本文来自“轻金融”微信公众号，原出处为《债券》杂志，作者为高国华。
导读：未来，前期激进融资扩张的民营、中小、高杠杆房企资金链将更加敏感，需要重点关注这些中小发行人的信用风险。
自2016年四季度以来，随着我国一系列房地产调控政策的实施，房企融资持续收紧，城市间房地产销售分化加剧。由于房地产行业为资金密集型和高杠杆行业，具有其自身的行业特征，房地产行业拐点与其企业信用风险发生时点可能并不等同，未来需要重点关注中小发行人的信用风险。
严调控形势下的房地产市场状况
在房地产严调控政策影响下，我国房企融资持续收紧，主要体现在以下方面：房地产企业公司债发行、定增等股权融资监管加强，银行表内开发贷和委托贷款受到严格排查，表外融资的私募、资管计划投资房地产项目被叫停，房地产信托融资监管趋严，离岸美元债发行基本暂停，违规开展房地产信托业务受到重点检查，等等。
2017年初，由于上一年房地产市场的异常繁荣透支了后续需求，市场普遍预期2017年房地产销售同比增速将进入负增长区间，投资增速将下降至0～3%。但从前4个月房地产行业土地购置、销售和投资来看，实际情况却比年初想象的要乐观。
(一)按揭贷款实际利率仍维持历史最低水平，居民在房地产市场加杠杆仍未停歇
2017年1―4月商品房销售同比增速累计强劲增长15.7%，史上最严限购政策似乎并没有抑制居民按揭加杠杆买房的热情，尤其是三、四、五线城市，房地产成交和投资势头不减，一、二线城市房价环、同比增速回落缓慢，市场投资信心仍较强。
(二)房地产开发投资保持强劲，资金需求韧性较强
2017年1―4月，房地产开发投资保持强劲增长，同比增速为9.8%，创下2015年2月以来新高，同时房地产资金来源同比增速为11.4%，按揭贷款和定金同比增速仍保持较快增长。
(三)土地购置、房屋新开工等领先指标增长仍然强劲
2017年1―4月土地购置面积和成交价一路攀升，分别从2016年全年的-3.4%和19.8%飙升至8.1%和34.2%，新开工面积从2016年的8.1%反弹至11.1%。在销售、投资、土地购置、新开工等一系列指标超预期向好的背后，反映的是投融资需求整体仍然强劲(见图1)。
