本文选自微信公众号“中国房地产报”，作者：周翔宇。
大悦城（00207）大发展之际亦经历着高层的变动。
5月23日，大悦城地产有限公司发布官方公告，自2017年5月23日起，周政辞任公司总经理，由周鹏接任公司总经理一职。同时，周政仍保留公司董事会主席、执行董事、提名委员会及执行委员会主席职务。
周鹏为工程出身，但他身上并没有较强的工科烙印，一位知情人士透露，在正式任命之前，周鹏已经陆续负责大悦城地产商业条线的运营管理。不仅如此，中粮地产(000031,股吧)旗下多个合作项目也出现周鹏身影。
周鹏到底会带来一个怎样的大悦城，业内及中粮集团都期待较多。
实际上，这几年大悦城动荡不安，从韩石到吴铮再到三大非执行董事马建平、马王军、姜华。在中粮集团前任当家人宁高宁离任后一年多的时间，大悦城高管更换频繁。背后折射的是业绩与战略布局方面的失衡。
周鹏与周政和而不同
公开资料显示，周鹏于2005年1月加入中粮集团，曾出任多个职位，2009年2月至2011年9月期间担任朝阳大悦城副总经理，于2011年9月至2016年8月期间担任朝阳大悦城总经理，于2016年3月起担任该公司副总经理及2016年9月起担任中粮(北京)农业生态谷发展有限公司总经理。
对于此次履新，除了集团对其打造朝阳大悦城优秀业绩肯定的同时，外界也认为周鹏的多重身份将进一步推动大悦城地产与中粮地产在项目上的联动。
去年5月21日，位于北京顺义的中粮祥云国际生活广场全面落成，当时中粮集团副总裁、中粮地产董事长、大悦城地产董事会主席周政在致辞中不经意间透露了中粮地产和大悦城地产在未来可能出现的业务并线。从目前动作来看，继任者周鹏“继承”这种路线成为大概率事件。
中国房地产报记者了解到，以中粮置地北京公司总经理身份，周鹏至少深度参与了合作项目天悦壹号、中粮瑞府、中粮京西祥云等住宅项目，均是中粮地产位于北京的核心开发项目，并入了公司报表。另外，周鹏在中粮地产在北京其他项目公司也担任了董事。
尽管在推动大悦城地产与中粮地产项目之间的联动层面，周政与周鹏立场一致，不过对于大悦城地产未来的走向，前任与继任者之间依然有所出入。
去年7月26日，贵州省委常委、贵阳市委书记陈刚会见周政。当时周政带来的大悦城品牌，将输出落地在贵州恒丰地产旗下的贵阳中心。
在贵阳，周政对大悦城的轻资产思路有过些许表态，“入个小股，大悦城可以收取品牌管理费、运营管理费;如果项目做得好，大悦城可以以进入时的价格适当增加股权;如果项目做得特别好，我们也可以全部收购。”
周政一直是大悦城地产轻资产化的忠实拥趸。去年接任总经理一职的一年时间内，周政一直在帮大悦城“减重”。大悦城去年通过打包出售6个重资产项目49%的股权。对于未来，周政希望通过3种模式扩张：重资产开发，并购存量项目，以及管理输出。
其中每年公司会开发1～2个大悦城，其他将采用轻资产模式，选择国内优质存量项目输出管理模式，开拓品牌使用费、运营管理费等多个收益，当然也会在约定条件下参与并购。他预计，未来重资产与轻资产占比约各半。
周政的轻资产化试验与中粮集团的“瘦身计划”时间基本一致。2016年年中，履新半年的中粮集团董事长赵双连祭出“瘦身健体”的改革计划，调整了宁高宁时代为补足全产业链条而不断“增肥”的战略路径，“我们探索的是一条有进有退的优化资本布局之路”，赵双连曾经有过这样的表态。而周政对对“减肥”的理解可能就是基于资产由重转轻的“减重”方式。
