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街道交错纵横，商业综合体百肆林立，购物中心里各家店铺招牌幡幌招展，繁华的气息扑面而来，而这繁华背后最大的受益者，便是收着全世界最贵租金的商业地产大鳄们。
电影《购物狂》中，女主角方芳芳是一个被弃置在百货公司内的婴儿，长大后因承受不了都市生活的压力，变成了无法控制自己欲望的超级购物狂。这是一部典型的港产片，除了讲述男女主人公之间一段有点浮夸但满是现实的故事外，也让观影人最直观感受到香港这座城市的消费主义文化。
盛夏8月的香港，游客如织，炎热的天气里，商场成为最佳去处。
上水广场里，你会遇到拖着装满各种日用品和化妆品行李箱的水客;海港城旁的广东道，LV、Tiffany等奢侈店门口，等待血拼一场的客人有序地排着队;重庆大厦里买卖廉价数码产品的东南亚和非洲商人，让人觉得仿佛是到了另一个国度，但却意外地毫无违和感;穿梭于时代广场汹涌的人潮中，你永远无法区分一年中何时是旺季和淡季。
置身这弹丸之地，街道交错纵横，商业综合体百肆林立，购物中心里各家店铺招牌幡幌招展，繁华的气息扑面而来，活似一幅现代版的“清明上河图”。而这繁华背后最大的受益者，便是收着全世界最贵租金的商业地产大鳄们。
据今年7月的数据显示，现在香港中环地区的写字楼租金水平已经超过了2008年的高峰时期，每月1356港币每平方米，全球排名第一并且还在持续增长;而位于旺角一带的朗豪坊租金在今年6月底增至约每平方米1965港元，香港高端购物中心的租金更是纽约第五大道的两倍，也是巴黎或伦敦高档零售区的四倍。
虽然受到香港零售业这两年疲弱的影响，商场租金整体略有下降，但地产商们依然赚得盆满钵满。
8月9日，九龙仓集团有限公司发布的2017年度中期业绩显示，报告期间，该集团的核心盈利按年增加22%至港币72.71亿元，其中投资物业方面，出租率持续高企及续租租金上升带动投资物业核心盈利增长3%至港币48亿元。
当天举行的中期业绩记者会上，九龙仓主席吴天海正式公布集团投资物业的分拆计划，将旗下位于香港的海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及正在改建中的美利酒店6个物业打包注入新公司，并单独上市。
近年来，随着内房股高调涌入香港地产市场，本土开发商在资金和进取心上都逐渐落后于士气正酣的内资，但他们手中也并非没有筹码，已然发展成熟的商业地产版图就是内地地产商还无法企及的目标。
由此，将旗下优质的香港投资性物业分拆，独立上市，或许是香港“包租公”们为应对外部竞争，分散风险筑成的护城河。
商业地产最好的时光
1900年，曾在少年时期路过香港第一家百货商店“连卡佛”并深受影响的马应彪，在皇后大道中172号，成立了中国人的第一家百货公司――先施百货，由此开启了香港零售行业的黄金百年。
据香港统计局公布的数据显示，香港2017年1-6月份零售业总销售额估计为2184亿港元，这个数字占2016年香港国民生产总值约10%。这座面积只有千余平方公里大小，人口700多万的城市，所拥有的惊人消费力与它的城市构造本身不无关系。
曾有人用“商场之城”来形容香港，大致说的就是这是一座以商场为中心的城市，不仅人们的衣食住行离不开商场，甚至大部分人的办公和娱乐都是在商业综合体内。
事实上，当你从早上出门搭地铁开始，就已经进入无缝链接的商场网络之中。在香港，大的地铁站出口几乎都直接接入商场，例如从中环站出来可以走到置地广场，金钟站连着太古广场，铜锣湾站的时代广场，尖沙咀的海港城，地铁线路就像触角一样连接着各个商场。
另外，商场、办公场所和住宅楼区并非独立存在，大多以人行天桥相连，换句话说，当你通过天桥离开一座商场后，极有可能又走进了另一座，在你下班去搭乘公共交通工具的路上，也会经过商场。
这样的结果是，进入商场成为一种必然，让人无可避免。精明的地产商再通过优化商场租户的组合，吸引了不同消费层次的顾客购物。或许正是这样的空间构造，形成了香港的消费主义文化，《购物狂》中的女主角才会因为不堪工作压力，无法控制自己的消费欲望。
除了受益于开埠以来形成的零售消费氛围，香港地产商对商场细致、高效率的管理方法也是商场人流旺盛、交易额高的重要因素。
一个来自内地游客感受到的细节是，当你向商场工作人员询问某一个品牌店面的位置时，他可以迅速且十分准确地告知你具体的地址，在几楼、往哪个方向、甚至第几间，隔壁有哪些品牌。与之相比，在内地商场感受到的服务远没有这样细致、精准。
