多家房企的半年业绩表明，土地成本正在快速增长，房地产市场已经进入利润率侵蚀和行业整合的时代。拥有高质量成本控制、特质化产品线和资金实力的房地产公司，与同业相比将更有可能维持良好的盈利能力，并在整合时代能够以相对较低的成本并购以促进增长。
宝龙地产业绩报告显示，上半年宝龙租金增长理想，且公司商业、住宅双轮驱动，聚焦长三角的发展策略效果显著。
宝龙地产（01238）在8月24日于香港举办上半年业绩会，宝龙地产总裁许华芳带领集团副总裁兼首席财务官廖明舜、副总裁兼资本中心总经理黄文钟以及资本部总监陶骁杰出席。
管理层宣布，截至2017年6月30日止六个月，公司合约销售额约为90.61亿元，较2016年同期上升约20.7%；收入约为76.31亿元，较2016年同期上升约22.6%；期间利润约为15.47亿元，较2016年同期上升约28.0%。
智通财经APP了解到，上半年宝龙地产实现核心盈利（即不包括回顾期内的投资物业公允价值收益）约为10.7亿元，较2016年同期上升约37.2%。
土地储备方面，截至2017年6月30日宝龙集团拥有的优质土地储备总建筑面积约为1120万平方米。其中，正在开发建设中的物业约570万平方米；持作未来发展物业约550万平方米。目前，土地储备约超过一半分布于长三角地区。
销售成本方面，上半年宝龙销售成本约为48.67亿元，较2016年同期增加约24.4%，主要是由于回顾期内已出售及交付物业的总建筑面积增加而导致成本总额增加。
公司上半年毛利为27.64亿元，较2016年同期增加约19.5%；毛利率为36.2%，较2016年同期的37.2%略有下降，但仍高于2016年全年毛利率33.4%的水平，主要是由于回顾期内交付的项目住宅面积占比高于去年同期。
智通财经APP了解到，宝龙的业务主要分为四大部分：物业开发、物业投资、物业管理服务及其他物业开发相关服务。
截至2017年6月30日，公司经营及管理的商业广场已达32个，另外继续发展酒店业务，作为长期经常性收入来源。报告期内，旗下拥有包括上海闵行宝龙艾美酒店、上海宝龙丽笙酒店在内的9家国际品牌酒店；并拥有及经营4家自创品牌连锁酒店。
宝龙在报告中表示，现有土地储备足以支持集团未来三至五年的用地发展，集团将推进“以上海为中心，深耕长三角”的战略，实施“1＋6＋N”布局，在严格遵守价值投资的原则下，利用多种渠道获取项目。
智通财经APP了解到，截至上半年，集团拥有的土储总建筑面积约为11.2百万平方米，其中正在开发建设中的物业约5.7百万平方米，持有的未来发展物业约5.5百万平方米。开发中的土储将用于发展大型商住物业。目前集团土储约超过一半分布于长三角地区。
上半年宝龙新增地块如下：
值得关注的是，宝龙在此次业绩会上提出，已成立创想实验室，探索新零售新商业。
宝龙地产总裁许华芳指出，曾实地到阿里巴巴位于杭州的河马新鲜超市视察，发现其经营效益为传统超市的3、4倍。他举例，面积2万方米的超市，假设营业额可以做到2亿元（人民币.下同）；马云新零售模式下的超市，则只需要5000方米，便可以做到2亿元的额度。除了因为结合线上线下为客户提供更好的消费体验外，他认为其薄利多销的策略，亦刺激了不少新客源需求。
继扬州宝龙广场开业，集团运营商场达32家，可租赁面积达258万方米；2017年上半年集团租金收入约8.51亿元，升38.1%，当中一半来自新商场开业，一半来自旧商场；目标全年租金收入达17.5亿元，下半年将有5个新商场开业。集团已设立创想实验室，探索新零售模式。
将在四季度集中推出销售货量
目前宝龙总土地储备有1100万平方米，宝龙的权益占比约65%-70%。土地储备中超过一半均位于长三角，上海已有17个项目、杭州有9个，去年新进入的宁波市目前也已迅速落地7个项目，很快便能进入该城市的销售前十。
此外，宝龙的销售货量将集中在四季度推出，预计今年全年的可售货值在300亿左右。
许华芳提出，希望未来净利润能以每年30%的速度增长，在适当增加一定商业规模后，2020年租金收入可以达到30亿。
至于规模目标，许华芳表示“不太好意思说”，因为在同行纷纷提出千亿规模的情况下，宝龙提出的规模目标太大或太小都不好，且相比住宅，宝龙更追求的是商业规模的增长。
许华芳认为，目前正在房地产高位时间点，未来的路还很长，没必要让公司接受太多不必要的挑战，宝龙更希望的是有质量且稳步的增长，因此相比规模，更注重利润，希望未来能保持行业50强，商业地产5强的地位。
轻资产方面，今年宝龙已在四川落地第三个轻资产项目，今年下半年会有两项目开业，但许华芳表示，一个轻资产项目一般只能提供500-1000万利润，会根据下半年项目开业的情况再决定在这方面的投资力度。
当问及是否会拓展环渤海及珠三角区域，许华芳表示，环渤海区域的天津已有布局，但不会作为重点发展，珠三角区域市场虽好，但竞争也相对激烈，且区域太分散对公司的管理也不好。因此未来会继续坚持目前的1+6+N布局。
