本文来自《时代财经》，作者为童洁。
作为在内地商业市场上打拼已有25年的“老牌军”，恒隆地产（00101）一直期盼能够在内地市场有更大的作为。但高端商业市场的低迷，让这家港商有些“裹足不前”。
7月27日，恒隆地产发布2017年上半年的业绩报告。报告显示，截至年6月30日，恒隆地产地产及其附属公司的总收入为63.58亿港元，微增1%。其中，物业销售增幅最大，上升5%至25.23亿港元，而其来自租赁物业的租金表现却不尽如人意，减少2%至38.35亿港元。
过去半年，恒隆地产内地物业组合租金收入出现 4%的下滑。“除上海的恒隆广场外，我们业务所在的内地城市的高端商品消费仍然低迷。”对于在内地市场的“低迷”表现，恒隆地产没有否认。
截至6月30日，恒隆地产在上海、沈阳、大连、天津、济南、无锡六座城市拥有共计8个项目。上海项目依然是其业绩收入的主要来源，上海恒隆广场及港汇恒隆广场为其带来共计17.23亿元的租金收入。在上述8个项目中，租金收入录得增长的项目仅3个，出租率超过90%的更是只有济南恒隆广场。
对于内地收入的下滑，恒隆地产解释称主要是受到重整租户组合及调整市场策略的影响，“此等措施无可避免地对租出率及财务表现造成短期不良影响”。
大摩在随后的研报中也指出，恒隆在二线城市的商场表现仍面对压力，当中济南恒隆广场及天津恒隆广场收入分别跌1%及6%，而沈阳的市府恒隆广场租金收入更跌28%，受二线城市商场表现拖累，内地出租业务的息税前利润(EBIT)仅持平在65%，低于该行预期的68%。
今年以来，为了提振业绩收入，恒隆地产开始对旗下的物业进行“大刀阔斧”的改造。对于部分地理位置较好的物业，恒隆地产进行了资产优化工程，另一部分物业则采取下调租金的方式来优化租户组合及提升租出率。
“上海恒隆广场的优化工程已大致完成，并一如预期于 2017 年上半年即开始带来可观的租金收入及零售额增长。”今年上半年，上海恒隆地产广场的租金收入增长9%。恒隆地产透露，2018 年起，优化完成的项目将分阶段重开，而优化来带的利好未来能在业绩中有所反映。
“立春不是即刻热。”恒隆地产地产行政总裁陈南禄在中期业绩记者会上强调，即使市况转好也要保持审慎乐观的态度。在市场环境较好的香港，恒隆亦有物业在重新装修，他相信这一举措可以带来收益的增加。
相比租金收入的表现不佳，恒隆地产的物业销售却有所增长。其半年报披露，由于2017年上半年恒隆地产旗下住宅单位以较高售价售出，所以物业销售收入上升5%至25.23亿港元。而受惠于售价上升及不同的产品组合，物业销售溢利也有所增加，上升18%至16.42亿港元。
虽然物业销售可以更直接地带来收入，但与内地追求规模和高周转的房企不同，遵循“低买高卖”原则的港企并不急于补充土储，恒隆地产亦是如此。根据媒体报道，2001年至今，恒隆地产曾多次停止购地行为，而其最近一次在公开市场买地是在2013年2月。
“今年集团亦有竞投土地，只要有合适项目，都有机会入标。”恒隆地产地产执行董事陈文博表示。不过，对于近期内地房企在香港高调抢地的举动，恒隆集团主席陈启宗显得有些难以理解，“过去有不同外国投资者及企业来港投资，香港都应无任欢迎，而中资高价投到地，真的要恭喜他，不知他们能否赚钱。”
在陈启宗看来，想要在地价和房价都高企的香港赚钱并不容易，庞大的内地市场更应该被港企所关注，“香港企业应放眼内地，有很多不同投资机会，而且内地市场较大，可以到不同城市发展”。
今年恒隆地产已经多次出现在内地公开土地市场，虽无斩获，但陈启宗表示，现时恒隆在内地拥有的土地储备尚需数百亿元投资开发。
对陈启宗而言，盈利需要“踏准节奏”，不论买地还是卖楼，都应如此。去年，恒隆地产抓准节点在香港推售了多个物业单位，在市场上获得了不错的反响。而这些物业的成功出售令恒隆地产在2016年取得总收入增长46%、总营业溢利上升36%的成绩。
今年5月，有消息称，恒隆地产计划推售3个非核心区域的屋苑商场，出售总估值达40亿港元。这一消息被解读为恒隆地产继续“卖卖卖”的信号。
如今，上述观点得到佐证，在恒隆地产年中业绩会现场，有记者问及会否出售商用物业时，陈南禄没有给出否定的答案，而是说“样样都可以谈，但要打动到心”。他指出，需要有人出价高，集团又认为合适才能成事。（编辑：陈嘉林）