不仅如此，作为商场管理者，他们对商户的要求一般很严格，甚至是苛刻。在招商的时候，他们会审慎选取客户，不会以租金为首要出发点，不以租金最高作为首选，而是更注重商户的经营水平以及品类组合和商户的互补性，以此实现零售均衡。
即便已经进驻一座商场，当业绩表现不佳，或者服务质量无法令消费者满意时，也随时面临被淘汰的结局。商场管理者往往会对商户保持5%-10%的淘汰率，以引起租户的危机感。
虽然，近两年来，内地访港人数较此前有较大减少，香港零售业受此影响，成交额在2015年和2016年都录得下降。不过，据仲量联行7月报告，逾62%香港零售商拟在2018年开新店，而随着核心购物区商铺租金自2014年的市场高位回落41.2%，零售商预期零售市场将见底复苏。
香港零售行业的黄金百年，与商业地产的发展息息相关，另一方面，收着全世界最昂贵商场租金的香港“包租公”们也是最大的受益者。
吴天海的护城河
不可否认的是，香港地产公司在投资物业上的盈利能力是目前内地开发商无法比拟的，而这也是港资地产商在应对内房股集体“入侵”时，最能保持住自己实力的资本之一。
8月9日下午，在九龙仓集团2017年的中期业绩记者会现场，主席吴天海就首次对外公开酝酿近半年的投资物业分拆计划。
记者会现场聚集了大大小小几十家媒体，趁活动未开始，媒体们对分拆的事情已经讨论得热火朝天――“有没有看到，九仓今天又爆涨!”
“是啊，不知道是不是因为分拆的事。”
“九成啦，今天会公布具体方案了。”
……
作为备受关注的世纪重组，自3月公布评估以来，九龙仓的每一步都搅动着市场的敏感神经。在管理层简要地介绍完上半年业绩以及九仓电讯的出售进展后，业绩会进入吴天海时间。
“这次分拆不会再向市场募集新的资金，而是简单地将九龙仓集团有限公司一分为二，新的公司名称叫"九龙仓置业地产投资有限公司"，这间公司会主要持有我们香港的6个商业物业，海港城、时代广场、卡佛大厦、荷里活广场、会德丰大厦以及正在改建中的美利酒店。”
简要概之，就是九龙仓被分为九龙仓A和九龙仓B两个上市公司，九龙仓A取名为“九龙仓置业地产投资有限公司”，拥有的物业是九龙仓6个位于香港的优质商业物业。据介绍，这6个物业总共建筑面积超过1100万平方 ，独立估值超过2300亿港元。
由此可见，九龙仓选择分拆上市的投资物业皆为其在香港的明星项目。据九龙仓年报显示，2016年，海港城、时代广场、荷里活广场三个商场零售额加起来达到424亿港元，占香港总零售额9%。
而剩下的九龙仓B则以发展物业和内地物业为主，显然相比于新成立的公司，这一部分的资产在运营管理和盈利上便不那么突出。
事实上，将香港商业物业分拆出来的并不止九龙仓一家。去年到今年，刘銮鸿掌管的利福国际就先将旗下内地的商业物业部分拆分成利福中国单独上市，再将集团拥有的利福地产(主要项目位于内地)卖给三盛控股。由此，利福国际只拥有位于香港铜锣湾和尖沙咀的两间崇光百货，以及位于启德的地块，该地块即将于第四季度开工建成第三家崇光百货。
或许，当内资涌入，将旗下优质的香港投资性物业独立分拆上市，是香港“包租公”们为应对外部竞争，分散风险的方法之一。
值得注意的是，九龙仓和利福国际，包括此前的长实重组，都有一个共同点，就是面临家族企业的交班。
历史学家黄仁宇曾说过，“商业的发展，如照资本主义的产权法，必须承认私人财产的绝对性，这种绝对性超过传统道德”。
在家族企业传承时，不仅受制于传统伦理，更要面对残酷的商业竞争，内外危机交织。
九龙仓集团发展到现在，已是第三代的传承，虽然坐拥主席之位，但吴天海并非九龙仓家族之人，但能够被吴光正委以重任，这位职业经理人能力可见一斑。
1979年，吴天海加入包玉刚旗下的环球航运集团有限公司当行政练习生。1980年，他曾经转投广告界，其后在1981年加入九龙仓集团有限公司成为一名高级工作员。直到2015年，吴光正宣布不再连任董事会主席之时，这位在九龙仓供职了36年的两朝元老正式接任主席。
时间来到了2017年，按计划，明年吴天海就将职满退任，而包玉刚的外孙、吴光正的儿子吴宗权即将继承掌舵人之位，如何让他将来的路走得更顺畅，吴天海此次的拆分，无疑帮九龙仓筑成了一座可以抵御外部竞争的护城河。
至少，在内资不断融入香港房地产市场之时，吴氏一族还可依靠九龙仓A这个超豪华物业组合，享受香港“包租公”的高盈利。（编辑：曹柳萍）