斥资29.8亿进上海“主城”
智通财经APP了解到，6月7日下午，宝龙地产在经过223轮的竞价后，最终以总价29.8亿元、溢价率60%、楼面价27222元/平方米摘得上海市杨浦区定海社区C1-2地块。自此，宝龙正式踏入上海市主城区。
近年来，宝龙地产不断聚焦一二线，特别是于2016年将总部迁到上海后，其业务重心更加侧重以上海为中心的长三角区域。2016年，宝龙地产新增13个土地储备，其中上海4个、杭州3个、苏州1个。
就上海市场而言，宝龙地产2016年报显示，其在上海的15个项目全部位于上海市外环外区域。成功竞得上述杨浦区项目，意味着宝龙地产于2012年在上海取得第一幅浦东新区曹路地块后，首次踏进上海市外环线内区域。
宝龙地产总裁许华芳曾强调，未来在上海的投资比重会越来越大，并计划到2020年开业50个购物中心。
以下是智通财经APP整理的业绩会问答实录：
公司的派息是否会持续？派息率是否会提升？
答：今年是公司第一年派发中期息，我们也希望给股东更多的回报，希望未来能持续性地派发中期息，这次的比例大概是20%，从整年的角度希望达到30%―35%。
目前内地一二线城市对住宅销售有所限制，商业地产情况是否会更好一些，公司是否会继续重点在商业地产部分发展？
答：商业地产的销售形势和住宅类似，但不能一概而论，中国太大了，有的城市商业好卖有的城市住宅好卖，并不是说住宅销售被限制了商业就一定会好。在限价的情况下，其实住宅更好卖，因为打折嘛，利润率也会相应下降，没有这么绝对。市场情况还是比较稳定，商业不会变得更好卖或者更难卖。
公司在“新零售”方面如何布局？
答：过去半年我们都在思考新零售，传统零售业态确实发生了改变，互联网的各个大佬都在发力，把线上线下有机结合。马云的“盒马生鲜”我们已经考察过了，表现不错。在今年年初的时候，宝龙成立了“创想实验室”，中心思想有两方面：希望线下企业考虑“新零售”，探索一些东西出来，现在都是线上企业在考虑这个问题；希望能借“新零售”，使得未来的技术端和业态端，出现更多的投资机会，有所延展。消费的变化都是跟着消费者在变，跟着技术在变，我们也希望能积极地参与。
公司下半年在购买土地方面预算和计划是什么？
答：过去三年，公司对于买地都没有一个标准的预算。我们想得很清楚，只要满足我们的战略、只要项目足够便宜、只要手上资金足够充裕，我们都会去考虑。
公司在毛利率和净利率上都做得不错，在三四线城市上有很好的成本优势，这种做法是否拥有可持续性？很多同行提出了重回一二线，公司怎么看？
答：公司过去3年的发展路径已从三四线城市重新回到了一二线城市，公司（业务）在一二线城市的比例已经到了70%以上，结构不存在倚重三四线的问题。宝龙毛利那么高，确实是土地成本的优势，就算在一线城市，我们在上海17个项目中，11、12个都是底价取得的，这和我们的模式有关系，商业地产有它的技术含量和差异性，在同行中我们土地成本是比较低的，这是我们能力的优势。
公司在物业和酒店方面的投资回报率能否说一下？
答：酒店资产因为要折旧，收益率肯定一般，但是酒店是一个不错的融资工具和资产升值工具，这不是我们的主要投资，商业是我们的主要发展逻辑。从投入成本角度来看，我们回报率达到了10%以上，以资产评估的角度来说，回报率是4%到5%吧。
上半年融资成本明显下降，原因是什么？物业销售和租金收入大幅上升，如何理解？
答：目前我们资金比较宽裕，所以可以去选择成本比较低的资金，能有上半年这个数据，融资团队很不容易，继续努力。今年房地产市场整体不错，我们的销售跟着总体的趋势在走，不过销售集中爆发将会在第四季度，那时海口、宁波、杭州都会大量开盘。租金方面老的项目不断增长，新的项目不断增加。
上海对商住两用房的政策对公司中期业绩是否有影响？
答：对于上海商住两用房政策的改变，其实从年初开始就是限制的状态，我们了解的情况是在9月初会开放。这对公司整体业绩影响不大，但对上半年销售有一定影响，因为限售了。但是上海房价只升不降，所以越放在那价值越往上升，从公司角度来看，只不过是迟一点卖，卖更贵一些。对上半年销售的影响大概是20亿吧，下半年开放后追回这个数字。
土地储备上好像没有很大的改变，是否受制于政策影响？公司在合约销售上是否受到了一些影响？
答：土地储备和去年差不多的原因没什么特别，我们卖了一些又买了一些，数字上的加减而已。合约销售上下半年本来就比上半年后，不会影响我们200亿的销售目标，现在反而可以看看能不能做得更好，第四季度会大量开盘，所以集中在那时（爆发）。
公司什么时候回赎回永续债？
答：永续债的逻辑是，如果不减息我就还钱。现在是每年都减息，从10.5%一直减到现在7.4%，如果继续减息我们继续借，这对报表还有一定的好处，所以只要成本低，我们就借，只是一个选择问题。上半年其实已经赎回了2.4亿，从年初的17亿到现在15亿左右。
