持港美两地息差，香港是会加息。可是美国在过去18个月已加息三次，除了金管局有调整贴现利率外，市场利率可以说是纹风不动。若在按揭利率市场表现更令人感到意外，因为按息不断下跌。反映出银行目累积太多资金，可是市场上并无太多资金需求，形成不将资金投放在按揭业务是不可能。
另一个导致房价下跌的因素，为通货膨胀水平会否太高，导致中央银行大幅度加息以压抑通胀。可是现时大宗商品价格反复向下，其中油只处于50美元左右，加上内地生产者价格按月持续下跌，难以指出内地将会出现高通胀。在外部及内部环境交迭情况下，高通胀在未来两至三年时不会出现，央行难以采取大幅加息。当然相比之下，更担心通缩重临，若通缩出现，届时楼价下跌。通胀相对于通缩较容易控制，央行又岂会容许通缩出现?
对房价影响的三大元素为利率通货膨胀及收入。按利率及通胀难以大幅变化，便要视乎收入。不是说现时市民要不吃不喝近18年才可以支付一个400平方 的房子。其实现时房价再高，市民收入增长无法追得上房价升幅，可是市民只要尚有最后一分力，仍然会将所有资金押注在楼市上，所以收入与楼价早已脱节，根本无须要考虑收入与楼市因素。所以房价在10年内累计5成跌幅，机会甚小。（编辑：姜禹）