相对比，周鹏的观点有所出入，他的做法更像是“塑形”。他认为大悦城在探索小股操盘，但前提是有举重若轻的能力，也就是运营能力。但他不认可无股操盘，这种纯粹的轻资产输出管理，合作双方很难达成信任，“资产是团队的稳定器，资产管理如果放弃掉资产，也就不会有资产的管理和运营。”
“开业运营以后的商业项目，每一个行为都会让资产负债产生巨大的剪刀差，但这些全部取决于运营管理质量。很多商业项目建成但很难开业，从这个角度也说明商业地产的开发与运营其实是割裂的。”周鹏认为。基于这种逻辑，周鹏偏好于将大悦城的商业品牌运营与中粮地产的开发能力相结合。
人事频繁变动背后
虽然大悦城地产对外称此次人事更迭核心是“让贤”，但是从韩石到周政再到吴铮，以及三大非执行董事马建平、马王军、姜华。在中粮集团前任当家人宁高宁离任后一年多的时间，大悦城高管更换频繁。
韩石的离职开启了这一系列的人事变动。在加拿大留学并工作多年，韩石1990年进入中粮集团在粮贸投资领域积累多年，2007年转型进入地产，亲眼见证和推动大悦城9年发展，是大悦城地产元老级人物。
韩石最后一次媒体公开亮相是在上海大悦城二期正式开幕时。包括中粮副总裁于旭波、周政、韩石在内的众多高管，与各项目主要操盘手集体亮相。由于一直保持稳健风格，大悦城拓展步伐与节奏并不快。面对媒体的提问，周政也表示，“我也觉得有一点慢”。
大悦城的“慢”与韩石的发展策略肯定是有关联的。在接受公开采访时，韩石曾表示，相对于轻资产快速扩张，他更看重“踏实”：“与快速轻盈地往前走相比，踏实地往前走确实能够有一个很好的回报。”
“并不是不想快，以前项目少，我们还要通过市场去判断给一个项目设定15%的增长率是否合适，目标也不敢定太高。等做到一定规模的时候，所有的指标数据就都是经过市场验证的了。”中粮置地商业管理中心总经理助理、推广部总经理危建平曾透露。
但宁高宁等不了，2011年宁高宁就放出豪言，10年内将开出20个大悦城。直到2015年12月，在上海大悦城二期开业的现场，大悦城的管理层再一次承诺未来5年在国内将增加至20个大悦城。
对于韩石的离职，有分析人士认为，大悦城品牌处于上升期，但是品牌与规模之间的矛盾客观存在，而韩石在集团的职位短期又很难有变化。
韩石之后，独挑大梁的周政身兼要职，上任不久便力推大悦城的轻资产计划。而大悦城也在去年一年增长显著，从去年大悦城地产财务报告看，2016年，大悦城地产共实现销售额约人民币146亿元，同比增长23.0%;营业收入约为人民币69.87亿元，同比增长29.8%;租金收入人民币21.0亿元，同比增长21.5%。2017年，大悦城旗下7个项目中5个项目的平均租金同比增长破10个点。
同时，大悦城也在宣布正由开发运营商转型资产管理运营商，坚持“轻重并举、两条腿走路”。在未来推出的大悦城项目中，输出管理的“轻资产比重会有所提升”。
不过周政在任仅1年时间便宣布离开大悦城，其原因是“出于个人事业发展考虑”也引人深思。
一位接近大悦城内部人士告诉记者，“大悦城在国内商业地产行业拥有相当的地位，与这些操盘者高管的努力是分不开的，但是面对来自集团的更高、更快的发展需求，与这些高管的上升通道相比是不太匹配的，因此离职意料之外又情理之中。”
对于这种说法，中国房地产报记者致电天津大悦城原总经理吴铮，不过其以“目前不方便谈为由”婉拒了采访需求。（编辑：姜禹）
